ارض عمارة تاون هاوس سكني. مميزات شراء وتسجيل تاون هاوس
الخيار الوسيط بين الشقة والمنزل الخاص هو منزل مستقل. مع تساوي جميع العوامل الأخرى، تكون أسعار الأقسام في المنازل المسدودة مخلصة نسبيًا؛ وعادةً ما تكون صيانتها أسهل من صيانة الأكواخ، ولا تحتوي على جميع عيوب الشقق العادية. ومع ذلك، هناك ما يكفي من الميزات القانونية التي يجب الانتباه إليها عند اختيار مجمع من المنازل المستقلة.
ألا يمكن أن يكون أعلى من ثلاثة طوابق وأكثر من عشرة أقسام؟
إن المنزل المستقل، الذي يتخيل ذكره على الفور عدة منازل متصلة ببعضها البعض بجدران جانبية، هو مفهوم تسويقي أكثر من كونه مفهومًا قانونيًا. والعثور عليه في التشريع الروسي ليس بالأمر الصعب فحسب، بل إنه غير واقعي بشكل عام: فهو لا يحدث في شكله النقي. ومرادفه الدلالي، التنمية المحظورة، موجود فقط بشكل غير مباشر، على سبيل المثال في قانون تنظيم المدن، في المادة 49، كوصف لنوع المباني، التي لا يتطلب الإعلان عن تصميمها خبرة الدولة.وفقا للفقرة 2 من هذه المادة، لا يشترط إجراء الفحص إذا كان من المقرر بناء "مباني سكنية لا تزيد على ثلاثة طوابق، مكونة من عدة كتل لا يزيد عددها على عشرة ويخصص كل منها لواحد "عائلة، لديها جدار مشترك (جدران مشتركة) بدون فتحات مع المبنى المجاور أو الكتل المجاورة، وتقع على قطعة أرض منفصلة ولها إمكانية الوصول إلى منطقة مشتركة (المباني السكنية المحجوبة)".
فهل هذا يعني أن التاون هاوس يجب ألا يزيد عدد طوابقه عن ثلاثة طوابق فقط، وأن لا يتجاوز عدد أقسامه العشرة؟ مُطْلَقاً. من الممكن المزيد، ولكن مع الفحص الإلزامي، الذي لا يحب المطورون إجراءه: يستغرق الأمر وقتًا (بموجب القانون - ثلاثة أشهر) وأموالًا إضافية. لذلك، في معظم مستوطنات التاون هاوس، يحاولون عدم التدخل في زيادة عدد الأقسام وعدد طوابقها.
هل القسم في منزل مستقل شقة أم منزل منفصل؟
إذن ما هي المنازل المستقلة - المباني السكنية "الموضعة على جانبها" أو عدة منازل فردية "متصلة" ببعضها البعض؟ في الواقع، في 26 أغسطس 2010، حاولت إدارة العقارات بوزارة التنمية الاقتصادية وضع حد لهذا الخلاف من خلال اقتراح تصنيف المشروع المعطل على أنه متعدد الشقق. كحجة لهذا النهج على وجه التحديد، أخذنا عبارة من مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 28 يناير 2006 بعنوان طويل "عند الموافقة على اللوائح الخاصة بالاعتراف بالمباني كمباني سكنية ومباني سكنية غير صالحة للسكن و مبنى سكني غير آمن وعرضة للهدم أو إعادة البناء. تنص على أن "المبنى السكني عبارة عن مجموعة من شقتين أو أكثر تتمتع بإمكانية الوصول بشكل مستقل إما إلى قطعة أرض مجاورة لمبنى سكني أو إلى المناطق المشتركة في مثل هذا المبنى"، وهو ما يصف بشكل كامل جوهر المنازل المستقلة.إذا تم تضمين هذا المفهوم بشكل لا لبس فيه في التشريع، فإن مشكلة إضفاء الطابع الرسمي على الصفقة سوف تختفي تلقائيا. سيتم بناء المنازل وبيعها فقط وفقًا للقوانين ذات الصلة بأي "مباني متعددة الشقق": إما عن طريق المشاركة المشتركة في البناء (214-FZ)، أو كتعاونية (215-FZ). ومع ذلك، فإن هذا لم يحدث بعد، وكل قسم في منزل مستقل لا يزال من الممكن أن يتحول إلى شقة ومنزل فردي. علاوة على ذلك، في الحالة الثانية، قد يُعرض على المشتري إعداد عقود من أنواع مختلفة نموذجية لهذا النوع من العقارات، بما في ذلك عقد البناء. ولكن ما هو نوع الخيار القانوني للمنازل المستقلة (مجموعة من الشقق أو مجموعة من المنازل الفردية) التي سيواجهها مشتري معين، يعتمد على عدة معايير. على سبيل المثال، فيما يتعلق بحالة الأرض والغرض منها، وخصائص البناء وطريقة وضع الاتصالات، وكذلك التشريعات المحلية وموقف المطور نفسه.
