Hur kan jag få ersättning från byggherren för fel i en ny lägenhet? Juridisk rådgivning: vad ska man göra om byggherren är sen med att leverera huset.

Artikel 200.3 i den ryska federationens strafflag, som föreskriver utvecklarens straffrättsliga ansvar. Denis Artemov, en ledande advokat på advokatbyrån Via lege, hjälpte webbportalen att förstå hur mycket innovationerna verkligen kommer att hjälpa aktieägaren i den ibland komplexa och långa relationen med utvecklaren.

Corpus delicti

Den objektiva sidan av brottet är att locka till sig medel från medborgare för konstruktion, vilket bryter mot kraven i Rysslands lagstiftning om deltagande i delad konstruktion av flerbostadshus och (eller) annan fastighet, i stor eller särskilt stor skala.

I det här fallet anses ett brott begås i stor skala om mängden insamlade medel överstiger 3 miljoner rubel och i särskilt stor skala - 5 miljoner rubel. Uppenbarligen talar vi specifikt om det totala beloppet av medel som samlats in från medborgarna, och inte om priset för en specifik DDU, som kan vara mindre än 3 miljoner rubel.

Om du strikt följer definitionen av ett brott, kan endast ett brott mot ett antal villkor som är obligatoriska för att ingå en DDU och attrahera medel från medborgare leda till straffansvar. Så enligt art. 3 i den federala lagen "Om deltagande i delad konstruktion..." för att locka medel måste utvecklaren få ett bygglov, upprätta ett hyresavtal eller markägande och publicera en projektdeklaration. Konst. 15.1 och 15.2 i den federala lagen "Om deltagande i delad konstruktion ..." ålägger utvecklaren att säkerställa uppfyllandet av skyldigheterna gentemot medborgarna genom att garantera en bank eller försäkring - i ett försäkringsbolag eller ett ömsesidigt försäkringsbolag för utvecklarens civilrättsliga ansvar.

Andra möjliga överträdelser från byggherrens sida - betydande förseningar i konstruktionen, brott mot byggregler och bestämmelser, till och med uppsägning av konstruktion - faller inte under art. 200.3 i den ryska federationens strafflag över huvud taget.

Kommer en ny artikel i brottsbalken att kunna förhindra skrupelfria utvecklare?

I praktiken finns det ofta fall då en samvetslös byggherre i förväg tänker igenom processen för att locka medel från medborgarna och faktiskt beställer projektdokumentation, upprättar ett bygglov och ett markarrendeavtal. En bankgaranti eller ansvarsförsäkring, särskilt i ett ömsesidigt försäkringsbolag för byggherrar, är inte heller en garanti mot brottsliga handlingar. När allt kommer omkring är villkoren för en garanti eller ett försäkringsavtal inte reglerade någonstans och kan formuleras på ett sådant sätt att medborgarna i verkligheten inte kan få något av dem.

Samtidigt anses ekonomiska kostnader för alla åtgärder som fastställs i lag som oundvikliga förluster när man driver ett "företag" - trots allt kommer försäljningen av de första lägenheterna i ett hyreshus under uppförande mer än att ersätta dessa utgifter. Och den totala vinsten från försäljning av lägenheter i ett flerbostadshus, som kanske ingen ens tänker färdigställa, är säkert värd flera månaders förberedelser.

Efter att ha fått bygglov och publicerat en projektdeklaration betalar byggherren små månatliga markhyror tills alla lägenheter är sålda. Efter detta upphör den faktiska aktiviteten och utvecklarens ledning försvinner i en okänd riktning. Det verkar som att allt var enligt lagen. Och även alla dagis har klarat statlig registrering. Men i slutändan genomförs inte bygget, och det finns ingen att få pengar från.

Vissa skrupelfria utvecklare går så långt som att gjuta grunden, installera väggar på en eller två våningar från billiga material och stoppa byggandet. Samtidigt kan utvecklarens ansvariga personer inte ens fly från rättvisan och lugnt börja spendera pengarna från medborgarna. Brottsbekämpande myndigheter betraktar nästan alltid en sådan olycklig konstruktion som en "misslyckad verksamhet" som inte innehåller något brott, och de drabbade medborgarna hänvisas till civilrättsliga förfaranden. Naturligtvis, även om du har en exekutionstitel i handen, kommer det inte att finnas något att hämta från ett sådant flygande företag.

