Budynek mieszkalny w kamienicy gruntowej. Funkcje zakupu i rejestracji kamienicy

Opcja pośrednią między mieszkaniem a domem prywatnym to kamienica. Przy pozostałych czynnikach ceny za segmenty w blokach są stosunkowo stałe, są zazwyczaj łatwiejsze w utrzymaniu niż domki letniskowe i nie mają wszystkich wad zwykłych mieszkań. Istnieje jednak więcej niż wystarczająco cech prawnych, na które należy zwrócić uwagę przy wyborze zespołu kamienic.

Czy nie może być wyższy niż trzy piętra i więcej niż dziesięć sekcji?

Kamienica, o której wzmianka od razu wyobraża kilka domów połączonych ze sobą bocznymi ścianami, jest bardziej koncepcją marketingową niż prawną. Znalezienie go w rosyjskim ustawodawstwie jest nie tylko trudne, ale w ogóle nierealne: nie występuje on w czystej postaci. Natomiast jego semantyczny synonim, zabudowa zablokowana, występuje jedynie pośrednio, np. w Kodeksie urbanistycznym, w art. 49, jako określenie rodzaju budynków, których deklaracja projektowa nie wymaga ekspertyzy państwowej.

Zgodnie z ust. 2 tego artykułu badanie nie jest wymagane, jeśli planuje się budowę „budynków mieszkalnych o nie więcej niż trzech piętrach, składających się z kilku bloków, których liczba nie przekracza dziesięciu i każdy z nich jest przeznaczony dla jednego rodziny, ma wspólną ścianę (ściany wspólne) bez otworów z sąsiednim blokiem lub blokami sąsiednimi, znajduje się na odrębnej działce i ma dostęp do części wspólnej (blokowe budynki mieszkalne).”

Czy to oznacza, że ​​kamienice powinny mieć nie więcej niż trzy kondygnacje, a liczba segmentów nie powinna przekraczać kilkunastu? Zupełnie nie. Można więcej, ale przy obowiązkowym badaniu, którego przeprowadzanie deweloperzy nie lubią: wymaga to czasu (zgodnie z prawem - trzech miesięcy) i dodatkowych pieniędzy. Dlatego w większości osiedli kamienicowych starają się nie angażować w zwiększanie liczby segmentów i ich kondygnacji.

Czy część w kamienicy to mieszkanie czy oddzielny dom?

Czym więc są kamienice - budynki mieszkalne „położone na boku” lub kilka pojedynczych domów „połączonych” ze sobą? Faktycznie już 26 sierpnia 2010 roku wydział nieruchomości Ministerstwa Rozwoju podjął próbę zakończenia tego sporu, proponując zakwalifikowanie zablokowanej inwestycji jako wielomieszkaniowej. Jako argument przemawiający za właśnie takim podejściem przyjęliśmy sformułowanie z dekretu Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 28 stycznia 2006 roku o długim tytule „W sprawie zatwierdzenia Regulaminu uznawania lokali za lokale mieszkalne, lokale mieszkalne nienadające się do zamieszkania i budynek mieszkalny jako niebezpieczny i przeznaczony do rozbiórki lub odbudowy.” Mówi ona, że ​​„budynek apartamentowy to zespół dwóch lub więcej mieszkań, które posiadają niezależny dostęp albo do działki sąsiadującej z budynkiem mieszkalnym, albo do części wspólnych w takim budynku”, co w pełni opisuje istotę kamienicy.

Gdyby takie pojęcie zostało jednoznacznie zapisane w ustawodawstwie, problem sformalizowania transakcji automatycznie zniknąłby. Kamienice byłyby budowane i sprzedawane wyłącznie zgodnie z przepisami obowiązującymi dla wszelkich „budynków wielomieszkaniowych”: albo w drodze wspólnego udziału w budowie (214-FZ), albo w formie spółdzielni (215-FZ). Jednak tak się jeszcze nie stało, a każda część kamienicy może nadal okazać się zarówno mieszkaniem, jak i indywidualnym domem. Ponadto w drugim przypadku kupującemu można zaproponować sporządzenie różnego rodzaju umów, typowych dla tego typu nieruchomości, w tym umowy o usługę budowlaną. Ale jaką opcję prawną dla kamienic (zestaw mieszkań lub zestaw pojedynczych domów) spotka konkretny nabywca, zależy od kilku parametrów. Na przykład o stanie i przeznaczeniu gruntu, specyfice budownictwa i sposobie układania komunikacji, a także o lokalnym ustawodawstwie i stanowisku samego dewelopera.

