Telek városi ház bérház. A sorház megvásárlásának és regisztrációjának jellemzői

A lakás és a magánház közötti köztes lehetőség egy sorház. Ha minden más nem változik, a tömbházakban lévő részek árai viszonylag hűségesek, általában könnyebben karbantarthatók, mint a nyaralók, és nincs meg bennük a hétköznapi lakások összes hátránya. Azonban több mint elég jogi jellemzők vannak, amelyekre figyelnie kell, amikor egy sorház-együttest választ.

Nem lehet magasabb, mint három emelet és több mint tíz rész?

Egy sorház, amelynek említése azonnal több, oldalfalakkal összekapcsolt házat képzel el, inkább marketing koncepció, mint jogi. Ennek megtalálása az orosz jogszabályokban nemcsak nehéz, de általában irreális: nem tiszta formájában fordul elő. Szemantikai szinonimája, a blokkolt fejlesztés pedig csak közvetve van jelen, például a Településrendezési Szabályzat 49. §-ában, az épülettípus leírásaként, amelynek tervnyilatkozata nem igényel állami szakértelmet.

E cikk (2) bekezdése szerint nem szükséges vizsgálatot végezni, ha „legfeljebb háromszintes, több blokkból álló lakóépületek építését tervezik, amelyek száma nem haladja meg a tízet, és amelyek mindegyike egy-egy épületre készült. család, a szomszédos tömbbel vagy szomszédos tömbökkel nyílás nélküli közös fala (közös falak), külön telken található, és közös területre (zárt lakóépületek) bejárása van.”

Ez azt jelenti, hogy a sorházak legfeljebb három emeletesek lehetnek, és a részek száma nem haladhatja meg a tucatnyit? Egyáltalán nem. Több is lehetséges, de kötelező vizsgálattal, amelyet a fejlesztők nem nagyon szeretnek lefolytatni: időbe telik (a törvény szerint három hónap) és további pénzbe kerül. Ezért a sorházas települések többségén igyekeznek nem belekötni a szakaszok számának és szintszámának növelésébe.

A sorház egy része lakás vagy külön ház?

Tehát mik azok a városi házak - az „oldalukra fektetett” lakóházak, vagy több, egymáshoz „kapcsolt” egyedi ház? Ennek a vitának tulajdonképpen még 2010. augusztus 26-án kísérletet tett a Gazdaságfejlesztési Minisztérium ingatlanügyi osztálya azzal, hogy a blokkolt fejlesztést többlakásossá minősítette. Pontosan e megközelítés melletti érvként az Orosz Föderáció kormányának 2006. január 28-i rendeletéből vettünk egy mondatot „A helyiségek lakóhelyiségnek, lakhatásra alkalmatlan lakóhelyiségnek, ill. egy bérházat nem biztonságosnak és bontásnak vagy újjáépítésnek van kitéve." Azt mondja, hogy „egy bérház két vagy több lakásból álló halmaz, amelyek önálló hozzáféréssel rendelkeznek akár egy lakóépülettel szomszédos telkhez, akár egy ilyen épület közös helyiségeihez”, ami teljes mértékben leírja a sorházak lényegét.

Ha egy ilyen fogalom egyértelműen bekerülne a jogszabályba, az ügylet formalizálásának problémája automatikusan megszűnne. A sorházakat csak a „többlakásos épületekre” vonatkozó jogszabályok szerint építenék és értékesítenék: vagy az építésben való megosztott részvétellel (214-FZ), vagy szövetkezetként (215-FZ). Ez azonban még nem történt meg, és egy sorház egyes részei továbbra is lakásnak és egyéni háznak is bizonyulhatnak. Ezen túlmenően a második esetben a vevőnek felajánlható különféle, az ilyen típusú ingatlanokra jellemző szerződések megkötése, beleértve az építési szerződést is. De számos paramétertől függ, hogy egy adott vevő milyen jogi lehetőséggel találkozik a sorházak esetében (lakáskészlet vagy egyéni házcsoport). Például a föld állapotáról és rendeltetéséről, az építés sajátosságairól és a kommunikáció lefektetésének módjáról, valamint a helyi jogszabályokról és magának a fejlesztőnek a helyzetéről.