Det nödvändiga bevisföremålet för brottet enligt art. 200.3 i den ryska federationens strafflag är det faktum att en specifik juridisk person samlar in pengar specifikt för konstruktion, vilket ofta helt enkelt är omöjligt.

För tillfället finns det många "grå" system, inklusive växlar, preliminära köp- och försäljningsavtal, bostadskooperativ, som bygger på det faktum att säljarorganisationen och utvecklarorganisationen förmodligen inte har något gemensamt. Byggnadsinnehav består ofta av många juridiska personer. Samtidigt bygger formellt ett företag, ett annat sluter kontrakt med entreprenörer och ett tredje säljer. Det vill säga formellt samlar det säljande företaget in pengar i syfte att göra ytterligare uppgörelser med byggherren vid färdigställande av bygget.

Dessutom inkluderar många bygginnehav offshoreföretag. Utländska stater på vars territorium sådana företag är registrerade, även på begäran av åklagarmyndigheten och inrikesministeriet, är inte alltid redo att dela information om flödet av medel genom offshore-organisationers konton.

Slutligen finns det en kategori människor som kallas "sideliners". Kommer du ihåg att Ilf och Petrov i romanen "The Golden Calf" hade en vice ordförande, Pound, vars yrke sedan förrevolutionära tider var den nominella ledningen av fly-by-night-företag? Nästan hundra år har gått sedan dess, men tyvärr har lite förändrats. Det är trots allt inte byggföretaget som bär ansvaret för brott, utan förvaltaren och revisorn för byggherren. Som mycket väl kan existera bara i form av ett pass eller helt enkelt inte deltar i utvecklarens aktiviteter, helt enkelt underteckna vissa papper. Det finns inget att ta från sådana människor, och deras närvaro på platser som inte är så avlägsna kommer inte att göra medborgaren som gav pengar och inte fick en lägenhet i gengäld bättre. Följaktligen tillåter metoder för att undvika straffansvar, särskilt med tanke på det stora antalet "grå system" som formellt följer gällande lagstiftning, helt skrupelfria utvecklare att fortsätta bedriva sin verksamhet utan rädsla för straff.

Anteckningar om denna artikel

I enlighet med anmärkningarna till art. 200.3 i Ryska federationens strafflag, befrias en person som har begått ett brott från straffrättsligt ansvar om beloppet av insamlade medel återbetalas i sin helhet och om den angivna personen vidtar åtgärder som ett resultat av att hyreshuset sätts in drift.

Ursprunget till ett sådant villkor för befrielse från straffansvar är tydligt - för majoriteten av de lurade aktieägarna är det alltid bättre att lämna tillbaka pengarna än att veta om det faktum att utvecklarens ledning har dömts till fängelse. Det är dock anmärkningsvärt att för att bli befriad från straffrättsligt ansvar räcker det att kompensera mängden insamlade medel (det vill säga i juridisk terminologi, för att kompensera för faktisk skada). Hur är det med förlusterna? I samband med avskrivningen av rubeln är de villkorliga 3 miljoner rubel som betalades för lägenheten för 2 år sedan helt ojämlika med de nuvarande 3 miljoner rubel. Under byggprocessen ökar dessutom priset på lägenheter vanligtvis. Efter att ha betalat för lägenheten får deltagaren i delad konstruktion rätten att hävda den, och detta är hans huvudsakliga mål. Priset på lägenheter i grundstadiet är betydligt lägre än i hus med hög färdigställandegrad. Följaktligen, om en utvecklare lockade medel från medborgare för konstruktion och till hälften byggde ett hus med det, kan det till och med vara lönsamt för honom att helt enkelt returnera de tidigare mottagna pengarna och sälja lägenheterna igen, men till ett högre pris.

Det vore mer ändamålsenligt att, som undantag från straffansvar, tillhandahålla ersättning till offren för förluster (verklig skada plus förlorad vinst).