ما هي مميزات التاون هاوس المصمم كشقة؟
إذا كان الموقع الذي سيتم بناء المنازل عليه ينتمي إلى أراضي المستوطنات وكان مخصصًا للبناء منخفض الارتفاع (LHC)، فسيتم اعتبار المنزل متعدد الشقق، وبالتالي سيتم تصميم كل قسم على أنه شقة منفصلة بمدخل فردي . في الوقت نفسه، سيخضع المبنى نفسه لنفس المتطلبات الخاصة بتفاصيل البناء والهندسة كما هو محدد في SP 54.13330.2011 "المباني السكنية متعددة الشقق" (هذا هو النوع المستخدم حاليًا من SNiP 31-01-2003). وتنطبق متطلبات مماثلة على البنية التحتية الاجتماعية، فضلا عن الحد الأقصى للمسافة منها. وإذا تم بناء قرية من هذه المنازل أيضًا وفقًا لـ 214-FZ، فسيكون لها بالضرورة إعلان المشروع الخاص بها، والذي سيعطي وصفًا كاملاً وتاريخ الانتهاء من العمل، ويدرج كل شيء آخر سيتم بناؤه على أراضيها . وهذا ليس غير ضروري على الإطلاق، لأن الرسوم التوضيحية الجميلة للمشروع، والتي يستخدمها المطورون لتزيين مواقع الويب الخاصة بمجتمعاتهم ومكاتب المبيعات، ليس لها قوة قانونية ولا يلزم تنفيذها على الإطلاق. ولكن ما هو محدد في إعلان المشروع يجب أن يكون مبنياً على وجه اليقين.تاون هاوس كمنزل فردي: أغلى أم أرخص؟
إذا كان الموقع يتمتع بحالة بناء مساكن فردية (بناء مساكن فردية)، فإنه، كما هو واضح من الاسم، لا يمكن بناء سوى المنازل الفردية عليه، حتى لو كانت متصلة ببعضها البعض بواسطة الجدران. ما ورد في معايير البناء SP 55.13330.2011 "المنازل السكنية المكونة من شقة واحدة"، وهي نسخة محدثة من SNiP 31/02/2001 الساري سابقًا. لذلك، في العقد المبرم مع المشتري، سيتم تعيين قسم من هذا المنزل كمنزل فردي (أو كقسم كتلة، وهو أقل شيوعًا في الممارسة العملية بسبب التناقضات في التشريعات وتنوع تفسيرها عن طريق التسجيل المحلي سلطات).ولكن هناك بعض الفروق الدقيقة هنا. كما هو مذكور في لوائح البناء المذكورة سابقاً، لا ينبغي أن تحتوي الكتل المتجاورة في هذه الحالة على أماكن مشتركة، كما هو مسموح به فيما يتعلق بالشقق السكنية المبنية على أراضي وزارة تطوير الإسكان.
على سبيل المثال، لا ينبغي أن يكون لديهم علية أو طوابق سفلية مشتركة، والتي من خلالها يكون من المفيد تقنيًا واقتصاديًا تنفيذ المرافق العامة للمنزل بأكمله والتي تسمح بالعزل العام للماء للمبنى بأكمله في وقت واحد. وهذا يعني أنه يجب تثبيت جميع الأعمال الهندسية في كل قسم من أقسام الكتلة بشكل منفصل ويجب أن يكون سقف كل جزء مخصص لعائلة واحدة مستقلاً عن الأجزاء الأخرى. وهذا يؤدي إلى زيادة تكاليف البناء على الفور (سترتفع أسعار الاتصالات وحدها بنحو 10٪)، مما يعني أن الأسعار ستصبح أعلى. ليس من المستغرب أن المطورين لا يتبعون عمليا نص القانون وأنهم يبنون على قطع الأراضي المخصصة لبناء المساكن الفردية وفقًا لنفس المبدأ كما هو الحال على الأراضي المخصصة لبناء المساكن الفردية.
ويرتبط الفارق الدقيق الثاني بالحد الأدنى المسموح به لحجم قطعة الأرض التي يُسمح ببناء منزل فردي عليها. كل منطقة لها منطقتها الخاصة (كقاعدة عامة، الحد الأدنى يقع في حدود 1.5-6 فدان)، وهو ما يشار إليه في قواعد استخدام الأراضي المحلية والخطة العامة. وهذا يعني كلاً من الأرض التي يقع فيها قسم الكتلة مباشرة والأرض المحيطة به. إذا كانت الأراضي أقل، ستكون هناك مشاكل كبيرة في تسجيل المنزل. ومع ذلك، فإن ما يجعل مثل هذه المنازل جذابة هو أراضيها: على عكس تلك المبنية على أراضي MHS كشقق، يتم تسجيل هذه قطع الأراضي دائمًا كملكية خاصة.