Milyen jellemzői vannak egy lakásnak tervezett sorháznak?

Ha a telek, ahol a sorházak épülnek, a települések földjéhez tartozik, és alacsony építésű építkezésre (LHC) van szánva, a ház többlakásosnak minősül, és ennek megfelelően minden részt külön lakásként kell kialakítani, egyedi bejárattal. . Ugyanakkor magára az épületre ugyanazok az építési sajátosságok és műszaki követelmények vonatkoznak, mint az SP 54.13330.2011 „Többlakásos lakóépületek” (ez a jelenleg használt SNiP 31-01-2003). Hasonló követelmények vonatkoznak a szociális infrastruktúrára, valamint az attól való maximális távolságra. És ha az ilyen házakból álló falu a 214-FZ szerint is épül, akkor szükségszerűen saját projektnyilatkozattal kell rendelkeznie, amely teljes leírást és befejezési dátumot ad a munkának, valamint felsorol minden mást, ami a területén épül. . És ez egyáltalán nem fölösleges, mert a projekt gyönyörű illusztrációi, amelyekkel a fejlesztők díszítik a városházi közösségeik és értékesítési irodáik weboldalait, nem rendelkeznek jogi erővel, és egyáltalán nem kötelező megvalósítani őket. De ami a projektbevallásban van, azt biztosan meg kell építeni.

Sorház, mint egyéni otthon: drágább vagy olcsóbb?

Ha a telek egyedi lakásépítési státusszal rendelkezik (egyedi lakásépítés), akkor rajta, ahogy az elnevezésből is kiderül, csak egyedi házak építhetők rá, még akkor is, ha azok falakkal kapcsolódnak egymáshoz. Az SP 55.13330.2011 „Egylakásos lakóházak” építési szabványban foglaltak, amelyek a korábban érvényes SNiP 2001.02.31. frissített változata. Ezért a vevővel kötött szerződésben az ilyen sorház egy része önálló házként (vagy tömbrészként lesz kijelölve, ami a gyakorlatban kevésbé jellemző a jogszabályi eltérések és a helyi regisztrációs értelmezés sokfélesége miatt). hatóság).

De van itt néhány árnyalat. A már említett építési szabályzatban foglaltak szerint a szomszédos tömböknek ebben az esetben ne legyen közös helyisége, ahogy az a Lakásfejlesztési Minisztérium telkén épült sorházi lakások esetében megengedett.

Például ne legyenek közös tetőterek vagy pincék, amelyeken keresztül műszakilag és gazdaságilag egyaránt előnyös az egész ház közös közművesítése, és amely lehetővé teszi az egész épület általános vízszigetelését egyszerre. Azaz minden blokkszakaszban minden gépészetet külön kell beépíteni, és az egyik családnak szánt részek tetőfedését függetleníteni kell a többitől. Ez azt eredményezi, hogy az építési költségek azonnal megnövekednek (csak a kommunikáció körülbelül 10%-kal drágul), ami azt jelenti, hogy az árak magasabbak lesznek. Nem meglepő, hogy a fejlesztők gyakorlatilag nem követik a törvény betűjét, és az egyedi lakásépítésre szánt telkeken ugyanazon elv szerint építkeznek, mint az egyedi lakásépítésre szánt telkeken.

A második árnyalat a telek minimális megengedett méretéhez kapcsolódik, amelyen egyéni házat lehet építeni. Minden helységnek megvan a sajátja (általában a minimum 1,5–6 hektár tartományba esik), amelyet a helyi területhasználati szabályok és az általános terv jelez. Ez egyrészt azt a területet, ahol a blokkszakasz közvetlenül áll, másrészt a körülötte lévő földet egyaránt jelenti. Ha kevesebb a föld, akkor nagy gondok lesznek a ház bejegyzésével. Az ilyen sorházakat azonban a földjük teszi vonzóvá: az MHS-területeken lakásként épültekkel ellentétben ezeket a telkeket mindig magántulajdonként tartják nyilván.