Det är också omöjligt att entydigt tolka begreppet åtgärder som exploatören vidtagit för att slutföra uppförandet av ett bostadshus. Det är uppenbart att sådana åtgärder kan varieras. Men i brist på specifikation kan oklara definitioner leda till att byggherrens ledning blir befriad från straffansvar på grund av det enkla faktum att överlåta projektunderlag till den kommunala förvaltningen eller en ny exploatör.

Har den nya artikeln skärpt straffet för att lura aktieägare?

Ansvar enligt art. 200.3 i den ryska federationens strafflag beror på mängden insamlade medel och på organisationen av deltagarna i brottet. För ett brott som begåtts i stor skala (över 3 miljoner rubel) ges således ett maximalt fängelsestraff på upp till 2 år med eller utan frihetsinskränkning under en period av upp till 1 år. För ett brott som begåtts av en grupp personer genom tidigare konspiration eller i särskilt stor skala (över 5 miljoner rubel), är ett maximistraff på fängelse upp till 5 år med eller utan inskränkning av friheten i en tid av upp till 2 år försedd.

Före tillkomsten av Art. 200.3 i den ryska federationens strafflag, handlingar som innehåller detta brott var kvalificerade enligt art. 159 i den ryska federationens strafflag (bedrägeri). Bedrägerier i särskilt stor skala innebär här skador på över 1 miljon rubel.

Eftersom bedrägerier i samband med att locka medborgarnas pengar för konstruktion ofta utförs av en grupp personer genom tidigare konspiration och klart överstiger 1 miljon rubel, kom förövarnas ansvar under del 4 av art. 159 i den ryska federationens strafflag: fängelse i upp till 10 år med böter på upp till 1 miljon rubel eller i beloppet av lön eller annan inkomst för den dömda personen i en period på upp till 3 år eller utan den och med frihetsinskränkning under en period av upp till 2 år eller utan den.

Således reducerades den maximala fängelsetiden för att samla in pengar som kringgår kraven i den federala lagen "Om deltagande i delad konstruktion..." med hälften. Detta gäller naturligtvis inte brottsliga handlingar med medborgarnas pengar som går utöver normen i art. 200.3 i den ryska federationens strafflag - de kommer att fortsätta att betraktas som bedrägerier i särskilt stor skala. Det visar sig vara en paradox - ur straffets svårighetsgrad är det bättre för en medborgare om brottsbekämpande myndigheter betraktar en skrupelfri utvecklares handlingar som bedrägeri och inte som att samla in pengar för konstruktion i strid med lagens krav om deltagande i delat byggande.

När kommer Art. 200.3 i den ryska federationens strafflag

En av straffrättens principer är det oundvikliga, obligatoriska straffet för att begå ett brott. Men förekomsten av många så kallade "grå system" för att samla in pengar för byggande förbryllar fortfarande domstolarna. Formellt är sådana transaktioner inte förbjudna enligt lag, men man måste ändå försöka bevisa deras låtsaslighet.

Om lagstiftaren är konsekvent i sin avsikt att göra den delade byggmarknaden tydlig och transparent, kommer snart på federal nivå ändringar att göras i den federala lagen "Om deltagande i delad konstruktion ...", som slutligen förbjuder användningen av gråa system . Endast i detta fall art. 200.3 i den ryska strafflagen kommer verkligen att bli ett övertygande argument i förhållandet mellan utvecklaren och deltagaren i delad konstruktion och kommer att kunna hjälpa till att skydda medborgarnas lagliga rättigheter.

I april i år antog Ryska federationens statsduma i tredje behandlingen ändringar i strafflagen, som fastställer straffrättsligt ansvar för utvecklare för att kränka aktieägarnas rättigheter.

Vid första anblicken borde denna innovation bokstavligen försäkra nuvarande och potentiella lägenhetsköpare - de säger att utvecklare kommer att uppfylla sina skyldigheter mer noggrant. Men först måste vi ta reda på vad utvecklaren kan hållas straffrättsligt ansvarig för. För det andra, svara på frågorna: är denna norm meningsfull och hur kan den se ut i praktiken? För det tredje, kommer ett sådant hot verkligen att skrämma utvecklare?

Låt oss först titta på vad och för vilket ansvar kan utvecklare hållas ansvariga före införandet av straffansvar för dem?