ما هي المنازل التي تعتبر خطرة للشراء؟
إذا كانت المنازل التي يتم بناؤها على أراضي المستوطنات المخصصة للبناء الفردي (IHC)، على أقل تقدير، ولكنها لا تزال تتناسب مع الإطار القانوني، فإن تلك التي يتم بناؤها على الأراضي الزراعية، المخصصة على سبيل المثال للداشا، هي بالفعل خارج حدود الخير والشر. والنقطة ليست حتى أن هذا محظور بشكل واضح ولا يمكن تسجيل مثل هذه العقارات. بل على العكس تمامًا: كل شيء هنا لا يزال أبسط مما هو عليه في أراضي بناء المساكن الفردية. بعد كل شيء، المباني التي أقيمت على أراضي الداشا لا تحتاج إلى إذن لوضعها في الاستغلال، ويمكن تسجيلها بموجب "العفو الداشا".أو بالأحرى، لا يزال الأمر ممكنًا: تنتهي صلاحيته في 1 مارس 2018. صحيح أن هذا ينطبق فقط على المباني السكنية الفردية التي لا يتم بناؤها على أراضي الداشا، ولكن بالنسبة لجميع أنواع العقارات الأخرى التي تندرج تحت تسجيل الحقوق المبسط، لم تعلن السلطات بعد عن "الساعة H". ومع ذلك، تم الإعلان عن بعض الإجراءات العقابية وتنفيذها جزئيًا. لنفترض أنه قبل عامين، عندما ظهرت "قائمة سوداء" تضم أكثر من مائة عقار تم بناؤه بشكل غير قانوني في منطقة موسكو، لم تشمل هذه القائمة المباني المنخفضة الارتفاع فحسب، بل شملت أيضًا المنازل المستقلة. لقد "اتُهموا" على وجه التحديد بحقيقة أنهم بُنوا على أراضٍ لغرض خاطئ. بل إن البعض هدمها بشكل واضح، حتى لا يشجع البعض الآخر على السير بنفس الطريقة. منذ حوالي عام، طورت سلطات منطقة موسكو حزمة من التعديلات على قانون الأراضي، والتي بموجبها يمكن الاستيلاء على الأراضي ذات الاستخدام غير السليم من المالك. أما بالنسبة لـ "العفو الخاص بالداشا" الذي سبق ذكره، فإنهم يخططون للتوقف تمامًا عن توسيع نطاق نظام التسجيل المبسط ليشمل المنازل المبنية حديثًا.
ومع ذلك، في الوقت الحالي، تعتبر مثل هذه الإجراءات أشبه باستعراض القوة لمرة واحدة وليس إجراءات منهجية "لتشديد الخناق". الواقع مختلف. بالنسبة للمنشآت المبنية على أراضي الداشا، لا يلزم تخصيص سعة الاتصالات الهندسية على الإطلاق، خاصة في الأحجام المطلوبة للمنازل المخصصة للإقامة الدائمة (تلك المبنية على أراضي بناء المساكن الفردية وبناء المساكن الصغيرة). من غير الواضح ما هي المصادر التي سيقوم مطورو هذه المنازل بتزويد المشترين بالكهرباء والغاز والمياه، وما إذا كانوا سيفعلون ذلك على الإطلاق. بالمناسبة، الشكوى الرئيسية للمشترين المخدوعين للعقارات الريفية هي بالتحديد أن منازلهم لم تكن متصلة أبدًا بالاتصالات. على هذه الخلفية، يبدو الافتقار إلى البنية التحتية الاجتماعية، التي ليس من المفترض أن تكون على الأراضي الزراعية افتراضياً، أمراً تافهاً. ومع ذلك، فإن هذا الشيء الصغير سوف يعقد الحياة بشكل كبير. حسنًا ، من يحتاجها؟
قطع أراضي تاون هاوس – لمن هم؟
المنزل المستقل الذي لا تشوبه شائبة من الناحية القانونية هو المنزل الذي يتم بناؤه على أراضي وزارة تطوير الإسكان وفقًا لـ 214-FZ وهو عبارة عن مبنى سكني منخفض الارتفاع، حيث يكون لكل مالك مدخل خاص به. لكن الأرض المجاورة لكل قسم قصة مختلفة. لمن هي الملكية: الملكية الشخصية لكل مالك أم الملكية الجماعية، كما هو معتاد في المباني السكنية الحضرية؟ من الأسهل والأرخص للمطور أن يجعلها ملكية جماعية، لأن هذا لن يتطلب أي استثمارات إضافية. شيء آخر هو أن المشترين قد لا يعجبهم هذا، لأنه عند شراء منزل مستقل، يتوقعون الحصول على قطعة أرض للاستخدام الفردي، حيث يمكنهم قضاء بعض الوقت في عزلة وحيث لن يدخل الجيران دون علمهم.لحل هذه المشكلة، في تلك القرى التي تكون فيها الأرض مملوكة بشكل مشترك، حتى في وقت إبرام اتفاقية DDU، يمكنك دعوة كل عميل للتوقيع على اتفاقية بشأن إجراءات وميزات استخدام الممتلكات المشتركة. وفيه، من بين أمور أخرى، تشير إلى حق الأولوية في استخدام هذا الجزء من الموقع المجاور لقسم معين، وكذلك إمكانية أو استحالة إقامة شرفات المراقبة وزراعة أسرة الزهور وما إلى ذلك في هذه المنطقة. . بمعنى آخر، أعطه عمليا نفس الحقوق التي يتمتع بها مالك قطعة أرض فردية، باستثناء الحق في بيع الأرض.