Czym charakteryzuje się kamienica zaprojektowana jako mieszkanie?

Jeżeli teren, na którym budowane są kamienice, należy do gruntów osiedli i jest przeznaczony pod zabudowę niską (LHC), dom zostanie uznany za wielomieszkaniowy i każda część zostanie odpowiednio zaprojektowana jako osobne mieszkanie z osobnym wejściem . Jednocześnie sam budynek będzie podlegał tym samym wymaganiom dotyczącym specyfiki konstrukcyjnej i inżynierii, jak określono w SP 54.13330.2011 „Budynki mieszkalne wielomieszkaniowe” (jest to obecnie stosowany typ SNiP 31-01-2003). Podobne wymagania dotyczą infrastruktury społecznej i maksymalnej odległości od niej. A jeśli wioska takich kamienic zostanie również zbudowana zgodnie z 214-FZ, koniecznie będzie miała własną deklarację projektu, która poda pełny opis i datę zakończenia prac oraz wyszczególni wszystko inne, co zostanie zbudowane na jego terytorium . I nie jest to wcale zbyteczne, ponieważ piękne ilustracje projektu, którymi deweloperzy wykorzystują do ozdabiania stron internetowych swoich wspólnot kamienic i biur sprzedaży, nie mają mocy prawnej i w ogóle nie muszą być wdrażane. Ale to, co jest określone w deklaracji projektu, musi zostać zbudowane.

Kamienica jako dom indywidualny: droższa czy tańsza?

Jeżeli działka ma status budownictwa mieszkaniowego indywidualnego (indywidualne budownictwo mieszkaniowe), to jak sama nazwa wskazuje, można na niej stawiać wyłącznie domy indywidualne, nawet jeśli są one połączone ze sobą ścianami. Co jest powiedziane w normach budowlanych SP 55.13330.2011 „Domy mieszkalne jednorodzinne”, które są zaktualizowaną wersją wcześniej obowiązującego SNiP 31.02.2001. Dlatego w umowie z kupującym część takiej kamienicy zostanie wyznaczona jako dom indywidualny (lub jako część blokowa, co jest w praktyce mniej powszechne ze względu na rozbieżności w przepisach i różnorodność ich interpretacji przez lokalną rejestrację). władze).

Ale są tu pewne niuanse. Jak stwierdzono we wspomnianym już prawie budowlanym, sąsiednie bloki w tym przypadku nie powinny mieć wspólnych pomieszczeń, jak jest to dozwolone w przypadku kamienic-mieszkań budowanych na gruntach Ministerstwa Rozwoju Mieszkalnictwa.

Nie powinny mieć np. wspólnych poddaszy czy piwnic, dzięki którym technicznie i ekonomicznie korzystne jest poprowadzenie mediów wspólnych dla całego domu i które pozwolą na generalne uszczelnienie całego budynku od razu. Oznacza to, że cała inżynieria w każdej sekcji bloku musi być zainstalowana osobno, a pokrycie dachowe każdej części przeznaczonej dla jednej rodziny musi być niezależne od pozostałych. Prowadzi to do tego, że koszty budowy od razu wzrosną (cena samej komunikacji wzrośnie o około 10%), co oznacza, że ​​ceny wzrosną. Nie dziwi fakt, że deweloperzy praktycznie nie trzymają się litery prawa i na działkach przeznaczonych pod budownictwo indywidualne budują na tej samej zasadzie, co na gruntach przeznaczonych pod budownictwo indywidualne.