Exploatörens administrativa ansvar

Det är värt att säga omedelbart att det är osannolikt att det kommer att spela en betydande roll i deras verksamhet att ta utvecklare till administrativt ansvar - de lider bara av rykteförluster.

Till exempel skrev vi nyligen om konflikten i Ulyanka, där en av kränkningarna från utvecklarens sida var försök att begränsa aktieägarnas rättigheter. Exploatören har sålunda tagit in klausuler i aktieägaravtalen som förbjuder överlåtelse av rättigheter till tredje man utan samtycke från exploatören själv, samt skyldighet för aktieägaren att ingå avtal med ett visst förvaltningsbolag efter att ha satt huset i drift. Båda kraven är helt olagliga, eftersom de allvarligt begränsar aktieägarnas rättigheter.

Som ett resultat, böter för utvecklaren på 10 000 rubel. Står brottets allvar i proportion till straffet? Självklart inte. Ja, någon kan kontakta lämpliga myndigheter och ställa byggföretaget till administrativt ansvar. Men de allra flesta aktieägare kommer inte att göra detta – på grund av okunskap, tidsbrist, och kommer fortfarande att vara de facto begränsade i sina rättigheter. Tja, vad är 10 000 rubel för ett byggföretag som hanterar miljoner eller miljarder - kommer det att vara rädd för ett sådant ansvar?

Låt oss ta ett annat exempel. I år öppnade Petrodvortsovo-distriktets åklagarmyndighet, baserat på resultaten av åklagarens granskning, tre fall mot Admiral LLC angående administrativa förseelser som begåtts under genomförandet av delade konstruktioner.

Denna utvecklare togs så småningom till administrativt ansvar för det faktum att han, i strid med bestämmelserna i 214-FZ, lockade medel från medborgare inte på grundval av en DDU registrerad på det sätt som föreskrivs i lag, utan på grundval av ett avtal för att säkerställa fullgörandet av skyldigheterna enligt detta avtal.

I själva verket finns det direkt bedrägeri uttryckt i avsikten att undandra sig ansvar. Men denna handling ser bara ut som bedrägeri i vardagliga termer, och inte i juridiska termer. Som ett resultat är böterna större än i föregående exempel, men 500 000 rubel är inte en stor förlust för utvecklaren. Men om ingen hade lagt märke till förfalskningen av kontraktet, skulle han ha "sparat" tiotals miljoner rubel och undvikit ansvaret enligt lag 214-FZ.

Eller här är andra handlingar från utvecklaren som ser bedrägliga ut, men ur lagens synvinkel kan han bara dras till administrativt ansvar, och även det är inte särskilt betydande.

Vi pratar om att annonsera dina bostadsfastigheter. Lagen föreskriver alltså att information om ett byggprojekt som publiceras i media eller på internet ska vara absolut tillförlitlig. För att annonsera ut din fastighet måste du dessutom ha bygglov.

Vad i praktiken? Uppfylls dessa krav? Nej, naturligtvis inte – och information om objekt stämmer ofta inte överens med verkligheten, och bygglov finns ofta ännu inte. Vad är utvecklarens ansvar för sådana överträdelser? I det första fallet - böter på upp till 400 000 rubel, i det andra - upp till 500 000 Så vad? Jo, jag betalade en halv miljon, men lockade en halv miljard i pengar från aktieägarna.

Skyddar sådan lagstiftning aktieägare är utvecklare rädda för ett sådant ansvar? Ja, varken det ena eller det andra - förutom en känsla av djup moralisk tillfredsställelse, kommer detta inte att ge aktieägarna något, och byggarna bryr sig inte - de vet mycket väl vad de ger sig in på.

Hur reagerar lagstiftarna på detta? Ja, nästan ingenting, och om de reagerar så bär det fortfarande ingen frukt. Till exempel föreslår suppleanter för den lagstiftande församlingen i S:t Petersburg att böterna för byggföretag som utför byggnads- och lastnings- och lossningsarbeten på helger och icke-arbetande helgdagar ökar från 7.00 till 12.00: nu är det högsta bötesbeloppet för juridiska personer för sådana handlingar är 15 000, och det föreslås öka till 500 000 rubel.