تعد المنازل المستقلة واحدة من أكثر أشكال الإسكان شعبية في الضواحي. لكنها أيضًا واحدة من أكثر المشاكل إشكالية. أثناء بنائها، يجب مراعاة عدد من الشروط الصارمة. وإلا فلن يتم تسجيل الملكية وقد يتم هدم المنزل.
في غضون عامين فقط، تم تشكيل سوق للمنازل المستقلة في ضواحي سانت بطرسبرغ - اليوم، تجري المبيعات في حوالي 60 مشروعًا. هذا أكثر من خمسة آلاف قسم كتلة. وفي الوقت نفسه، من الغريب أن مفهوم "المنزل المستقل" غير موجود على الإطلاق في التشريع الحالي. السؤال الذي يطرح نفسه: ما الذي نشتريه بالفعل؟
تاون هاوس أو شقة؟
يحتوي قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي على مفهوم "المبنى السكني المحظور". هذا الكائن لا يزيد ارتفاعه عن ثلاثة طوابق، ويتكون من عدة أقسام (لا يزيد عن 10)، كل منها مخصص لعائلة واحدة. لا ينبغي أن تحتوي الجدران بين الكتل على نوافذ أو أبواب. ومن الضروري أن يكون هناك مخرج من كل مبنى إلى المنطقة العامة. هذا هو "التعريف الرسمي" للمنزل المستقل.
الوضع القانوني لقطعة الأرض له أهمية كبيرة. وفقًا لقانون الأراضي في الاتحاد الروسي، يتم تقسيم جميع قطع الأراضي إلى فئات، بالإضافة إلى أنواع الاستخدام المسموح به. هناك عدة فئات - نحن مهتمون فقط بفئتين: أراضي المستوطنات والأغراض الزراعية. وبما أن منازل التاون هاوس عبارة عن سكن، فيجب بناءها على أراضي المستوطنات، وقد يبدو نوع الاستخدام المسموح به مثل "بناء المساكن" أو "البناء المنخفض الارتفاع" أو "المباني السكنية المسدودة".
المنزل المبني على هذه الأرض هو في الأساس مبنى سكني. وفي شهادة الملكية سيتم تعيين قسم الكتلة على أنه "شقة". في هذه الحالة، يتم تسجيل قطعة الأرض الموجودة أسفل المنزل كملكية مشتركة. "مع الأخذ في الاعتبار التوضيحات الأخيرة للتشريع، ينشأ حق الملكية المشتركة لقطعة أرض من لحظة التسجيل الأول للحق في المباني السكنية في المنشأة. "في هذه الحالة، يجب تشكيل قطعة الأرض (مسجلة في السجل المساحي - BN)"، تشرح صوفيا سوكولوفا، المحامية في ممارسة العقارات والاستثمار "Kachkin and Partners".
نظرًا لأن المنزل المستقل الذي لا تشوبه شائبة من الناحية القانونية هو مبنى سكني، فقط من النوع المحظور، يجب على المطور التصرف في إطار القانون 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك..."، وعلى وجه الخصوص الحصول على تصريح بناء. وبخلاف ذلك، فإن الكائن يعتبر بناء غير مصرح به وقد يتم هدمه.
هل بناء المساكن الفردية ليس حكما بالإعدام؟
ماذا لو كانت الأرض التي سيتم بناء التاون هاوس عليها تابعة لمنطقة سكنية، لكن استخدامها المسموح به هو "بناء سكن فردي"؟ كثيرا ما تكتب وسائل الإعلام أن ...