Drugi niuans związany jest z minimalną dopuszczalną wielkością działki, na której można budować indywidualny dom. Każda miejscowość ma swoją (z reguły minimalna powierzchnia mieści się w przedziale 1,5–6 ha), co jest wskazane w miejscowych zasadach zagospodarowania przestrzennego i planie ogólnym. Oznacza to zarówno grunt, na którym bezpośrednio stoi odcinek blokowy, jak i teren wokół niego. Jeśli gruntów będzie mniej, będą duże problemy z zarejestrowaniem domu. Jednak tym, co czyni takie kamienice atrakcyjnymi, jest ich grunt: w przeciwieństwie do działek zbudowanych na gruntach MHS jako mieszkania, działki te są zawsze zarejestrowane jako własność prywatna.

Które kamienice są niebezpieczne w zakupie?

O ile kamienice, które powstają na gruntach osiedli przeznaczonych pod zabudowę indywidualną (IHC), ale nadal mieszczą się w ramach prawnych, to te, które powstają na gruntach rolnych, przeznaczonych na przykład pod dacze, są już poza granicami dobra i zła. I nie chodzi nawet o to, że jest to wyraźnie zabronione i nie można takiej nieruchomości zarejestrować. Wręcz przeciwnie: nadal wszystko jest tu prostsze niż na pojedynczych działkach budownictwa mieszkaniowego. Przecież budynki wzniesione na terenach daczy nie wymagają pozwolenia na eksplantację i można je zarejestrować w ramach „amnestii daczy”.

A raczej jest to nadal możliwe: wygasa 1 marca 2018 r. To prawda, że ​​​​dotyczy to tylko pojedynczych budynków mieszkalnych, które nie są zbudowane na terenach daczy, ale w przypadku wszystkich innych rodzajów nieruchomości objętych uproszczoną rejestracją praw władze nie ogłosiły jeszcze „godziny H”. Ogłoszono jednak i częściowo wdrożono pewne środki karne. Powiedzmy, że dwa lata temu w obwodzie moskiewskim pojawiła się „czarna lista” ponad stu nielegalnie wybudowanych nieruchomości, na której znalazły się nie tylko niskie budynki, ale także kamienice. „Oskarżano” je właśnie o to, że zbudowano je na gruntach w niewłaściwym celu. Niektórzy nawet w widoczny sposób je burzyli, aby zniechęcić innych do pójścia tą samą drogą. Około rok temu władze obwodu moskiewskiego opracowały pakiet poprawek do kodeksu gruntów, zgodnie z którym można przejąć właścicielowi grunty niewłaściwie użytkowane. Jeśli chodzi o wspomnianą już „amnestię daczy”, planują w ogóle zaprzestać rozszerzania uproszczonego systemu meldunkowego na nowo wybudowane domy.

Na razie jednak takie działania mają raczej charakter jednorazowego pokazu siły niż systematyczne działania mające na celu „dokręcenie śrub”. Rzeczywistość jest inna. W przypadku obiektów zbudowanych na terenach daczy w ogóle nie jest wymagane przydzielanie przepustowości komunikacji inżynieryjnej, zwłaszcza w ilościach wymaganych dla domów przeznaczonych na pobyt stały (zbudowanych na terenach indywidualnego budownictwa mieszkaniowego i małego budownictwa mieszkaniowego). Z jakich źródeł deweloperzy takich kamienic będą dostarczać nabywcom prąd, gaz, wodę i czy w ogóle to zrobią, nie wiadomo. Nawiasem mówiąc, główną skargą oszukanych nabywców nieruchomości wiejskich jest właśnie to, że ich domy nigdy nie były podłączone do komunikacji. Na tym tle brak infrastruktury społecznej, która z założenia nie powinna znajdować się na gruntach rolnych, wydaje się drobnostką. Jednak ta drobnostka znacznie skomplikuje życie. No właśnie, komu to potrzebne?

Działki pod kamienicę – czyje są?

Kamienica prawnie nienaganna to taka, która powstaje na terenach Ministerstwa Rozwoju Mieszkalnictwa zgodnie z 214-FZ i jest niskim apartamentowcem, do którego każdy właściciel ma własne wejście. Ale teren obok każdej sekcji to inna historia. Czyja to własność: własność osobista każdego właściciela czy własność zbiorowa, jak to jest w zwyczaju w miejskich apartamentowcach? Deweloperowi łatwiej i taniej jest uczynić go własnością zbiorową, bo nie będzie to wymagało żadnych dodatkowych inwestycji. Inną rzeczą jest to, że kupującym może się to nie spodobać, ponieważ kupując kamienicę, oczekują otrzymania kawałka ziemi do indywidualnego użytku, na którym będą mogli spędzać czas w izolacji i do którego sąsiedzi nie wejdą bez ich wiedzy.