Vad kommer att hända i praktiken? Hur många medborgare kommer att skynda till vissa institutioner med klagomål? Hur många institutioner har öppet på helger? Och om de fungerar, hur bra? Och varför bara till 12.00 - helgdagar är bara helgdagar, för att fira och inte för att lyssna på en jackhammer? Finns det några andra problem med konstruktionen?

Så det finns inget seriöst skydd för att dra utvecklare till administrativt ansvar. Kanske med ett undantag, som vi kommer att diskutera nedan.

Civilrättsligt ansvar för utvecklare i form av påföljder

Den vanligaste situationen när en byggherre ställs till civilrättsligt (ekonomisk) ansvar är naturligtvis en försening av överlåtelsen av en lägenhet till aktieägaren. Dröjsmålstiden börjar löpa från dagen efter den dag för överlåtelse som anges i aktieandelsavtalet. Om kontraktet plötsligt anger ett kvartal, då från första dagen av nästa kvartal.

Aktieandelsavtalet måste också ange vitesbeloppet för sen överlåtelse av lägenheten, om det inte finns någon sådan indikation, så debiteras straffavgiften med det belopp som föreskrivs i lag. Låt oss notera att kontraktet inte kan ange straffbeloppet i händelse av civilrättsligt ansvar för utvecklarna som är mindre än vad som föreskrivs i lag, om det fortfarande är mindre, är denna klausul ogiltig, och en "laglig" straff kommer samlas in. Det beräknas enligt följande:

antal dagars försening x 11 % (refinansieringsränta för Rysslands centralbank) x 1/300 x kontraktspriset x 2 = straffavgift.

Till exempel anger kontraktet att priset på en lägenhet är 3 miljoner rubel, förseningen var exakt ett år, vi får: 365 x 0,11 x 1/300 x 3 000 000 x 2 = 803 001.

Det verkar som ett betydande belopp, men om du betänker att hundratals aktieägare köper lägenheter i många byggnader, bör graden av civilrättsligt ansvar för utvecklare i form av straffavgifter vara mycket hög - det är en risk att förlora tiotals eller till och med hundratals miljontals rubel. Men varför levereras de flesta bostadskomplex fortfarande med förseningar, ofta under många år?

Det finns två punkter här. För det första inaktiviteten hos aktieägare som väntar i åratal, men inte kräver att få tillbaka vad de betalat för lägenheten och dessutom med en straffavgift. Förresten, det är inte nödvändigt att kombinera båda. Du kan vänta på lägenheten, få ett mottagningsbevis och med det kräva vite för väntan. Men få människor gör detta, och utvecklare försöker naturligtvis inte bära civilrättsligt ansvar - vissa försäkrar det inte ens.

För det andra, utvecklare i sådana kritiska situationer "tömmer" ibland helt enkelt sina tillgångar och går i konkurs. Men det finns fortfarande en chans att få din.

Exploatörens straffrättsliga ansvar

Det nämndes ovan att det bara finns ett alternativ när byggherren kan dras till administrativt ansvar "på allvar". Detta är att samla in pengar från aktieägare utan bygglov. Det verkar som att böterna här inte är särskilt stora för ett byggföretag - från 500 000 till 1 miljon rubel. Men faktum är att det här bötesbeloppet kan utdömas för ingående av varje aktieägaravtal, och om det finns hundratals lägenheter i byggnaden visar sig beloppet vara mycket, mycket allvarligt.

Men varför är utvecklarna fortfarande inte rädda för detta? Ja, anledningarna är desamma: bristen på vilja hos aktieägarna och möjligheten att "läcka" pengar. Tja, hur kan du driva in bötesbeloppet om företaget inte har någonting - inga pengar, ingen egendom? Vad sägs om att lämna tillbaka aktieägarnas pengar?

Därför är det nödvändigt att hålla ansvar, inte byggföretaget, som när som helst kan visa sig vara en "dummy", utan dess ledning - och inte administrativt, utan kriminellt. Personligt ansvar är alltid starkare än företagsansvar.

Detta uppenbara behov började förverkligas först 2014, när vice Alexander Khinshtein, chefen för den parlamentariska gruppen för att skydda aktieägarnas rättigheter, inte lade fram ett motsvarande lagförslag till statsduman, som antogs vid tredje behandlingen den 20 april , 2016.