Mely sorházak vásárlása veszélyes?

Ha az egyéni beépítésre szánt települések (IHC) telkén épülő sorházak legalábbis beleférnek a jogszabályi keretekbe, akkor azok, amelyek mezőgazdasági területeken épülnek, pl. túl a jó és a rossz határain. És nem is az a lényeg, hogy ez egyértelműen tilos, és ilyen ingatlanokat nem lehet bejegyezni. Éppen ellenkezőleg: itt még mindig minden egyszerűbb, mint az egyéni lakásépítési telkeken. Végtére is, a dacha földeken emelt épületeknek nincs szükségük engedélyre a kitelepítéshez, és a „dacha amnesztia” keretében regisztrálhatók.

Illetve még mindig lehetséges: 2018. március 1-jén jár le. Igaz, ez csak az egyedi lakóépületekre vonatkozik, amelyek nem dacha földekre épülnek, de minden más ingatlantípusra, amely egyszerűsített jognyilvántartás alá esik, a „H órát” még nem hirdették ki a hatóságok. Néhány büntetőintézkedést azonban bejelentettek és részben végrehajtottak. Tegyük fel, hogy két évvel ezelőtt, amikor a moszkvai régióban több mint száz illegálisan épített ingatlant tartalmazó „fekete lista” jelent meg, ezen nemcsak alacsony épületek, hanem sorházak is szerepeltek. Pontosan azzal „vádolták” őket, hogy rossz célból építették földekre. És egyesek bizonyíthatóan le is bontották őket, hogy mások elkedvetlenítsék, hogy ugyanígy járjanak. Körülbelül egy éve a moszkvai régió hatóságai kidolgozták a földtörvény-módosítási csomagot, amely szerint a nem megfelelő használatú földeket lefoglalhatják a tulajdonostól. Ami a már említett „dacha amnesztiát” illeti, azt tervezik, hogy teljesen leállítják az egyszerűsített nyilvántartási rendszer új építésű házakra való kiterjesztését.

Egyelőre azonban az ilyen akciók inkább az egyszeri erődemonstrációhoz hasonlítanak, semmint a „csavarok meghúzására” irányuló szisztematikus akciókhoz. A valóság más. A dacha földeken épített objektumok esetében a mérnöki kommunikációs kapacitást egyáltalán nem kell kiosztani, különösen az állandó tartózkodásra szánt házakhoz (az egyedi lakásépítések és a kislakás-építések területén építettek). Az ilyen sorházak fejlesztői milyen forrásokból látják el a vásárlókat árammal, gázzal, vízzel, és nem világos, hogy ezt egyáltalán megteszik-e. A megtévesztett vidéki ingatlanvásárlók fő panasza egyébként éppen az, hogy házaik sosem voltak bekötve a kommunikációba. Ennek fényében apróságnak tűnik a szociális infrastruktúra hiánya, amely eleve nem mezőgazdasági területeken van. Ez az apróság azonban nagyban megnehezíti az életet. Nos, kinek kell?

Sorházi telkek – kik azok?

Jogilag kifogástalan sorház az, amely a Lakásfejlesztési Minisztérium telkén épül a 214-FZ értelmében, és egy alacsony emeletes bérház, ahol minden tulajdonosnak saját bejárata van. De az egyes szakaszok melletti föld más történet. Kinek a tulajdona: az egyes tulajdonosok személyes tulajdona vagy kollektív vagyon, ahogy az a városi bérházakban szokás? A fejlesztőnek egyszerűbb és olcsóbb a kollektív tulajdonba vétele, mert ez nem igényel további beruházásokat. Másik dolog, hogy ez nem biztos, hogy tetszik a vevőknek, mert egy sorház vásárlásakor elvárják, hogy egy olyan földterületet kapjanak egyéni használatra, amelyen elzártan tölthetik az időt, és ahová a szomszédok nem fognak bemenni a tudta nélkül.

