Är det möjligt att sälja ett rum i en privatiserad lägenhet. Steg-för-steg-instruktioner om hur man köper eller säljer ett rum i en gemensam lägenhet eller sovsal

Vad riskerar säljaren av lokalen om han bryter mot bestämmelserna i art. 250 GK?

Säljaren står inte för några risker förutom att han kan bli kallad till domstol. Alla risker i detta fall bärs av köparen av sådana bostäder. När allt kommer omkring kan han förlora det angivna rummet och samtidigt måste säljaren av rummet lämna tillbaka pengarna som betalats för det till honom. Om säljaren inte längre har pengarna, kan betalningen vara en livstid. Rumskamrater vars företrädesrätt har kränkts har rätt att inom 3 månader göra anspråk på att överlåta äganderätten till egendomen till sig själva och betala det pris som anges i köp- och försäljningsavtalet.

Mest Det bästa sättet sälja ett rum i en gemensam lägenhet- detta kommer att få stöd från grannar och få från dem ett attesterat avstående från företrädesrätten till köp. I en sådan situation kommer rummet att vara mer flytande och mer sannolikt att köpas. Ingen vill köpa rum där grannarna är emot att nya hyresgäster flyttar in. Om dina grannar är kategoriskt emot att sälja rummet, men du fortfarande behöver sälja, måste du meddela dina grannar om den kommande försäljningen en månad innan den föreslagna transaktionen.

Observera att på grund av ändringar i lagstiftningen den 3 augusti 2018 är transaktioner för överlåtelse av andelar i ägande av fastigheter föremål för obligatorisk attestering!

Exempel på ansökan

Till: Fullständigt namn adress

Från. Fullständigt namn och passuppgifter

LÄGGA MÄRKE TILL

om avsikten att sälja ett rum i en gemensam lägenhet

Moskva _________2017

Jag _________________________________ meddelar dig härmed att jag säljer ett rum som tillhör mig som mäter ____ kvm. m för nr 2 i gemensam lägenhet nr _____ i hus nr _______, byggnad. _______, på gatan. ______________för 2 900 000 rubel (två miljoner niohundratusen rubel).

Det alienerade rummet _____ m² för nr 2 tillhör mig genom äganderätt på grundval av försäljnings- och köpavtalet för rummet nr ___________ daterat ________, vilket bekräftas av intyget om statlig registrering av rättigheter ________ daterat _________ inbjuder dig att dra nytta av företrädesrätten att köpa i enlighet med artikel 250 civillagen i Ryssland.

Enligt punkt 1 i art. 250 i den ryska federationens civillagstiftning, har du rätt till förhandsvägran att köpa ett rum som tillhör mig, därför ber jag dig, senast en månad från datumet för leverans av denna ansökan till dig, skriva till mig på adressen: Moskva, Sailor Zheleznyaka Boulevard, 16/7, apt. 16, om din önskan eller vägran att köpa det angivna rummet för ovanstående belopp.

Om vi ​​inte får svar från dig efter den angivna perioden kommer rummet som tillhör mig att säljas till en annan person för det pris som anges ovan.

Jag informerar dig i förväg om att jag inte kommer att sänka priset eller ge anstånd eller delbetalning.

2017

_______________ ______________________________________

Det är nödvändigt att skicka ovanstående meddelande med ett värdefullt brev med en förteckning över bilagor med leveransbekräftelse. I investeringsbeskrivningen ska du skriva följande formulering:

Om din granne undviker att få brevet kan du använda ett knep och skicka ovanstående brev med paketpost. En granne kanske tror att han har fått något slags paket och kanske ändå går till posten och får en avisering. Annars skiljer sig transaktionen för att köpa ett rum inte från en vanlig transaktion. Som jag skrev i andra artiklar kan du, när du säljer eller köper en lägenhet eller ett rum, självständigt hitta en köpare eller säljare samtidigt som du sparar upp till 80% av kostnaden för fastighetstjänster. Men transaktionen kan och bör anförtros en advokat eller mäklare. I en sådan situation kommer du att spara och inte förlora pengar.

För att ta reda på hur man säljer ett rum i en gemensam lägenhet, bör du besluta om reglerna som fastställer statusen för fastigheten uppdelad i aktier. Förfarandet för ägarens försäljning av gemensam delad fastighet regleras av reglerna i civillagen om företrädesrätt att köpa bostadsyta av delägare.

Ägarens juridiska status

Säljaren av ett rum i en gemensam lägenhet ska ha nödvändig skriftlig bekräftelse till hands. Detta kommer att vara ett ägarintyg. Dokumentet indikerar rummets område, närvaron av typen av egendom, belastningar; information om ägaren av rummet.

Den ryska federationens civillag innehåller inga förbud mot att äga ett rum juridiska personer, kommuner.

Ett rum i en gemensam lägenhet kan säljas på offentlig auktion. Detta är möjligt om ägaren har utestående lån, och banken utmätar den gemensamma egendomen.

Om de återstående aktieägarna vägrar att köpa sådan bostadsyta, har banken rätt att genom domstolen kräva att hålla en auktion - i enlighet med regeln i del 2 i art. 255 i Ryska federationens civillagstiftning. Tvångsförsäljning av ett rum i en gemensam lägenhet för skulder är också möjlig i händelse av konkurs av kommersiella organisationer och enskilda företagare.

Förberedande skede

Enligt "Regler för användning av bostadslokaler" måste ägaren behandla fastigheten i en gemensam lägenhet med omsorg, göra sin del av betalningarna för obligatoriska tjänster - el, varmvatten, kallt vatten, avlopp, gas, värme. Det finns en skyldighet att betala i rätt tid för större reparationer.