Denna lag föreskriver införandet av artikel 200.3 i den ryska federationens strafflag, som kallas: "Attrahera medel från medborgare i strid med kraven i lagen om deltagande i delad konstruktion av flerbostadshus och (eller) annan fastighet .”

För en sådan handling, om den är stor, kan en tjänsteman i ett byggföretag straffas:

• obligatoriskt arbete i upp till 360 timmar;
• kriminalvård i upp till 1 år;
• tvångsarbete i upp till 2 år;
• fängelse i högst 2 år med frihetsinskränkning i högst 1 år eller utan.

Om detta brott begås i särskilt stor skala eller av en grupp personer genom tidigare konspiration, kommer straffet att bli strängare:

• obligatoriskt arbete i upp till 480 timmar;
• kriminalvård i upp till 2 år;
• tvångsarbete i upp till 5 år;
• fängelse under samma tid med eller utan frihetsinskränkning i högst 2 år.

Samtidigt anses ett stort belopp vara attraktionen av medel till ett belopp av över 3 miljoner rubel; särskilt stora – mer än 5 miljoner rubel.

Men den stora storleken här är inte så stor - kostnaden för en genomsnittlig ettrumslägenhet i nya byggnader, särskilt stor - kostnaden för en genomsnittlig tvårumslägenhet. Det vill säga att även en aktieägare kan kontakta myndigheterna. Och om det finns flera av dem, blir effektiviteten mycket högre.

Men vi diskuterade ovan: om byggherren ställs till svars eller inte - vilken skillnad gör det för aktieägaren om pengarna aldrig kommer tillbaka till honom?

Men här, kan man säga, är helt enkelt ett unikt fall. Den nya artikeln i Ryska federationens strafflag innehåller en mycket användbar regel för aktieägare att en person som har begått ett sådant brott är befriad från straffrättsligt ansvar om han helt återbetalar de insamlade medlen eller vidtar åtgärder för att sätta huset i drift.

Det vill säga lagen ger möjlighet till chefen för utvecklingsbolaget att "köpa av" från straff (även om han inte är fängslad, ingen vill ha ett brottsregister), men bara om han fullgör sina skyldigheter gentemot aktieägarna . Så han måste göra motstånd, men antingen lämna tillbaka pengarna eller göra klart huset.

Här är det omöjligt att inte hålla med Khinshteins uttalande om att detta är en mycket viktig norm som mycket mer tillförlitligt kommer att skydda aktieägarnas rättigheter. Naturligtvis finns det en åsikt om att artikel 159 i strafflagen "bedrägeri" också skyddar dem, men jämfört med denna nyhet är det mycket mer vagt, och därför är det mycket lättare för utvecklarens ledning att undgå ansvar. Här är allt tydligare.

Det är dock värt att varna potentiella bostadsköpare om riskerna med att ingå ett avtalsavtal med företag som inte har åtminstone grundpaketet med dokument, som inkluderar:

• dokument för utvecklingsplatsen (ägande eller arrende);
• projektdeklaration;
• byggnadstillstånd.

Den 17 september 2019 höll Bank St. Petersburg en affärsfrukost på ämnet ”Praktiken att använda spärrade konton vid bearbetning av transaktioner. Analytics i 2 år." Bankspecialister delade analyser om alla aspekter av transaktioner som genomförts sedan projektet startade. De berättade hur produkten har förändrats under det senaste...

X

Runda bord: Kärnan i fastighetstjänster: hur man förmedlar dess värde till kunden. Är fastighetsmarknaden möjlig utan en fastighetsmäklare? Och om inte, vilken roll har mäklaren i denna process?

X

Utvecklare kommer att straffas med fängelse för att ha lurat aktieägare

I Ryssland införs straffansvar för kränkningar relaterade till attraktionen av medborgarnas medel för delad konstruktion. Ryska federationens statsduma antog motsvarande lagförslag vid andra behandlingen.

Om dokumentet antas i tredje behandlingen, kommer en artikel att visas i brottsbalken för att "skaffa medel från medborgare för byggande i strid med kraven i lagen om deltagande i delad konstruktion ...".