A probléma megoldására azokban a falvakban, ahol a föld közös tulajdonban van, már a DDU megkötésekor is felkérhet minden ügyfelet, hogy írjon alá megállapodást a közös ingatlan használatának módjáról és jellemzőiről. Ebben többek között meg kell jelölni a telek egy adott szakaszával szomszédos részének használatának elsőbbségi jogát, valamint annak lehetőségét vagy lehetetlenségét, hogy ezen a területen például pavilonokat állítsanak fel, virágágyásokat stb. . Vagyis gyakorlatilag ugyanazokat a jogokat biztosítsa neki, mint egy egyedi telek tulajdonosának, kivéve a telek eladási jogát.

A sorházak az egyik legnépszerűbb külvárosi lakhatási forma. De ez az egyik legproblémásabb is. Építésük során számos szigorú feltételt be kell tartani. Ellenkező esetben a tulajdonjog nem kerül bejegyzésre, és a ház lebontható.

Mindössze két év alatt kialakult a sorházak piaca Szentpétervár külvárosában – ma mintegy 60 projektben folyik az értékesítés. Ez több mint ötezer blokkszakasz. Ugyanakkor érdekes módon a jelenlegi jogszabályokban egyáltalán nem létezik a „városház” fogalma. Felmerül a kérdés: mit is veszünk valójában?

Sorház vagy lakás?
Az Orosz Föderáció várostervezési kódexe tartalmazza a „blokkolt lakóépület” fogalmát. Ez egy három emeletnél nem magasabb objektum, amely több részből áll (legfeljebb 10), amelyek mindegyike egy család számára készült. A blokkok közötti falakon nem lehetnek ablakok vagy ajtók. És szükséges, hogy minden blokkból legyen kijárat a közterületre. Ez a városi ház „hivatalos meghatározása”.

A telek jogi státusza nagy jelentőséggel bír. Az Orosz Föderáció földtörvénykönyve szerint minden telket kategóriákra, valamint engedélyezett felhasználási típusokra osztanak. Több kategória létezik – minket csak kettő érdekel: a települések és a mezőgazdasági rendeltetésű területek. Mivel a sorházak lakások, ezért ezeket a települések telkére kell építeni, és az engedélyezett használat típusa úgy hangozhat, mint „lakásépítés”, „alacsony építés” vagy „tömbösített lakóépület”.

Az ilyen telken épült sorház lényegében bérház. A tulajdonosi okiratban pedig a blokkrész „lakás”-ként lesz megjelölve. Ebben az esetben a sorház alatti telek közös tulajdonba kerül. „Figyelembe véve a jogszabályok legújabb pontosításait, a földrészlet közös tulajdonjoga a lakóhelyiséghez való jog első bejegyzésének pillanatától keletkezik. Ebben az esetben a telket meg kell alakítani (be kell jegyezni a kataszteri nyilvántartásba - BN)” – magyarázza Szofya Sokolova, a „Kachkin és Társai” Ingatlan- és Befektetési Ügyvédi Ügyvéd.

Mivel a jogilag hibátlan városi ház bérház, csak blokkolt típusú, a fejlesztőnek a 214-FZ „A közös építésben való részvételről...” törvény keretei között kell eljárnia, és különösen építési engedéllyel kell rendelkeznie. Ellenkező esetben az objektum jogosulatlan építkezés, és lebontható.

Az egyéni lakásépítés nem halálos ítélet?
Mi van akkor, ha a telek, amelyen a sorház épül, lakóövezethez tartozik, de engedélyezett használata „egyedi lakásépítés”? A média gyakran azt írja, hogy...

Az utóbbi időben gyakran láthattuk a hírekben, hogyan bontják le a buldózerek a vadonatúj, új építésű sorházakat. Ez történik például Moszkva, Tula és Kazany nyaralóközösségeiben.