في الآونة الأخيرة، كثيرًا ما رأينا في الأخبار كيف تقوم الجرافات بهدم المنازل الجديدة والمبنية حديثًا. يحدث هذا، على سبيل المثال، في المجتمعات الريفية في موسكو وتولا وكازان.
لم تكن هناك حوادث في منطقتنا حتى الآن، ولكن المشترين لديهم سبب للقلق. من غير المحتمل أن يرغب أي شخص في دفع عدة ملايين من الروبلات والعيش مع فكرة ثابتة مفادها أن منزلك قد يتم هدمه في أي لحظة.
حاول محررونا معرفة كيف يمكن ضمان راحة البال للمشتري فيما يتعلق بممتلكاته. وطرحت عدة أسئلة رئيسية:
- ما هي مجموعة المستندات التي يجب أن يمتلكها المطور؟
- ما هي الأراضي التي يُسمح فيها ببناء منازل مستقلة بنسبة 100%؟
لقد لجأنا إلى شركة تطوير معروفة بهذا السؤال. تلقى محررونا الإجابة من محامي الشركة:
يوجد اليوم عمليًا عدة خيارات للتسجيل القانوني للمنزل المستقل:
تاون هاوس - منزل فردي.
هذا هو بالضبط المسار الذي سلكته شركة START Development عند التنفيذ.
في هذه الحالة، يجب بناء المنزل المستقل على أراضي المستوطنات المخصصة لتطوير المنازل الفردية - المنفصلة (أي البيوت) والمغلقة (أي الدوبلكس والمنازل المستقلة). في هذه الحالة، يكون حجم قطعة الأرض الموجودة أسفل قسم واحد من المنزل محدودًا "قواعد استخدام الأراضي وتطويرها" .
على سبيل المثال، يتم بناء "المفاتيح الذهبية" على أراضي المستوطنات المخصصة "للتنمية المتكاملة لغرض بناء المساكن"، وتشير قواعد استخدام الأراضي والتنمية إلى أنه من الممكن في هذه المنطقة بناء فردي وشبه منفصل منازل على قطع من فدان ونصف.
إذا نص PZZ على أنه يجب بناء المنازل الفردية في أي موقع على قطع أراضي لا تقل عن 6 أفدنة، فإن هذا لا يمنع بناء منازل مستقلة - الشيء الرئيسي هو أن كل قسم من المنزل المستقل يجب أن يحتوي على قطعة أرض مساحتها 6 أفدنة على الأقل في الحجم. تنشأ مشاكل عندما تكون هذه الأفدنة الستة (المساحة المخصصة للبناء واحدمنزل فردي) يقومون ببناء خط من المنازل المستقلة من عدة أقسام. في هذه الحالة، يصبح احتمال وجود جرافة حقيقيًا تمامًا.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن تصميم منزل مستقل كمنزل فردي يفرض قيودًا معينة على مشروع البناء. لذلك، في هذه الحالة، يجب ألا تحتوي المنازل المستقلة على قبو مشترك و/أو علية مشتركة، ويجب تركيب شبكات المرافق في كل قسم على حدة حتى لا تكون هناك أنابيب مشتركة (SP 55.13330.2011 المباني السكنية المكونة من شقة واحدة. نسخة محدثة) (سنيب 31/02/2001).
سيحصل مشتري منزل مستقل على شهادتي ملكية - بشكل منفصل للمنزل وقطعة الأرض. يتم تخصيص عنوان الشرطة الخاص لكل منزل مستقل.
تاون هاوس - شقة.
في هذه الحالة، تم تصميم خط التاون هاوس كمبنى سكني عادي، حيث يكون لكل شقة مدخل منفصل. وفقًا لذلك، بالنسبة لقطعة الأرض والمستندات ونموذج العقد وما إلى ذلك. تنطبق جميع القواعد نفسها على مبنى سكني عادي. يمكن أن تكون قطعة الأرض الموجودة أسفل المنزل المستقل صغيرة جدًا (0.5 فدان) وتكون ملكية مشتركة لجميع مالكي المنازل المستقلة في الخط.
كلا الخيارين متساويان من الناحية القانونية ولهما خصائصهما ومزاياهما وعيوبهما لكل من المطور والمشتري. وفي هذه الحالة يجب في جميع الأحوال الحصول على رخصة بناء، كما هو الحال بالنسبة لأي مبنى سكني للإقامة الدائمة (بخلاف المباني السكنية في DNP التي لا يلزم الحصول على رخصة بناء لها).