De planerar att straffa utvecklare med all stränghet om mängden skada överstiger 3 miljoner rubel. För ett sådant brott riskerar försumliga utvecklare antingen obligatoriskt arbete i upp till 360 timmar eller fängelse i upp till två år.

Om aktieägarnas bedrägeri överstiger 5 miljoner rubel, kommer utvecklarna att straffas med fängelse i upp till 5 år.

Skydd av aktieägare: alla åtgärder har vidtagits

Advokat för det ryska huset "Internationella advokater" Vyacheslav Kokurkin anser att lagförslaget om att införa straffrättsligt ansvar för olagliga handlingar från utvecklare kan, som de säger, slå den sista spiken i kistan för oansvariga utvecklare.

Situationer när aktieägarnas pengar går till en okänd destination, överförs till andra projekt eller till och med hamnar i fickorna på projektledare är tyvärr inte ovanliga. Jag tror att våra aktieägare verkligen behöver en sådan lag, den är läglig och korrekt i sin essens, understryker experten.

Enligt den verkställande partnern för Rezidential-gruppen, Emil Zakharyaev, kommer detta lagstiftningsinitiativ att göra det möjligt att påverka de mest "vinthundar" och arroganta pseudo-utvecklare som kommer att deklarera sin konstruktion inom ramen för federal lagstiftning, men som inte kommer att ha rätt att samla in pengar till det. Köpare av lägenheter i sådana objekt kan dock inte formellt kallas fullvärdiga aktieägare de köper formellt lägenheter enligt vissa andra lagliga system.

Införandet av straffansvar kommer inte att fullt ut kunna lösa problemet med lurade aktieägare, eftersom Lagförslaget riktar sig först och främst till det område som regleras av federal lag-214, medan majoriteten av långtidsbyggande och övergivna objekt med lurade kunder förvärvas inte genom ett aktieprogram, utan genom alla typer av bostadskooperativ, PDKP , PDDU och andra”, kommenterade talaren.

Räkningen är sen

Straffansvar för kränkningar av aktieägarnas rättigheter kunde för övrigt ha införts mycket tidigare. Initiativet lades fram för övervägande och antogs till och med vid första behandlingen redan 2014.

Ekonomidirektör för Parallax LLC Dmitry Kuznetsov betonar att många aktieägare befann sig helt oskyddade från godtyckligheten hos skrupelfria utvecklare just under krisen.

Tydligen är det omöjligt att klara sig utan en sådan innovation i straffrätten i nuvarande skede. Advokat, chef, Group of Companies "Gordeychik and Partners" Alexey Gordeychik fruktar att direkta bedragare kommer att omfattas av denna artikel, eftersom missbruk av medel är lättare att bevisa än bedrägeri. Samtidigt menar experten att lagen är sen.

För närvarande är möjligheten att ”omfördela” pengar från aktieägarna i stort sett begränsad, och den nya strafflagen kan inte ha retroaktiv verkan, det vill säga gälla tidigare begångna övergrepp och ha en positiv inverkan på utvecklarnas vilja att slutföra problematiska projekt, säger talaren. avslutade.

Lagförslaget lämnar dock fortfarande många frågor och farhågor. Den första är vem som kommer att straffas. Det är ingen hemlighet att ansvaret för rörelsen av finansiella flöden i bygg- eller utvecklingsföretag ofta inte tilldelas ägaren utan till den anlitade chefen. De första rättegångarna kommer att visa om de verkliga gärningsmännen kommer att kunna bära det vederbörliga straffet.

I början av 2000-talet av detta århundrade svepte en våg av bedrägeri av människor av skrupelfria utvecklare över Ryssland. Folk krävde att bedragarna som lurade dem skulle straffas, men myndigheterna ryckte på axlarna. När bedrägerierna mot individer nådde ett kritiskt maximum antog lagstiftarna en lag som skyddar aktieägarnas rättigheter - 214-FZ "Om deltagande i delat byggande av flerbostadshus ...". Lagen förbjuder direkt att samla in pengar från medborgarna om det inte finns bygglov. Men bedragare hittar nya sätt att kringgå lagen. Ett av alternativen är att ingå ett avtal om avsikt att ingå ett aktieägaravtal (DPA). Samtidigt är den potentiella aktieägaren genom avtal skyldig att sätta in pengar och byggherren är skyldig att inom föreskriven tid ingå en DDU.