Om ägaren bestämmer sig för att sälja sin del i en gemensam lägenhet, är det lämpligt att ha certifikat som bekräftar frånvaron av skuld på ovanstående obligatoriska betalningar. Det är tillrådligt att visa dessa dokument för sökanden för köp av fastigheter vid inspektionen av fastigheten.

Innan du säljer är det nödvändigt att ta bort belastningen på bostadsytan - inteckning, arrestering - genom att betala av eller skriva av befintliga skulder. Lagen förbjuder inte ägaren att sälja en del av en gemensamhetslägenhet som säkerhet, men köparen ska underrättas om förekomsten av sådana restriktioner - annars kan han i efterhand kräva att avtalet ogiltigförklaras.

Möjligheten att sälja sådan fastighet med belastningar fastställs i del 2 av art. 460 i Ryska federationens civillag, dvs. Säljaren av ett rum i en gemensam lägenhet ska överlåta det fritt från tredje mans anspråk, såvida inte köparen själv gått med på att köpa rummet med belastningar.

Om lokalen hyrs ut har hyresgästen rätt att fortsätta bo i den även efter det att ägaren byter - tills hyresavtalet löper ut.

När ägaren har samlat sina tankar, betalat för "verktygen" och avregistrerat de personer som är registrerade i rummet, är det dags att uppmärksamma grannarnas rättigheter. Detta krävs enligt lag.

Funktioner av interaktion med grannar

Att snabbt sälja sådana bostäder kan vara svårt, eftersom delägaren är skyldig att skicka skriftliga meddelanden om sin avsikt till grannar. I en gemensam lägenhet finns både privatiserade rum och delade fastigheter tilldelade lokala myndigheter.

Kommunal lokal i en gemensam lägenhet ges ut till medborgare på social hyra. De har inget med ägarna att göra. I en sådan situation bör en anmälan skickas till den lokala myndighetens adress - stadsförvaltning, bostadsinspektion.

Rutin för anmälan och dess form

Kallelsen kan skickas med vanlig rekommenderad post till den faktiska orten för kvarvarande boende som har rätt till gemensam lägenhet. Det är de som har förköpsrätt.

Texten i meddelandet bör innehålla information om kostnaden för det rum som ägaren vill sälja det för, andra nyanser av transaktionen - betalningssätt med säljaren, egenskaper hos bostadsytan - dess yta, takhöjd, ev. närvaron av möbler och hushållsapparater.

Lagen förpliktar dig inte att utfärda en anmälan till en notarie, men det är värt att göra i följande fall:

• om grannar i en gemensam lägenhet inte reagerar på något sätt på ett vanligt brev;
• om grannarna inte går med på köpet, men inte formaliserar sitt avslag i den skriftliga formen;
• om inget är känt om den verkliga platsen för mottagaren av brevet;
• om en granne i en gemensam lägenhet har avlidit och den juridiska efterträdaren vägrar ta emot arvet.

Förbi allmän regel, om grannarna inte svarade på meddelandet inom en månad från dagen för bekantskap med det eller vägrade att köpa till det föreslagna priset, kan ägaren av rummet sälja det till andra personer.

Möjliga svårigheter

Det enklaste alternativet är när en granne vägrade att acceptera brevet, i vilket fall det kommer att returneras till avsändaren med lämpligt märke på kuvertet. Men en situation är möjlig när ingenting är känt om adressatens plats.

Då räcker det att skicka ett attesterat meddelande till adressen till hans avsedda bostad, även om vissa experter rekommenderar att man ansöker till domstolen för att erkänna en medborgares okända frånvaro på grundval av art. 42 i Ryska federationens civillag och art. 276 Ryska federationens civilprocesslag.

Detta medför merkostnader och är relevant om kostnaden för en gemensam lägenhet och dess enskilda rum är hög och det finns risk för att någon av grannarna kräver att köparens rättigheter överlåts till dem själva.

En annan svårighet är att arvtagaren vägrar ta emot arvet. Du kan också vända dig till domstolen för att få hjälp - lämna in en ansökan till domstolen om att erkänna det ägarlösa rummet som bortflyttningsbar egendom, d.v.s. ägs av staten och skickar sedan en försäljningsanmälan till det organ som förvaltar statens fastigheter.

Om de nya efterträdande grannarna inte har registrerat arv för en del av den gemensamma lägenheten, utan fortsätter att faktiskt bo i ett separat bostadsutrymme och fullt ut står för kostnaderna för dess underhåll, kommer de att betraktas som de faktiska ägarna, oavsett tillgången på stödjande dokument.

"Grå scheman" - är det så enkelt?

Situationer är vanliga när den gemensamma ägaren av en gemensam lägenhet är intresserad av en snabb transaktion, men inte vill kommunicera med grannar. Sedan rekommenderar vissa advokater att du gör följande:

• donera en liten andel till en intresserad tredje parts köpare och sälj sedan den återstående delen till honom;
• utfärda till köparen" kvadratmeter» som säkerhet enligt ett låneavtal, sedan medvetet underlåta att betala tillbaka lånet, vilket automatiskt blir ett skäl för utmätning av bostaden;
• ”sälja” rummet under ett gåvoavtal, d.v.s. faktiskt få pengarna i dina händer, och registrera fastigheten som en gåva från en hyresgäst i en gemensam lägenhet.

Alla dessa metoder är förenade med stora risker. Skänker du en andel i själva rummet kan du stöta på en situation där mottagaren vägrar köpa resten, men får rätt att bo i en gemensam lägenhet.

Om du registrerar bostad under en skenaffär, d.v.s. täcker man över parternas verkliga avsikter, då kan man stöta på motstånd från grannar som verkligen är intresserade av att köpa delad fastighet.

Vad händer efter korrekt avisering till grannar?