Aby rozwiązać ten problem, w wioskach, w których grunty są współwłasnością, już w momencie zawarcia DDU można zaprosić każdego klienta do podpisania umowy w sprawie trybu i cech korzystania ze wspólnej nieruchomości. I w nim między innymi wskaż pierwszeństwo korzystania z części terenu przylegającej do określonej sekcji, a także możliwość lub niemożność wznoszenia, powiedzmy, altanek, sadzenia kwietników itp. na tym terytorium . Innymi słowy, nadaj mu praktycznie takie same prawa jak właściciel indywidualnej działki, z wyjątkiem prawa do sprzedaży gruntu.

Kamienice to jeden z najpopularniejszych formatów budownictwa podmiejskiego. Ale jest to również jeden z najbardziej problematycznych. Podczas ich budowy należy przestrzegać szeregu rygorystycznych warunków. W przeciwnym razie własność nie zostanie zarejestrowana, a dom może zostać rozebrany.

W ciągu zaledwie dwóch lat na przedmieściach Petersburga powstał rynek kamienic - dziś sprzedaż odbywa się w około 60 projektach. To ponad pięć tysięcy odcinków blokowych. Jednocześnie, co ciekawe, w obowiązującym ustawodawstwie pojęcie „kamienicy” w ogóle nie istnieje. Powstaje pytanie: co właściwie kupujemy?

Kamienica czy mieszkanie?
Kodeks urbanistyczny Federacji Rosyjskiej zawiera pojęcie „zablokowanego budynku mieszkalnego”. Jest to obiekt o wysokości nie większej niż trzy kondygnacje, składający się z kilku części (nie więcej niż 10), z których każda przeznaczona jest dla jednej rodziny. Ściany pomiędzy blokami nie powinny mieć okien ani drzwi. I konieczne jest posiadanie wyjścia z każdego bloku do części ogólnodostępnej. To jest „oficjalna definicja” kamienicy.

Duże znaczenie ma stan prawny działki. Zgodnie z Kodeksem gruntowym Federacji Rosyjskiej wszystkie działki są podzielone na kategorie, a także rodzaje dozwolonego użytkowania. Kategorii jest kilka – nas interesują tylko dwie: tereny zabudowane i tereny rolnicze. Ponieważ kamienice są mieszkaniami, należy je zatem budować na terenach osiedli, a rodzaj dozwolonego użytkowania może brzmieć jak „budownictwo mieszkaniowe”, „budownictwo niskie” lub „blokowe budynki mieszkalne”.

Kamienica wybudowana na takim gruncie to w istocie budynek mieszkalny. A w akcie własności część blokowa zostanie oznaczona jako „mieszkanie”. W tym przypadku działka pod kamienicą jest zarejestrowana jako wspólna współwłasność. „Biorąc pod uwagę najnowsze doprecyzowania przepisów, prawo współwłasności działki powstaje z chwilą pierwszej rejestracji prawa do lokalu mieszkalnego w obiekcie. W takim przypadku działka musi zostać ukształtowana (zarejestrowana w rejestrze katastralnym - BN)” – wyjaśnia Sofya Sokolova, prawnik w Praktyce Nieruchomości i Inwestycji „Kachkin i Wspólnicy”.

Ponieważ prawnie nienaganna kamienica jest budynkiem mieszkalnym, tylko typu blokowego, deweloper musi działać w ramach ustawy 214-FZ „O udziale we wspólnej budowie...”, a w szczególności posiadać pozwolenie na budowę. W przeciwnym razie obiekt stanowi nieautoryzowaną konstrukcję i może zostać rozebrany.

Czy budownictwo indywidualne nie jest wyrokiem śmierci?
A co w sytuacji, gdy grunt, na którym powstaje kamienica, należy do zabudowy mieszkaniowej, ale jej dozwolonym użytkowaniem jest „indywidualne budownictwo mieszkaniowe”? Bardzo często media piszą, że...