في كلتا الحالتين، يكون خيار استئجار الأرض ممكنا - وهذا لا يمكن أن يكون عائقا أمام إبرام الصفقة. ومع ذلك، عند شراء منزل على أرض مستأجرة، يجب على المشتري أن يكون على دراية بالمخاطر المرتبطة بحقيقة أنه بعد انتهاء عقد الإيجار، لن يكون له حقوق في الأرض وقد يتم هدم المنزل بقرار من المحكمة إذا كان المالك من قطعة الأرض لديها خطط أخرى لاستخدام قطعة الأرض.
دنب
أما بالنسبة لبناء منازل على أراضي DNP، فهذا مخطط غامض من الناحية القانونية، وتختلف آراء المحامين حوله. ولكن إذا لم يتم الحصول على تصريح بناء، فلن يتمكن الكائن من اجتياز الفحص بشكل قانوني ولن يتم الاعتراف به كمبنى سكني، مما يعني أنه لن يكون من الممكن التسجيل في مثل هذا المنزل المستقل.
الاستنتاج التحريري
دعونا نحاول تلخيص النتائج الأولية. لم نتوصل بعد إلى نتيجة واضحة بشأن نوع الأرض التي يمكن بناء منازل مستقلة عليها. في إحدى الحالات، يتم إخفاء منزل مستقل على أنه منزل فردي، وفي الحالة الأخرى - ملكية مشتركة لمبنى غير معروف. في حالة بناء منازل على الأراضي الزراعية لبناء الداشا، تختلف آراء المحامين. من الواضح أن هناك حاليًا فجوة معينة في التشريعات التي تنظم بناء المنازل المستقلة. من السابق لأوانه وضع حد لهذه المشكلة، لذلك سنحاول بالتأكيد فهم هذا الوضع الصعب في المستقبل القريب.
خيارات لتصميم منازل التاون هاوس (المنازل الرباعية) والأراضي الموجودة أسفل المبنى باعتبارها ملكًا لأصحاب حقوق الطبع والنشر
تسجيل الدولة للممتلكات العقارية، بما في ذلك منزل مستقل، هو التأكيد الوحيد على الحق القانوني في ذلك. لا يمكن الطعن في ملكية منزل مستقل إلا في المحكمة. يتم تسجيل ملكية منزل رباعي أو كوخ فقط بعد شراء أو بناء عقار. على الرغم من أن التشريع الحالي للاتحاد الروسي لا يصنف المنازل المستقلة على أنها عقارات سكنية فردية (يتم تصنيف هذه الأشياء على أنها شقق في مباني من النوع المبني)، فإن الوضع القانوني للأرض التي تقع مباشرة أسفل المنزل المستقل يقرر الكثير .
خيارات لتصميم قطعة أرض لمنزل مستقل
اليوم، وفقا للتشريع الحالي للاتحاد الروسي، هناك ثلاثة خيارات فقط ممكنة لتسجيل الأراضي تحت منزل مستقل:
- مباشرة بعد شراء عقار من هذا النوع، قد يعرض المطور تسجيل قطعة الأرض القريبة من المنزل كملكية فردية. بالمناسبة، من المفيد للمطور نفسه أن المشترين يمكنهم تسجيل العقار وقطعة الأرض على الفور كملكية فردية. بعد كل شيء، هذا الخيار يبسط بشكل كبير الإجراء لمزيد من بيع منزل مستقل للمالكين الجدد.
- يمكن تسجيل الموقع كملكية مشتركة لجميع السكان الذين يعيشون في نفس مجمع المباني. في هذه الحالة، تتدهور شروط امتلاك شقة في منزل مستقل بشكل كبير، حيث يتم تقييم الضريبة على ملكية الأرض ليس على واحد، ولكن على العديد من أصحاب الحقوق في وقت واحد.
- قطعة الأرض، التي تقع بالقرب من المنزل الذي تم شراؤه، متاحة للإيجار طويل الأجل. يتم تقديم هذا الخيار للمقيمين إذا لم يكن المطور مربحًا أو لا يستطيع الحصول على ملكية قطعة الأرض التي تم بناء المجمع عليها. على سبيل المثال، إذا كانت قطعة الأرض مملوكة لموسكو، وليس للمنطقة، فمن الصعب جدًا تسجيل ملكية فردية أو مشتركة. وهناك أيضًا قطع أراضي إيجاراتها رخيصة ولكنها غير مسجلة كعقار. في هذه الحالات، يكون الخيار الوحيد هو ترتيب عقد إيجار طويل الأجل لقطعة أرض.