Det förutsätts att en del av den gemensamma lägenheten säljs lagligt och övriga aktieägare har fått vederbörlig besked. Det är möjligt att en av grannarna, en deltagare i delat ägande, kommer att gå med på att köpa rummet till det föreslagna priset och till och med erbjuda ett högre pris för att bli av med andra legitima utmanare för bostaden som säljs.

Eller så kommer alla grannar att vägra köpa bostadsytan till det pris som säljaren önskar, men det kommer att finnas en annan köpare till rummet. I alla fall kommer förr eller senare en medborgare att dyka upp med vilken du kan skriva ett kontrakt för försäljning av fastigheter - enligt art. 546 i civillagen, och handlingen om godkännande och överföring av fastigheter.

Avtalet bör ange personlig information om parterna i transaktionen, värdet på egendomen (i siffror och i ord). Det är absolut nödvändigt att ange att den del av den gemensamma lägenheten som säljs inte är pantsatt. I överföringslagen är det tillrådligt att ange rummets faktiska levnadsvillkor och frånvaron av klagomål från hans sida.

För att registrera äganderätter måste du skicka in följande dokument:

• försäljnings överenskommelse;
• handling av acceptans och överföring;
• information om att meddela grannar - kopior av registrerade eller attesterade brev;
• teknisk dokumentation för lägenheten;
• mottagande av betalning av statlig tull (till ett belopp av 1000 rubel) - Art. 333.33 Ryska federationens skattelag.

En attesterad fullmakt kan bifogas handlingarna om registreringen sköts av en kvalificerad mellanhand. Pengar för ett rum bör tas emot först efter obligatorisk registrering av äganderätt med Rosreestr. Det är från det datum som anges i det nya "rosa" certifikatet som köparen kommer att anses vara den juridiska ägaren.

Att sälja en del av en gemensam lägenhet kommer inte att orsaka svårigheter om du korrekt informerar grannar om transaktionen och hittar en intresserad köpare. Vid behov bör kvalificerade fastighetsmäklare eller advokater sökas.

Har du fortfarande frågor? Skriv din fråga i formuläret nedan och få detaljerad juridisk rådgivning:

En av de svåra praktiska frågorna inom området fastighetsomsättning är försäljningen av ett rum i en gemensam lägenhet. Förutom svårigheter med försäljningen av ett objekt som inte är det mest intressanta på fastighetsmarknaden, måste säljaren möta problemen med att förbereda dokument för försäljning av ett rum i en gemensam lägenhet: klargöra lägenhetens status, iakttagande av företrädesrätten till köp.

Vad är en gemensam lägenhet: praktisk och juridisk förståelse

Vi ärvde gemensamma lägenheter från "vidarebosättningen" på 20- och 30-talen. Sedan berövades medborgare som bodde i rymliga lägenheter extra utrymme: de flyttades in i rummen i en lägenhet olika familjer. Gemensamma lägenheter skulle kunna finnas i Sovjettiden, då bostäder huvudsakligen ägdes av medborgarna på basis av social hyra. De passar med svårighet in i den ryska verkligheten.

Idag innehåller den federala lagstiftningen ingen definition av en gemensam lägenhet. Regionala experter kan ge en uppfattning om det. normativ handling- Målprogram "Ombosättning av kommunala lägenheter i St. Petersburg." Enligt detta program är en gemensam lägenhet med flera rum en lägenhet som består av fem eller fler bostadslokaler (rum) som ägs på grundval av separata avtal, transaktioner, andra åtgärder enligt lag, fem eller fler användare och (eller) ägare som inte är medlemmar i samma familj.

Dessutom är det nödvändigt att skilja en gemensam lägenhet från en lägenhet i gemensamt delat ägande: till skillnad från den senare, i en "gemensam lägenhet" har varje boende rätt till ett specifikt rum och delat ägande endast till gemensamma utrymmen (kök, badrum ). Rätten till delad äganderätt till den gemensamma delen av lägenheten följer lokalens öde: varje efterföljande köpare får samma andel i rätten till den gemensamma lokalen som säljaren hade.

Således är en gemensam lägenhet en lägenhet som kännetecknas av följande egenskaper:

• olika familjer bor i det, som separat betalar för verktyg (olika personliga konton i serviceorganisationer);
• varje hyresgäst eller familj äger ett separat rum (fastighet eller socialt hyresavtal), gemensamma utrymmen för alla invånare är i delad ägo eller används av vissa med rätt till social arrende;
• varje hyresgäst förvärvade rätten till ett rum på separat laglig grund (avtal, ordning) oberoende av andra hyresgäster.

Vilka rum kan det finnas i en gemensam lägenhet, är försäljning alltid möjlig?

Idag finns både helt privatiserade ”gemensamma lägenheter” och lägenheter där det finns privatiserade rum, och några som är i social hyra.

Försäljningen representerar utövandet av förfoganderätten, en av de viktigaste befogenheterna för ägaren. Därför kan endast ägaren eller en av honom auktoriserad person sälja ett rum i en gemensam lägenhet. Det vill säga, om en medborgare vill sälja ett rum, måste rummet privatiseras av honom (som ett alternativ - köpt eller ärvt, donerat).

Försäljningen av ett icke-privatiserat rum i en "gemensam lägenhet" genomförs endast genom att det byts ut mot samma icke-privatiserade boende. Utbyte är ett specifikt avtal mellan hyresgäster i lägenhet, enligt Ryska federationens bostadskod. Trots att kontraktet är undertecknat av hyresgäster, spelas den viktigaste rollen i det av hyresvärdar-ägare av bostäder (lokala förvaltningsorgan som förvaltar kommunal egendom). Utan båda hyresvärdarnas medgivande är det omöjligt att byta ut ett icke-privatiserat rum i en gemensam lägenhet mot ett annat icke-privatiserat boende

Förköpsrätt till gemensam lägenhet

Försäljningen av ett privatiserat rum i en gemensam lägenhet till en extern köpare kompliceras av behovet av att respektera lägenhetsgrannarnas företrädesrätt till köp. Grannar kan besluta sig för att köpa, skriva ett avslag eller vara tysta i en månad från det att de får erbjudandet. Närvaron av ett skriftligt avslag eller bekräftelse av grannarnas tystnad inom 1 månad gör att du kan slutföra en transaktion med en tredje part.