Térségünkben eddig nem történt incidens, de a vásárlóknak van okuk az aggodalomra. Nem valószínű, hogy valaki több millió rubelt akar fizetni, és azzal az állandó gondolattal élni, hogy otthonát bármikor lebonthatják.
Szerkesztőségünk megpróbálta utánajárni, hogyan lehet egy vásárlónak garantálni a nyugalmát ingatlanára. És feltett néhány kulcskérdést:

• Milyen dokumentumokkal kell rendelkeznie a fejlesztőnek?
• Milyen földeken lehet 100%-ban legális sorházakat építeni?

Ezzel a kérdéssel egy ismert fejlesztő céghez fordultunk. Szerkesztőségünk a választ kapta a cég jogászaitól:

Napjainkban a gyakorlatban számos lehetőség létezik egy sorház jogi bejegyzésére:

Sorház - egyéni ház.

A START Development cég pontosan ezt az utat járta be a megvalósítás során.

Ebben az esetben a sorházat egyéni házak - családi (azaz nyaralók) és ikerházak (azaz duplexek és sorházak) - kialakítására szolgáló települések telkére kell építeni. Ebben az esetben a sorház egy része alatti telek mérete korlátozott "A területhasználat és -fejlesztés szabályai" .

Például „Aranykulcsok” épülnek a „lakásépítési célú integrált fejlesztésre” szánt települések telkein, és a Földhasználati és Fejlesztési Szabályzat azt jelzi, hogy ezen a területen egyéni és ikerház építhető. házak másfél hektáros telkeken.

Ha a PZZ kimondja, hogy bármely telken az egyéni házakat legalább 6 hektáros telkekre kell építeni, ez nem akadályozza meg a sorházak építését - a lényeg az, hogy a sorház minden szakaszához legalább egy háztelek legyen. 6 hektár nagyságú. Problémák merülnek fel, ha ezen a 6 hektáron (az építkezésre szánt területen egy egyéni ház) sorházsort építenek több részből. Ebben az esetben a buldózer esélye teljesen valóssá válik.

Figyelembe kell venni, hogy a sorház egyéni otthonként történő tervezése bizonyos korlátozásokat támaszt az építési projekttel szemben. Tehát ebben az esetben a sorházaknak ne legyen közös pince és/vagy közös tetőtér, és a közműhálózatokat minden szakaszon külön kell kiépíteni, hogy ne legyenek közös vezetékek (SP 55.13330.2011 Egylakásos lakóépületek. Frissített verzió SNiP 2001.02.31.).

A sorház-egyéni ház vásárlója 2 db tulajdoni igazolást kap - külön a házra és a telekre. Minden lakóháznak saját rendőrségi címe van.

Townhouse - apartman.

Ebben az esetben a sorházak sora rendes bérházként van kialakítva, amelyben minden lakás külön bejárattal rendelkezik. Ennek megfelelően a telekre, dokumentumokra, szerződési nyomtatványra stb. Ugyanazok a szabályok érvényesek, mint egy normál bérházra. A sorház alatti telek nagyon kicsi (0,5 hektár) lehet, és a sor összes lakóház-tulajdonosának közös tulajdona.

Mindkét lehetőség jogilag egyenlő, és megvannak a maga sajátosságai, előnyei és hátrányai mind a fejlesztő, mind a vevő számára. Ebben az esetben építési engedélyt minden esetben be kell szerezni, mint minden állandó lakóépülethez (ellentétben a DNP lakóépületeivel, amelyekhez nem szükséges építési engedély).

Mindkét esetben szóba jöhet a földbérlés lehetősége - ez nem lehet akadálya az üzletkötésnek. Ha azonban bérelt telken vásárol házat, a vevőnek tisztában kell lennie azzal a kockázattal, hogy a bérleti szerződés lejárta után nem lesz joga a földhöz, és a házat bírósági határozattal lebonthatják, ha a tulajdonos a telek egyéb tervei vannak a telekhasználatra.

DNP

Ami a DNP-területeken lévő sorházak építését illeti, ez egy jogilag kétértelmű terv, és a különböző jogászok eltérő véleményen vannak. De ha nem kapnak építési engedélyt, akkor az objektum nem lesz képes legálisan átmenni a vizsgán, és nem ismerik el lakóépületként, ami azt jelenti, hogy nem lehet regisztrálni egy ilyen városi házban.