Låt oss titta på en historia om att ingå ett preliminärt avtal med KROST-koncernen:

Häromdagen, i banken för verkställighetsförfaranden hos Federal Bailiff Service, dök ett register över beslag upp i samband med PSF KROST LLC.

Gripandet infördes som en del av verkställighetsförfarandet genom beslut av Oktyabrsky District Court of Belgorod. Domstolsbeslutet undersöker ett system för att samla in pengar som kringgår lag 214-FZ. I juli 2015 ingick medborgarna ett preliminärt avtal med KROST, enligt vilket KROST åtog sig att ingå en DDU i november. Medborgarna uppfyllde sina skyldigheter att överföra pengar, men KROST hade ingen brådska att uppfylla sina skyldigheter att ingå en DDU. Genom att vägra att underteckna förlängningen av det preliminära avtalet krävde de lurade personerna tillbaka de pengar som betalats enligt avtalet. Men byggherren uppfyllde inte heller detta krav. Sedan gick folk till domstol, där de krävde återlämnande av inte bara de överförda pengarna, utan också, i enlighet med lagen om skydd av konsumenträttigheter, böter för vägran att frivilligt reglera fordringar till ett belopp av 50 % av det tilldelade belopp och ränta för användning av andras medel. Rätten i första instans, liksom den högre domstolen, ställde sig på kärandenas sida - medborgare lurade av byggherren - och ålade dem att betala både det överförda beloppet till ett belopp av kostnaden för lägenheten och 50 % av detta belopp som en bra. Utöver i själva verket beslutet till förmån för kärandena, förklarade domstolen att:

— byggherren har rätt att samla in medel deltagare i gemensamt byggande för uppförande (skapande) av ett hyreshus först efter uppkomsten av ett antal tillstånd: erhålla bygglov på föreskrivet sätt, publicera, lägga ut och (eller) lämna in en projektdeklaration, samt förvärva äganderätten till den relevanta tomten eller rätten att använda den;

- i händelse av att samla in medel från medborgare för konstruktion av en person som inte har enmed lag 214-FZ denna rätt och (eller) attrahera medel från medborgare för konstruktion i strid med kraven som fastställs i del 2 i artikel 1 i lag 214-FZ, en medborgare kan kräva att denna person omedelbart återbetalar medel som överförts till honom, betalning med dubbelt det belopp som anges i artikel Ryska federationens civillag för ränta på beloppet av dessa medel och kompensation som överstiger räntan för förluster som orsakas medborgaren.

Vad skulle en samvetsgrann byggherre göra om han fick ett sådant "klick på näsan" från en potentiell lägenhetsköpare? Enligt vår uppfattning skulle jag betala det tilldelade beloppet och dra slutsatser för framtiden. Men så är inte fallet med KROST-koncernen, som vägrade att frivilligt följa domstolsbeslutet och därför fick ett beslag av sina tillgångar. Och nu kommer den, utöver de tilldelade betalningarna till förmån för målsäganden, dessutom att betala avgifter till kronofogdemyndigheten. Det är här talesättet "snålen betalar två gånger" är sant - istället för att frivilligt betala medborgarna 3,5 miljoner rubel, kommer han nu, utöver detta belopp, att betala nästan 2 miljoner i böter och straff.

Men denna skrupelfria utvecklare drog ändå slutsatser, men inte till förmån för potentiella köpare, utan uteslutande i sin egen. För det första slutade han aldrig att samla in pengar utan att gå förbi lagen - han ingår fortfarande preliminära avtal, och för det andra, i dessa preliminära avtal förekom en klausul om att om initiativtagaren till uppsägningen av det preliminära avtalet är en potentiell köpare, då de bidrag som lämnats av när avtalet sägs upp kvarstår betalningar hos byggherren.

Ändå, kära potentiella köpare av lägenheter i nya byggnader i KROST-koncernen, lagarna är på din sida, och nu, tack vare invånarna i Belgorod, finns det rättspraxis till förmån för medborgare som riskerade att lita på denna utvecklare.