خيارات التسجيل القانوني لمنزل مستقل
- تاون هاوس كمنزل فردي. في هذه الحالة، يجب على المطور الالتزام بالقيود التي وضعتها "قواعد استخدام الأراضي وتطويرها" - يجب أن يحتوي كل قسم من المنزل المستقل على قطعة أرض بمساحة 6 أفدنة على الأقل. بالإضافة إلى ذلك، فإن تسجيل منزل مستقل كمنزل فردي يستلزم قيودًا فيما يتعلق بالمشروع العقاري المستقبلي - لا يُسمح للمبنى أن يكون له طابق سفلي أو علية مشتركة، وحتى شبكات المرافق يجب تركيبها في كل قسم من الشقق على حدة. عند شراء منزل مستقل، يتلقى المشتري وثيقتين في وقت واحد - بشكل منفصل للمنزل ومنفصل لقطعة الأرض. ويتلقى كل قسم من هذا المبنى عنوانه الفردي الخاص.
- شقة تاون هاوس. وفي هذه الحالة يتم تسجيل المجمع حسب المستندات كمبنى سكني عادي، حيث يكون لكل شقة مدخل منفصل عن الشارع. لذلك، تنطبق نفس القواعد على قطعة الأرض الملحقة بالمنزل كما تنطبق على المنطقة القريبة من مبنى عادي متعدد الطوابق. لا يمكن أن تتجاوز مساحة قطعة الأرض القريبة من كل قسم 0.6 فدان، وهي ملكية مشتركة أو مشتركة لجميع العائلات التي تعيش في المنزل.
هناك أيضًا خيار غير كفء تمامًا لتسجيل ملكية منزل رباعي ومنزل مستقل. لذلك، يعرض العديد من المطورين شراء حصة في العقارات (منزل مستقل، منزل رباعي). وينطوي هذا الخيار على العديد من المشاكل المتعلقة بملكية هذه الممتلكات واستخدامها والتصرف فيها. الخيار الثاني غير الصحيح لتصميم منزل رباعي ومباني مماثلة أخرى هو تصميم شقق في منزل على أرض غير مخصصة أصلاً لمثل هذه المباني، على سبيل المثال، عندما يقع مبنى سكني على أرض مخصصة لبناء مبنى سكني فردي أو البستنة.
وثائق تسجيل نقل ملكية تاون هاوس
- طلب تسجيل نقل ملكية العقارات.
- مستخرج من سجل المنزل (وثيقة سكن واحدة)
- جواز سفر مواطن من الاتحاد الروسي.
- إيصال يؤكد حقيقة دفع الرسوم (رسوم الدولة لتسجيل الممتلكات العقارية).
- الاتفاقية هي التأكيد الرئيسي على نقل ملكية الكائن.
- عملية قبول ونقل العقارات.
- جواز السفر المساحي (وثيقة إضافية).
- إذا تم تقديم المستندات من قبل شخص مفوض - توكيل لتمثيل المصالح.
- إذا كان البائع متزوجاً عند حصوله على ملكية التاون هاوس، موافقة الزوج على إتمام صفقة بيع العقار.
كن حذرا عند شراء هذا النوع من العقارات. في بعض الحالات، سيكون من المستحيل بيع المنزل المكتسب في المستقبل و/أو قد تنشأ مشاكل مع السلطات المحلية، لأنه إذا لم يتم تسجيل ملكية العقار وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي، فقد يُطلب منك لجعل المستندات متوافقة مع أمر مكتوب، الأمر الذي سيستلزم نفقات إضافية وسيضيع الكثير من الوقت والجهد.
لقد حانت الساعة أخيرًا عندما اخترت منزلًا مناسبًا وقررت شرائه. ولكن ماذا عن تسجيل قطعة الأرض تحت هذا المنزل؟
يمكن أن يكون هناك ثلاثة خيارات:
- أولاً، بعد شراء تاون هاوس، يوفر المطور الفرصة لتسجيل قطعة الأرض كملكية فردية.
- ثانياً- أن تكون قطعة الأرض مسجلة ملكية مشتركة لجميع سكان المجمع.
- الخيار الثالث هو أن تكون قطعة الأرض متاحة للإيجار طويل الأمد.
لماذا تنشأ الخيارات على الإطلاق؟
ومن الغريب أن المطور مهتم دائمًا بتسجيل قطعة الأرض كملكية فردية. وهذا يجعل من السهل تنفيذ معاملات شراء وبيع المنازل المستقلة. لكن هذا الخيار ليس ممكنًا دائمًا لعدد من الأسباب.
بادئ ذي بدء، تجدر الإشارة إلى أن شيء مثل منزل مستقل ببساطة غير موجود في التشريع الروسي. وبناءً على ذلك، يمكن للمطور بيعها إما كشقق في مبنى منخفض الارتفاع، أو كأقسام سكنية في مبنى مباني.
في الحالة الأولى، يتم بيع المنازل قيد الإنشاء في البداية وفقًا للقانون الاتحادي رقم 214 "بشأن المشاركة في البناء المشترك". في هذه الحالة، يتم تسجيل قطعة الأرض كملكية مشتركة لأصحاب الشقق.