Szerkesztői következtetés

Próbáljuk meg összefoglalni az előzetes eredményeket. Arról még nem jutottunk egyértelmű következtetésre, hogy milyen telken lehet sorházakat építeni. Az egyik esetben egy sorházat egyéni háznak álcáznak, a másikban pedig egy ismeretlen épület megosztott tulajdonát. A mezőgazdasági területeken, dacha építésére szolgáló sorházak építése esetén az ügyvédek véleménye eltérő. Nyilvánvaló, hogy jelenleg bizonyos hiányosságok vannak a sorházak építését szabályozó jogszabályokban. Túl korai még véget vetni ennek a kérdésnek, ezért a közeljövőben mindenképpen megpróbáljuk megérteni ezt a nehéz helyzetet.

Lehetőségek sorházak (négyházak) és az épület alatti földterületek a szerzői jogok tulajdonosainak tulajdonaként történő tervezésére

Az ingatlanok állami nyilvántartásba vétele, beleértve a városi házat is, az egyetlen megerősítése a törvényes jognak. A sorház tulajdonjogát csak bíróságon lehet megtámadni. A négyes ház vagy nyaraló tulajdonjogának bejegyzése csak egy ingatlan megvásárlása vagy felépítése után történik. Annak ellenére, hogy az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai nem sorolják a sorházakat egyéni lakóingatlanok közé (az ilyen tárgyakat a tömb típusú épületek lakásainak minősítik), a közvetlenül a sorház alatt található föld jogi státusza sokat dönt. .

Lehetőségek telek tervezésére sorházhoz

Manapság az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai szerint csak három lehetőség lehetséges a polgári ház alatti föld bejegyzésére:

1. Az ilyen típusú ingatlan megvásárlása után a fejlesztő azonnal felajánlhatja a sorház melletti telek önálló ingatlanként történő bejegyzését. Egyébként magának a fejlesztőnek is előnyös, hogy a vevők mind az ingatlant, mind a telket azonnal egyedi tulajdonként regisztrálhatják. Végül is ez a lehetőség jelentősen leegyszerűsíti a városi ház új tulajdonosoknak történő értékesítésének folyamatát.
2. A telek közös tulajdonként bejegyezhető minden lakó számára, aki egy épületegyüttesben él. Ebben az esetben jelentősen romlanak a polgári ház lakástulajdonának feltételei, mivel a telekadót nem egy, hanem egyszerre több jogosultra vetik ki.
3. A megvásárolt sorház közelében található telket hosszú távú bérletre adják ki. Ezt a lehetőséget kínálják a lakosoknak, ha a fejlesztő nem nyereséges, vagy nem tudja megszerezni a telek tulajdonjogát, amelyen a komplexum épül. Például, ha egy telek Moszkvához tartozik, és nem a régióhoz, meglehetősen nehéz egyéni vagy megosztott tulajdont regisztrálni. És vannak olyan telkek is, amelyek bérleti díja olcsó, de nincsenek ingatlanként nyilvántartva. Ezekben az esetekben az egyetlen lehetőség egy telek hosszú távú bérlete.

A sorház jogi bejegyzésének lehetőségei

1. Sorház, mint egyéni otthon. Ebben az esetben a fejlesztőnek be kell tartania a „Földhasználati és -fejlesztési szabályok” által meghatározott korlátozásokat - a sorház minden részének legalább 6 hektáros telekkel kell rendelkeznie. Ezen túlmenően, a sorház egyéni lakásként történő nyilvántartásba vétele megszorításokat von maga után a jövőbeni ingatlanprojekttel kapcsolatban - az épületnek nem lehet közös pince vagy tetőtér, sőt a közműhálózatokat is külön-külön kell kiépíteni minden rész-lakásba. Családi ház-egyedi ház vásárlásakor a vevő két dokumentumot kap egyszerre - külön a házról és külön a telekről. És egy ilyen épület minden része saját egyedi címet kap.
2. Városházi lakás. Ebben az esetben a komplexum a dokumentumok szerint közönséges bérházként van nyilvántartva, amelyben minden lakás külön bejárattal rendelkezik az utcáról. Ezért a házhoz csatolt telekre ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint egy közönséges többszintes épület melletti területre. Az egyes szakaszok közelében található telek nem haladhatja meg a 0,6 hektárt, és a házban élő összes család közös vagy közös tulajdona.