Det betyder att du innan du säljer din bostad till en tredjepartsköpare måste erbjuda den till dina grannar till samma pris och på liknande villkor. Det är nödvändigt att endast erbjuda skriftligt (detta är ett obligatoriskt krav i Ryska federationens civillag), helst per post, skicka ett brev med en innehållsförteckning och ett meddelande om leverans.

Tyvärr är det en vanlig situation när grannar försöker skjuta upp försäljningen av ett rum i hopp om att sänka priset eller till och med lämna rummet tomt på obestämd tid. Eller så bor inte grannarna i den "gemensamma lägenheten": det är inte klart var man ska leta efter dem och hur man rapporterar försäljningen av rummet. Det finns dock ingen anledning att vara rädd för en sådan situation.

Vem ska jag meddela om en lägenhetsförsäljning?

Först är det värt att ta reda på vilka av dina grannar som har företrädesrätt att köpa ett rum (kanske bor några av dem på basis av social hyra, låneavtal, hyra - du behöver inte samordna försäljningen med sådana grannar ).

Information från Rosreestr hjälper till med detta: ett utdrag om alla rättigheter till en specifik egendom och om alla upphovsrättsinnehavare. Meddelanden skickas endast till ägare av rum i den gemensamma lägenheten. Om det visar sig att det finns icke-privatiserade rum i lägenheten så ska ett försäljningsbesked skickas till det kommunala fastighetsförvaltningsorganet.

Det är värt att uppmärksamma situationen med den mindre ägaren av rummet. Lagen delar in minderåriga i två kategorier. Den första, barn under 14 år, saknar civilrättslig handlingsförmåga, vilket innebär att beslutet att köpa ett rum eller vägra det måste undertecknas av föräldrar, adoptivföräldrar eller vårdnadshavare. Barn i åldrarna 14 till 18 år har trunkerad rättskapacitet: de kommer att uttrycka sin vilja själva, men med samtycke från sina föräldrar. Därför kommer svaret å barnets vägnar på ditt meddelande om försäljning att innehålla en signatur (av barnets förälder) om barnet är under 14 år; och två namnunderskrifter (av barnet och föräldern), om barnet är över 14. Dessutom kontrolleras genomförandet av minderårigas äganderätt av förmynderskaps- och förvaltarskapsmyndigheterna: de kommer också att kräva skriftligt godkännande.

Vet du inte dina rättigheter?

Hur ska man klara av att sälja ett rum vid problem med grannar?

Försäljningen av ett rum kan försenas av följande skäl relaterade till grannar:

• grannar vägrar ta emot besked om försäljning,
• grannar får besked om försäljningen, men förblir tysta,
• platsen för ägaren till nästa rum är okänd,
• ägaren till nästa rum bor i en annan stad.

Alla dessa problem kan lösas.

Välja bort att ta emot aviseringar

Om dina grannar vägrar att ta emot ditt brev kommer det att skickas tillbaka till dig. Kuvertet kommer att ha ett ryskt frimärke som anger att mottagaren "vägrade att ta emot det." Genom att uppvisa detta kuvert till Rosreestr vid registrering av transaktionen kommer du att kunna bekräfta att meddelandet har skickats, samt om grannen ignorerat det.

Grannar ignorerar aviseringar

Om en granne får ett försäljningsbesked, men inte reagerar på det på något sätt, bör du ta hjälp av en notarie. Notarien kommer att intyga och skicka meddelandet igen. Om din granne är tyst kommer du att kunna få ett dokument (intyg) från en notarie som bekräftar att ett meddelande om ett visst innehåll har skickats, att grannen tagit emot det eller att grannen inte svarat. Och du kommer att lämna in kontraktet för försäljning av rummet till Rosreestr med detta certifikat.

Brist på grannar och information om var de befinner sig

Du måste pyssla med den saknade grannen. Det är nödvändigt att erkänna honom som saknad genom domstolen. Grunden för detta är frånvaron av information om grannen under 1 år.

I ansökan om erkännande som saknad är det nödvändigt att ange att skälet till att gå till domstol var behovet av att respektera företrädesrätten att köpa ett rum (annars kommer domstolen inte att pröva ansökan). Som bevis kan du bifoga ett utdrag ur husregistret och svar från adressbyråer till ansökan. Rätten kommer att intervjua vittnen (grannar och släktingar till den frånvarande medborgaren) och skicka förfrågningar till de platser där hans troliga plats befinner sig.

Om den saknade grannen aldrig hittas, utser rätten en förvaltare för hans fastighet, inklusive lägenheten. Och sedan kan du skicka ett meddelande till chefen och få ett svar från honom.

Ägaren till nästa rum bor i en annan stad

Om ägaren av grannrummet inte har något emot att få ett försäljningsmeddelande och är redo att svara på det (köpa rummet eller vägra köpa det), men bor långt bort, måste du agera genom en notarie. Låt honom, efter att ha mottagit ditt meddelande, få sitt svar bestyrkt av en notarie och skicka det till dig per post. Ett attesterat avstående gör att du kan genomföra en transaktion med en tredje parts köpare.

Ägaren till nästa rum har avlidit, och arvtagaren går inte in i arvet

Detta är den mest problematiska situationen. Om du stöter på det, bör du antingen vidta lösningar (vi pratar om dem nedan) eller göra ett originellt drag: lämna in en talan i domstol för att erkänna den avlidnes rum som avliden egendom och tvinga lokala myndigheter att ta upp det i sin balansräkning.