لكن الخيار الثاني يوفر الفرصة لتسجيل قطعة أرض كملكية فردية.
ومع ذلك، في بعض الحالات، لا يستطيع المطور ببساطة الحصول على أرض لقرية تاون هاوس أو أنها ليست مربحة بالنسبة له. على سبيل المثال، عندما ذهبت الأرض إلى المطور مقابل إيجار رخيص من جهة حكومية. أيضًا، إذا كانت القرية تقع على أراضي تابعة لموسكو، وليس للمنطقة، فمن الصعب جدًا تسجيلها كممتلكات، ولا يوافق المطور على ذلك. أو نتحدث عن أرض على ضفاف نهر أو بحيرة - رائعة الجمال ومثيرة للاهتمام، ولكن على أي حال لا يمكن تسجيلها كممتلكات. في هذه الحالة سنتحدث حصريا عن الإيجار.
ملكية الأرض. هل كل شيء على ما يرام؟
عادة ما تكون تكلفة المنازل المستقلة عند بيعها من قبل المطور هي نفسها تقريبًا، سواء مع الملكية المشتركة أو مع الملكية الفردية لقطع الأراضي. في بعض الحالات فقط، يقوم المطور بفرض رسوم منفصلة على قطعة الأرض عند تسجيلها كملكية فردية للمشتري.
ومع ذلك، عند التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري أو الحصول لاحقًا على قرض مضمون بمنزل مستقل، حيث تكون قطعة الأرض مملوكة ملكية مشتركة، قد تنشأ صعوبات فنية. سيكون الحصول على قرض عقاري أكثر صعوبة، وقد يكون المبلغ المقدر أقل عند الحصول على قرض. وعندما تحتاج إلى بيع منزلك المستقل، سيتعين عليك الحصول على إذن من مالكي الأراضي الآخرين وفقًا للمادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي. سيكون من المستحيل أيضًا تسييج قطعة الأرض الخاصة بك دون الحصول على إذن من جيرانك.
تعتبر الملكية الفردية لقطعة أرض أكثر إثارة للاهتمام في هذا الصدد. ولكن بسبب عيوب تشريعاتنا، قد تنشأ مشاكل معها في الحالات التي يصبح فيها المنزل الريفي (وبالتالي الأرض الواقعة تحته) موضوعًا للتقاضي. في هذه الحالة، خلال الإجراءات، من الممكن ألا يتم الاعتراف بالمنزل المستقل كقسم سكني، بل كشقة في مبنى سكني. ونتيجة لذلك، قد يتم إبطال اتفاقية شراء الأرض وسيتم فقدان الملكية الفردية لها.
وبشكل عام، فإن ملكية قطعة أرض أسفل منزل مستقل توفر للمشتري قدرًا أكبر من الأمان. هذا هو الخيار الأكثر تفضيلاً . كل ما تحتاجه هو مراقبة النقاء القانوني للمعاملة بعناية من أجل القضاء على المشاكل المحتملة في المستقبل.
إيجار. هل كل شيء سيء للغاية؟
الملكية جيدة بالتأكيد. لكن الإيجار له مزاياه أيضًا.
المنازل التي تحتوي على قطع أراضي للإيجار طويل الأجل أرخص بكثير. ليست هناك حاجة أيضًا للخوف من إعادة الاستخدام القسري لقطعة أرض مستأجرة مجاورة لمنزل مستقل. لأنه، وفقاً للمعايير الحالية، يجب أن يكون لدى كل أسرة المساحة اللازمة من الأرض للتشغيل والصيانة.
ومع ذلك، فإن المزايا تنتهي. لأنه في معظم الحالات يكاد يكون من المستحيل تتبع جميع مراحل الصفقة من المالك المباشر للأرض إلى المطور الذي يعرض عليك الأرض للإيجار. وهذا يعني أن شرعية إقامتك ووجود المنزل المستقل نفسه على قطعة أرض معينة قد يكون موضع شك.
علاوة على ذلك، قد تنشأ المشاكل ليس حتى نتيجة لمكائد أي شخص، ولكن ببساطة بسبب أخطاء في العديد من عقود نقل الحقوق.
قد تظهر المشكلة أيضًا عند محاولة بيع منزل مستقل. بعد كل شيء، لهذا يجب الاتفاق على الصفقة مع مالك الأرض. ومن الممكن هنا أنه على الرغم من أن المؤجر المباشر هو، على سبيل المثال، مزرعة الولاية رقم XX، إلا أن الأرض تكون في ملكية فيدرالية. من الصعب حتى تخيل مقدار تكلفة الموافقة على الأعصاب والوقت والمال في هذه الحالة.
مقالات حول هذا الموضوع