Van egy teljesen alkalmatlan lehetőség a négyes ház és a sorház tulajdonjogának bejegyzésére is. Tehát sok fejlesztő ingatlanrész megvásárlását kínálja (városház, négyes ház). Ez a lehetőség számos problémát jelent az ilyen ingatlanok tulajdonjogával, használatával és selejtezésével kapcsolatban. A négyes ház és más hasonló épületek tervezésének második helytelen lehetősége az, hogy egy házban lakásokat tervezzenek olyan területen, amelyet eredetileg nem ilyen épületekre szántak, például ha egy bérház egyedi lakóépület építésére szánt területen található. vagy kertészkedés.

A városi ház tulajdonjogának átruházásához szükséges dokumentumok

1. Ingatlan tulajdonjogának átruházásának bejegyzése iránti kérelem.
2. Kivonat a háznyilvántartásból (egyetlen lakásokmány)
3. Az Orosz Föderáció állampolgárának útlevele.
4. Az illeték (ingatlan állami bejegyzésének állami díja) megfizetésének tényét igazoló nyugta.
5. Megállapodás, amely az objektum tulajdonjogának átruházásának fő megerősítése.
6. Az ingatlan átvételének és átadásának aktusa.
7. Kataszteri útlevél (kiegészítő dokumentum).
8. Ha a dokumentumokat meghatalmazott személy nyújtja be - érdekképviseleti meghatalmazás.
9. Ha az eladó házas volt a sorház tulajdonjogának megszerzésekor, a házastárs hozzájárulása az ingatlan eladására vonatkozó tranzakció befejezéséhez.

Legyen óvatos, amikor ilyen típusú ingatlant vásárol. Egyes esetekben a megszerzett sorházat a jövőben lehetetlen lesz eladni, és/vagy problémák adódhatnak a helyi hatóságokkal, mivel ha az ingatlan tulajdonjogát az Orosz Föderáció hatályos jogszabályai szerint nem tartják nyilván, megkövetelhetik Önt. az iratok írásbeli megrendelésnek való megfeleltetése, ami többletköltséggel jár, és sok időt és erőfeszítést pazarol.

Végre eljött az óra, amikor kiválasztott egy megfelelő városi házat, és úgy döntött, hogy megveszi. De mi a helyzet a ház alatti telek bejegyzésével?

Három lehetőség közül választhat:

- Először is, miután megvásárolt egy sorházat, a fejlesztő lehetőséget biztosít a telek önálló ingatlanként történő bejegyzésére.

- Másodszor - a telek a komplexum összes lakója közös tulajdonaként van bejegyezve.

- A harmadik lehetőség, hogy a telek hosszú távú bérbeadásra kerül.

Miért merülnek fel egyáltalán opciók?

A fejlesztő furcsa módon mindig abban érdekelt, hogy a telek önálló tulajdonként legyen nyilvántartva. Ez megkönnyíti a sorházak adásvételi tranzakcióinak lebonyolítását. Ez a lehetőség azonban számos okból nem mindig lehetséges.

Először is meg kell jegyezni, hogy az olyan dolog, mint a városi ház, egyszerűen nem létezik az orosz jogszabályokban. A fejlesztő ennek megfelelően értékesítheti ezeket akár egy alacsony épületben lévő lakásként, akár egy tömbház lakóépületeként.

Az első esetben az épülő sorházakat kezdetben a 214-es „A közös építésben való részvételről” szóló szövetségi törvénynek megfelelően értékesítik. Ebben az esetben a telket a lakástulajdonosok közös tulajdonaként tartják nyilván.

A második lehetőség azonban lehetőséget biztosít egy telek egyéni tulajdonként történő bejegyzésére.