Som ett resultat av rättegången kommer den arvinge som faktiskt gick in i arvet att bestämmas (eller så kommer egendomen att erkännas som flyktad och tillhörande staten). Det betyder att det kommer att finnas någon att skicka meddelande om försäljningen av rummet till (arvingarna eller administrationen). När du lämnar in dokument för försäljning av ett rum för registrering kommer det att vara nödvändigt att bifoga dem inte bara ett meddelande och ett avstående från arvingarna, utan också det angivna domstolsbeslutet.

Hur man kringgår förköpsrätten

En situation kan uppstå när säljaren av aktien har ingått en affär och tidsfristerna går ut, det finns ingen tid att leta efter grannar och känna igen dem som saknade. Sedan kan du prova en lösning.
Uppdraget är att göra den hittade köparen till samma ägare av ett rum i en gemensam lägenhet. Detta görs med hjälp av ett gåvobrev. Säljaren av rummet ger köparen en mindre del av rätten till sitt rum. Efter att ha fått det blir köparen från en tredje part, en utomstående, en granne i en gemensam lägenhet som de andra. Det betyder att för att sälja ett rum till honom behöver du inte följa förköpsrätten.

Naturligtvis, precis som andra "grå system", kräver detta alternativ försiktighet och deltagande av endast betrodda personer. Annars riskerar du att stå kvar med en fantastisk fastighet: inte bara är rummet i en gemensam lägenhet, det kommer också att vara i delat ägande.

Det finns också, vid första anblicken, en enklare metod: helt enkelt donera rummet till en tredje part, genomför faktiskt försäljningen, men formalisera inte överföringen av pengar på något sätt. Detta alternativ har dock en allvarlig nackdel jämfört med det föregående. En skentransaktion med att donera ett rum, som täcker ett köp och försäljning, kan ifrågasättas av en granne i en gemensam lägenhet och kräva att rättigheterna enligt denna transaktion överförs till honom. Avtalet om skänkning av andel i rätten till ett rum påverkar formellt sett inte på något sätt rättigheter och skyldigheter för grannar i en gemensam lägenhet.

Ett annat sätt att undvika förköpsrätten är att utöva panträtten. Detta är ett av de sätt som finns tillgängliga för långivare att få tillbaka dina pengar. Det är nödvändigt att förbereda ett låneavtal med en potentiell köpare och ett säkerhetsavtal (återbetalning av det fiktiva lånet säkras av den mycket verkliga säkerheten för ett rum i en gemensam lägenhet). Säljaren av rummet missar avsiktligt tidsfristen för återbetalning av lånet, vilket ger köparen rätt att utmäta den intecknade egendomen. Och förköpsrätten kommer inte att fungera i det här fallet.

Idag är många ryssar inte ägare till en hel lägenhet, utan till ett rum eller en andel. Detta beror på gemensam privatisering, samt olika bytestransaktioner med fastigheter. Att ofta bo i ett sådant bostadsutrymme, särskilt om grannarna är släktingar, orsakar inte mycket problem för ägaren. Den största svårigheten börjar när du tänker på hur man säljer ett rum. För det första, eftersom majoriteten av ryssarna inte anser att sådana bostäder är ett värdigt alternativ, även utan medel för en separat lägenhet. För det andra beror framgången för transaktionen direkt på mellanmänskliga relationer med grannar. Du kommer att lära dig om de juridiska finesserna när du säljer ett rum och sätt att framgångsrikt förhandla med andra hyresgäster från den här artikeln.

Var ska man starta?

För att sälja ditt rum i en lägenhet lönsamt och inom rimlig tid kan du ta följande handlingsplan som grund:

Funktionerna för varje steg bestäms av egenskaperna hos ditt rum. Beroende på den specifika situationen kan du ta hjälp av en mäklare eller fastighetsmäklare. Låt oss nu titta närmare på var och en av de listade punkterna.

Åtgärd 1

Rumsbetyg

Utgångspunkten vid försäljning av ett rum i en lägenhet är att fastställa dess värde. Som regel är de avgörande faktorerna vid prissättningen:

• — Kvadratfilm av rummet;
• — Totalt antal rum;
• — Placering av bostäder;
• — Antal grannar;
• — Storleken på din andel i boytans totala yta;
• — Försäljningsexponeringsperiod. En viktig faktor som oerfarna säljare ofta glömmer bort. Faktum är att ju längre din fastighet finns på fastighetsmarknaden, desto mindre attraktiv blir den för potentiella köpare. Dessutom, medan du väntar på en vinst, kan du gå miste om dem som är redo att snarast köpa ditt rum.

Du kan bestämma den ungefärliga kostnaden för ett rum utan hjälp av professionella värderingsmän. För att göra detta bör du använda en av de många fastighetsdatabaserna, till exempel på webbplatsen GdeEtoDom.RU. Genom att ställa in alla grundläggande parametrar får du tillgång till annonser för rum till salu. På så sätt kan du få en uppfattning om hur mycket liknande rum värderas på fastighetsmarknaden i din stad.

Tips: Om du behöver sälja ett rum omgående, var beredd att sätta ett lägre pris än dina konkurrenter.

Akt 2

Förbereder ett rum för försäljning

Det viktigaste med att sälja ett rum, i motsats till en separat lägenhet, är beroendet av de andra ägarna av det gemensamma bostadsutrymmet. Faktum är att enligt art. 250 i den ryska federationens civillagstiftning har dina grannar företrädesrätt att köpa. Det betyder att du innan du skickar in en annons eller kontaktar en fastighetsmäklare är skyldig att informera dem om din önskan att sälja rummet och ange de exakta villkoren (pris, villkor). Dessutom talar vi inte om muntliga överenskommelser, utan om ett skriftligt meddelande, som ska skickas med rekommenderat brev. Och det mest pålitliga alternativet skulle vara att få ett attesterat avslag. Om det inte finns möjlighet att sälja rummet till dina grannar kan du börja leta efter en tredjepartsköpare. Det är bäst att diskutera frågan om registrering med dina grannar i förväg nödvändiga papper så att du snabbt kan sälja ditt rum senare.

Viktigt: Frågan om att komma överens om ett avtal med dina rumskamrater blir ofta en svår uppgift. Det gäller fall där det är okänt var några ägare befinner sig eller där någon av dem medvetet bromsar försäljningen genom att undvika att ta emot meddelanden.

Akt 3

Sätt ut ett rum till försäljning

Med dina grannars vägran i handen har du möjlighet att sälja dina kvadratmeter till vem som helst. Å ena sidan ger detta dig den nödvändiga handlingsfriheten, å andra sidan uppstår frågan om var och hur du ska leta efter köpare.

Innan du börjar bjuda in folk att titta på rummet är det bättre att varna dina grannar om detta, eftersom de kan göra ett negativt intryck och skrämma bort köparen. Det skulle vara bra att ännu en gång förtydliga förfarandet för användning av gemensamma utrymmen. Detta kommer att bidra till att förhindra "kökskrig" med nya hyresgäster. En liten kosmetisk renovering hjälper till att förbättra "presentationen" av rummet. Du bör dock inte utföra storskaligt och dyrt arbete: det är inte ett faktum att smaken hos den framtida ägaren av bostadsytan kommer att sammanfalla med din. Innan nästa person som vill inspektera lokalen kommer ska rummet göras i ordning. Ta bort onödiga saker som skapar en känsla av röran. Håll gemensamma utrymmen rena.

Hur säljer man ett rum själv?

Om du bestämmer dig för att söka efter en köpare, lita på egen styrka, sedan finns det flera tillgängliga val. Bland dem:

• — Placering av information i fastighetsdatabasen;
• — Lägga ut annonser till försäljning på specialiserade portaler, i media och onlinepublikationer.

Fördelar:

• — Minskade kostnader. Du behöver inte betala för förmedlarnas tjänster;
• — Möjlighet att bilda sig en egen uppfattning om en potentiell köpare.

Genom att placera information om rummet i fastighetsdatabasen kan du presentera fastigheten till salu i det mest gynnsamma ljuset. Du kommer att kunna ange den exakta platsen för bostadshuset, lista alla huvudegenskaper för lägenheten, bifoga fotografier och kontaktinformation.

Brister:

• — Denna metod kräver ledig tid;
• — Du måste självständigt övervaka alla juridiska aspekter eller rådgöra med en specialist.

Många säljare tar inte den visuella presentationen av sin fastighet på största allvar. Men suddiga bilder tagna i en hast kan helt avskräcka önskan att se lägenheten "live". Innan du fotograferar bör du ta bort alla onödiga föremål (kläder, tallrikar, barnleksaker) från ramen. Det är bäst att fotografera under dagen i naturligt ljus. Om du vill fånga utsikten från ett fönster, välj en tid på dagen då du kan ta fotot utan bländning. Försök att inte bifoga fler än 10-15 foton till din annons.

Behöver du tjänster från en mäklare?

Om du inte har tid att självständigt söka efter en köpare och organisera en inspektion före försäljning, kan du ta hjälp av en mäklare eller fastighetsbyrå. Specialister har vanligtvis stora kundbaser och kan hjälpa till att presentera din fastighet i bästa möjliga ljus.

Viktigt: Även om du har total brist på tid bör du inte välja en fastighetsmäklare bara genom att besöka dess hemsida på Internet. Endast med ett personligt besök på kontoret kan du utvärdera framgången för en mäklare och kvaliteten på de tjänster som tillhandahålls.

Fördelar:

• — Möjlighet att spara energi och tid;
• — Säkerhet. De flesta byråer erbjuder riskbedömningstjänster när de gör en transaktion.

Fel:

• — Ganska höga kostnader för tjänster.

Råd: Om du ska sälja flera rum i en lägenhet samtidigt, försök hitta en köpare till dem. Detta kommer att avsevärt förenkla transaktionsprocessen.

Akt 4

Samling av nödvändiga dokument

Efter att ha hittat en köpare och nått en preliminär överenskommelse med honom bör du se till att du har alla papper som krävs för att ingå ett kontrakt. För att slutföra transaktionen måste du förbereda följande dokumentpaket:

1. 1 pass från parterna i transaktionen;
2. 2 titeldokument (försäljningsavtal, donationsavtal, etc.);
3. 3 intyg om statlig registrering av rättigheter;
4. 4 ett utdrag från Unified State Register of Rights om frånvaron av en belastning;
5. 5 skriftlig bekräftelse på att andra ägare har underrättats om försäljningen (brev, telegram). Om det inte har gått en månad sedan underrättelsen krävs ett attesterat avslag.

Åtgärd 5

Ingående av köp- och försäljningsavtal

När du gör en transaktion, var uppmärksam på avtalets riktighet. Det måste ange: den exakta adressen till fastigheten, pris, passuppgifter för parterna utan fel eller stavfel. Det undertecknade avtalet tillsammans med övriga handlingar skickas för registrering. Det utförs av Rosreestr-myndigheterna på platsen för fastigheten och tar en månad från datumet för inlämning av dokument. Det är också värt att förbereda sig i förväg för förfarandet för att överföra pengar. Det mest populära och pålitliga sättet är att hyra ett värdeskåp. Köparen placerar medel i den, och säljaren får tillgång till dem först efter att ha registrerat äganderätten.