Egyes esetekben azonban a fejlesztő egyszerűen nem tud földet szerezni egy sorházfalu számára, vagy az nem jövedelmező számára. Például, amikor a föld a fejlesztőhöz került olcsó bérleti díjért egy kormányhivataltól. Továbbá, ha a falu Moszkvához, és nem a régióhoz tartozó területen található, meglehetősen nehéz ingatlanként regisztrálni, és a fejlesztő nem ért egyet ezzel. Vagy egy folyó vagy tó partján lévő földről beszélünk - festői, érdekes, de semmi esetre sem tulajdonítható. Ebben az esetben kizárólag a bérleti díjról fogunk beszélni.

A föld tulajdonjoga. Minden olyan jó?

A fejlesztő által értékesített sorházak költsége általában megközelítőleg azonos, mind a megosztott tulajdonban, mind a telkek egyéni tulajdonában. A fejlesztő csak bizonyos esetekben számol fel külön díjat egy telekért, amikor azt a vevő egyéni tulajdonaként tartja nyilván.

Jelzáloghitel igénylésekor vagy utólagos kölcsön felvételekor azonban olyan sorház fedezete mellett, amelynek telke közös tulajdonban van, technikai nehézségek adódhatnak. Nehezebb lesz jelzáloghitelt felvenni, és hitelfelvételkor alacsonyabb lehet az értékelt összeg. Ha pedig el kell adnia a sorházát, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikkével összhangban engedélyt kell kérnie más földtulajdonosoktól. Lehetetlen lesz elkeríteni a telkét a szomszédok engedélye nélkül.

Ebből a szempontból érdekesebb a telek egyéni tulajdona. De jogszabályaink tökéletlensége miatt problémák adódhatnak vele olyan esetekben, amikor egy sorház (és ennek megfelelően az alatta lévő telek) peres eljárás tárgyává válik. Ebben az esetben az eljárás során előfordulhat, hogy a sorházat már nem lakórészként, hanem bérházi lakásként ismerik el. Emiatt a földvásárlási szerződés érvénytelenné válhat, és az egyéni tulajdonjog elveszhet.

Általánosságban elmondható, hogy egy sorház alatti telek birtoklása nagyobb biztonságot nyújt a vevőnek. Ez a legelőnyösebb lehetőség . Csak gondosan figyelemmel kell kísérnie a tranzakció jogi tisztaságát a jövőbeni esetleges problémák kiküszöbölése érdekében.

Bérlés. Minden olyan rossz?

Az ingatlan minden bizonnyal jó. De a bérlésnek is megvannak a maga előnyei.

A hosszú távú bérbeadásra szánt telekkel rendelkező sorházak lényegesen olcsóbbak. Nem kell túlságosan megijedni egy sorház melletti bérelt telek kényszerű újrahasznosításától sem. Mert a jelenlegi szabványok szerint minden háztartásnak rendelkeznie kell a működéshez és karbantartáshoz szükséges földterülettel.

Az előnyök azonban itt véget érnek. Mivel a legtöbb esetben szinte lehetetlen nyomon követni a tranzakció minden szakaszát a föld közvetlen tulajdonosától a földet bérbeadó fejlesztőig. Ez azt jelenti, hogy megkérdőjelezhető lehet tartózkodásának jogszerűsége és magának a sorháznak egy adott telken való jelenléte.

Sőt, nem is bárkinek a machinációjából adódhatnak problémák, hanem egyszerűen a jogátruházási szerződések hibáiból.

A probléma akkor is megnyilvánulhat, amikor megpróbálnak eladni egy sorházat. Végül is ehhez meg kell állapodni a föld tulajdonosával. És itt lehetséges, hogy bár a közvetlen bérbeadó például a XX. számú Állami Gazdaság, a föld szövetségi tulajdonban van. Elképzelni is nehéz, hogy ebben az esetben mennyi ideg-, idő- és pénzbe kerül a jóváhagyás.

Facebook

Twitter

Kapcsolatban áll

osztálytársak

Google+