En av fallgroparna är att sluta ett gåvoavtal istället för att registrera köp och försäljning. Det föreslås till exempel att använda denna åtgärd när det av någon anledning inte är möjligt att få grannars samtycke till en affär. I det här fallet får köparen ett par meter i rummet och resten köper han med förköpsrätten. Under inga omständigheter bör du delta i detta system: en sådan affär kan lätt ifrågasättas i domstol. Dessutom riskerar du att bli offer för bedrägeri och förvärv objudna gäster på ditt bostadsutrymme.

Hur man korrekt säljer ett rum i en gemensam lägenhet 2019 beskrivs i detalj i den nuvarande lagstiftningen i Ryska federationen.

Kära läsare! Artikeln talar om standardmetoder lösningar på juridiska frågor, men varje fall är individuellt. Om du vill veta hur lösa exakt ditt problem- kontakta en konsult:

ANSÖKNINGAR OCH SAMTAL ACCEPTERAS 24/7 och 7 dagar i veckan.

Det är snabbt och GRATIS!

Genom att känna till de befintliga funktionerna kan du eliminera risken för olika missförstånd med alla åtföljande juridiska konsekvenser.

Varje år minskar antalet gemensamma lägenheter. Detta beror till stor del på att de flesta av dessa bostadshus är i förfall och är föremål för rivning.

Trots detta finns det fortfarande ett stort antal gemensamma lägenheter i Ryssland. Många ägare av rum i gemensamma lägenheter försöker sälja dem av olika anledningar. Låt oss ta en närmare titt på proceduren för att sälja ett rum i en gemensam lägenhet.

Grundläggande ögonblick

Inledningsvis måste du vara uppmärksam på några funktioner som är direkt relaterade till köpet av ett rum i en gemensam lägenhet innan du undertecknar det relevanta avtalet:

Säljaren ska upprätta ett meddelande till övriga rumsägare	Det är nödvändigt att uppmärksamma det faktum att om ägaren är en kommun, måste den också meddelas om dina avsikter
Efter medgivande av en av grannarna	Det är omöjligt att formalisera transaktionen, eftersom detta skulle strida mot rysk lagstiftning
Under mottagningsperioden lagliga rättigheter per rum efter köp	Den nya ägaren måste få kvadratmeter från den totala bostadsytan i lägenheten (särskilt från badrum, kök, toalett). Du kan ta reda på storleken i förväg genom att hänvisa till dokumentationen som tillhandahålls av säljaren.

Man måste komma ihåg att försäljningen av ett rum i en gemensam lägenhet på den externa marknaden är avsevärt komplicerad av förekomsten av en företrädesrätt, vars ägare är resten av hyresgästerna.

Huvudessensen av förköpsrätten är att det först och främst, innan man går vidare med ägandeförfarandet till tredje part, är det obligatoriskt att lämna ett köperbjudande till grannar.

Det är oerhört viktigt att komma ihåg att liknande försäljningsvillkor gäller. Ett förslag av detta slag kan utarbetas i vilken form som helst.

Baserat på det mottagna brevet måste närmaste grannar:

• lämna skriftligt avslag;
• fatta ett beslut om att köpa den föreslagna fastigheten;
• ignorera svaret i 30 dagar.

Om svaret ignoreras tillåter detta oss att prata om möjligheten att ingå en affär med tredje part.

Hur kan du bevisa ägande?

För att kunna inleda en transaktion för att överlåta fastigheter till en annan person är det oerhört viktigt att ha lämpliga rättigheter.

På Rysslands territorium, i enlighet med rättsliga normer, anses ett certifikat vara ett dokument som kan bekräfta ägandet av en bostadsfastighet.

Från och med januari 2017 får ägarna ett utdrag ur fastigheten, vilket fungerar som den rättsliga grunden för att få ett ägarbevis.

Lista över dokument som ska förberedas

På egen hand

Om du självständigt försöker sälja ett rum i en gemensam lägenhet, måste du 2019 följa följande verkningsmekanism:

1. Inledningsvis görs en bedömning av bostadskostnaden.
2. Efter detta är det nödvändigt att inhämta skriftligt medgivande från grannarna i bostadsutrymmet.
3. Därefter påbörjas processen att söka efter köpare som har uttryckt sitt intresse för att slutföra en transaktion.
4. Efter detta är det nödvändigt att sammanställa ett paket med obligatorisk dokumentation och ingå ett köp- och försäljningsavtal.

Förfarandet för att bedöma marknadskostnaden för bostadsyta och bestämma det verkliga värdet vid dess vidare försäljning anses med rätta vara transaktionens framgång.

Kostnaden för fastigheter beror direkt på sådana grundläggande parametrar som:

• fotavtryck;
• antal grannar som bor i närheten;
• nivå av infrastrukturutveckling;
• territoriell tillhörighet;
• allmän Nuvarande tillstånd lägenhetshus och lägenheter i synnerhet.

Om du vill sluta en affär så snabbt som möjligt, rekommenderas det att utföra kosmetiska reparationer innan du säljer. Detta kommer att ha en särskilt positiv effekt om grannarnas rum ser sämre ut.

I de flesta fall, under genomförandet av en bostadsfastighet, kan svårigheter uppstå som är direkt relaterade till grannarnas svårhanterlighet.

I alla situationer är det absolut nödvändigt att respektera grannarnas företrädesrätt att köpa bostad. Det är i detta fall som transaktionen är laglig enligt lagen.

Innan man går vidare med förfarandet för att sälja ett rum, blir det nödvändigt att lämna skriftligt meddelande till andra ägare om den befintliga avsikten att sälja fastigheten.

Det är extremt viktigt att ange villkoren för transaktionen, särskilt:

• full kostnad;
• villkor för tillhandahållande och så vidare.

Fastighetsägare får exakt en månad på sig att fatta ett lämpligt beslut om möjligheten att köpa bostad eller att vägra.

Om det inte finns någon önskan från ägarna av rummen att köpa säljarens bostad, kan du, i enlighet med normerna i rysk lagstiftning, fortsätta med försäljningen till tredje part som har uttryckt personligt intresse.

När det gäller att söka efter köpare finns det inget entydigt svar på denna fråga. Du kan hitta kunder:

• på egen hand;
• eller använder .

I denna situation beror allt på om säljaren själv är beredd att lägga sin personliga tid på att montera den nödvändiga dokumentationen och om det finns minst grundläggande kunskap den juridiska sidan av transaktionen.

Om du försöker hitta kunder på egen hand, rekommenderas att du gör följande:

• placera en lämplig annons på många webbplatser och i fastighetsdatabasen i synnerhet;
• Skicka in en annons i tidningar och andra liknande tidskrifter.

De största fördelarna med att sälja ett rum självständigt anses vara frånvaron av ytterligare ekonomiska kostnader och förmågan att personligen förhandla med direkta köpare.

Den negativa sidan är behovet av att spendera personlig tid, eftersom allt måste göras självständigt.

Genom en mäklare

Om säljaren saknar lust att ägna sin tid åt att söka efter potentiella köpare, eller saknar åtminstone grundläggande kunskaper om den juridiska sidan, det bästa alternativet Det är allmänt accepterat att kontakta en professionell mäklare.

Sådana specialister har tillräckliga färdigheter i att arbeta med fastigheter, varför de kan:

• sätta ihop ett paket med dokument, utan vilket transaktionen är omöjlig;
• förhandla med köpare;
• hitta kunder - att ha en kundbas för en fastighetsbyrå är inte svårt.

De främsta fördelarna med att använda det anses vara möjligheten att spara personlig tid, samt att ge garanterat skydd från möjliga köpare som utger sig för att vara köpare.

Dessutom är det möjligt att undvika beteendet av personliga förhandlingar – om säljare till exempel inte vet hur de ska bete sig i en given situation.

Nackdelar inkluderar behovet av att betala för tillhandahållandet av förmedlingstjänster. Att sälja ett rum i en gemensam lägenhet i Moskva på detta sätt är en garanti för att undvika att falla för bedragare.

Hur man säljer ett rum i en gemensam lägenhet utan medgivande från grannar

Grannar i en gemensam lägenhet uttrycker inte alltid sitt samtycke till en juridiskt betydande transaktion och den efterföljande inflyttningen av medborgare som är obekanta för dem.

Det är av denna anledning som avslag ofta kan höras. I denna situation är det möjligt, i enlighet med rysk lagstiftning, att använda flera metoder utan att erhålla förhandsgodkännande, särskilt:

Det är nödvändigt att uppmärksamma det faktum att varje angivet schema innehåller personliga egenskaper.

I det första alternativet är det nödvändigt att underteckna ett avtal med de medborgare som efter gåvohandlingen inte bestämmer sig för att vägra att underteckna avtalet om köp av ett rum, annars kommer bostaden att förbli uppdelad i flera ägare.

I den andra situationen förbehåller sig den intresserade medborgaren rätten att gå till domstol för att kräva att transaktionen erkänns som bluff. I denna situation anses den vara ogiltig.

Framväxande nyanser

Under perioden för att slutföra en transaktion för köp och försäljning av bostadsfastigheter av denna typ kan många funktioner uppstå.

Behöver jag en notarie?

Under 2019, vid försäljning av en fastighet, finns det inget behov av obligatorisk attestering.

Samtidigt, för att skydda personliga intressen, efter att ha kommit överens om behandlingen med klienter, är det möjligt att kontakta en notarie.

I det här fallet kommer anställda vid notariemyndigheten att inleda verifiering av äktheten av informationen som tillhandahålls i avtalet och kommer att bekräfta dess riktighet.

Glöm dessutom inte möjligheten att kontakta ett notariekontor för att göra uppgörelser mellan parterna i transaktionen.

Är transaktionen skattepliktig?

Många medborgare vet inte om de behöver betala skatt på en genomförd transaktion eller inte.

I det här fallet är det nödvändigt att komma ihåg att på grund av det faktum att ägaren under försäljningen av rummet får en slags inkomst, i enlighet med normerna, måste en skatt på 13% betalas på den mottagna inkomsten.

Video: hur man säljer ett rum

Skattefrihet ges för försäljning av bostadsfastigheter endast om äganderätten erhölls för 3 år eller mer sedan.

Vad ska man göra om rummet är privatiserat

En gemensam lägenhet kan inte bara vara i sin helhet, utan också delvis, och den återstående andelen kan användas som en rättighet.

Man måste komma ihåg att försäljning av ett rum i en gemensam lägenhet endast är möjlig av ägaren eller en auktoriserad representant på grundval av ett attesterat dokument.

Med andra ord, om ägaren har uttryckt en önskan om att sälja ett rum måste det privatiseras eller tas emot som en gåva.

Försäljning av ett icke-privatiserat rum kan endast initieras genom byte mot liknande fastigheter.

Definitionen av ”byte” innebär en särskild form av avtal mellan de direkta hyresgästerna av rummen enligt ett hyresavtal i full överensstämmelse med reglerna.

En speciell roll i denna situation spelas av auktoriserade företrädare för lokala verkställande myndigheter.

Utan att erhålla förhandsgodkännande från den direkta uthyraren är det omöjligt att genomföra förfarandet för att byta sådan fastighet enligt rysk lag.

Går det att byta

Som nämnts tidigare tillåter rysk lagstiftning möjligheten att byta rum om medborgare uttrycker en sådan önskan.

Huvudkriteriet för att slutföra denna typ av transaktion är:

• tillgång till privatiserade bostäder;
• eller förekomsten av rättigheter att äga den.

Facebook

Twitter

I kontakt med

Klasskamrater

Google+