Ostatnio w wiadomościach często widzieliśmy, jak buldożery burzą zupełnie nowe, nowo wybudowane kamienice. Dzieje się tak na przykład we wspólnotach domków letniskowych w Moskwie, Tule i Kazaniu.

W naszym regionie nie doszło na razie do żadnych incydentów, ale kupujący mają powody do niepokoju. Jest mało prawdopodobne, aby ktoś chciał zapłacić kilka milionów rubli i żyć z ciągłą myślą, że w każdej chwili Twój dom może zostać zburzony.
Nasi redaktorzy próbowali dowiedzieć się, w jaki sposób kupujący może mieć pewność, że będzie spokojny o swoją nieruchomość. I zadała kilka kluczowych pytań:

• Jaki zestaw dokumentów powinien posiadać deweloper?
• Na jakich gruntach można w 100% legalnie budować kamienice?

Zwróciliśmy się z tym pytaniem do znanej firmy deweloperskiej. Nasi redaktorzy otrzymali odpowiedź od prawników firmy:

Dziś w praktyce istnieje kilka opcji prawnej rejestracji kamienicy:

Kamienica - dom indywidualny.

Właśnie taką drogą przy wdrażaniu obrała firma START Development.

W tym przypadku kamienica musi zostać wybudowana na gruntach osiedli przeznaczonych pod zabudowę domów jednorodzinnych – zarówno wolnostojących (tj. domków letniskowych), jak i bliźniaczych (tj. bliźniaków i kamienic). W takim przypadku wielkość działki pod jedną częścią kamienicy jest ograniczona „Zasady użytkowania i zagospodarowania przestrzennego” .

Na przykład „Złote Klucze” budowane są na terenach osiedli przeznaczonych „pod zintegrowaną zabudowę na potrzeby budownictwa mieszkaniowego”, a Regulamin Zagospodarowania Przestrzennego wskazuje, że na tym terenie można budować budynki indywidualne i w zabudowie bliźniaczej domy na półtorahektarowych działkach.

Jeżeli PZZ stwierdza, że ​​domy indywidualne na dowolnej działce powinny być budowane na działkach o powierzchni co najmniej 6 arów, nie stoi to na przeszkodzie budowie kamienic - najważniejsze jest, aby każda część kamienicy miała działkę o powierzchni co najmniej 6 arów W rozmiarze. Problemy pojawiają się, gdy na tych 6 akrach (teren przeznaczony pod zabudowę jeden dom jednorodzinny) budują szereg kamienic składających się z kilku odcinków. W tym przypadku perspektywa spychacza staje się całkiem realna.

Należy wziąć pod uwagę, że projektowanie kamienicy jako domu indywidualnego nakłada pewne ograniczenia na projekt budowlany. Zatem w tym przypadku kamienice nie powinny mieć wspólnej piwnicy i/lub wspólnego poddasza, a sieci komunalne należy układać w każdej części osobno, tak aby nie było wspólnych rur (SP 55.13330.2011 Budynki mieszkalne jednomieszkaniowe. Wersja zaktualizowana SNiP z 31.02.2001).

Kupujący kamienicę-dom indywidualny otrzyma 2 świadectwa własności - osobno dla domu i działki. Każda kamienica ma przypisany własny adres policyjny.

Kamienica - mieszkanie.

W tym przypadku ciąg kamienic zaprojektowano jako zwykły apartamentowiec, w którym każde mieszkanie ma osobne wejście. Odpowiednio dla działki, dokumentów, formularza umowy itp. Obowiązują te same zasady, co w przypadku zwykłego budynku mieszkalnego. Działka pod kamienicą może być bardzo mała (0,5 akra) i jest wspólną własnością wszystkich właścicieli kamienic w linii.

Obie te opcje są prawnie równe i mają swoje cechy, zalety i wady zarówno dla dewelopera, jak i kupującego. W takim przypadku w każdym przypadku należy uzyskać pozwolenie na budowę, jak w przypadku każdego budynku mieszkalnego przeznaczonego na pobyt stały (w odróżnieniu od budynków mieszkalnych w DPN, dla których uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest konieczne).

W obu przypadkach istnieje możliwość dzierżawy gruntu – nie może to stanowić przeszkody w zawarciu umowy. Kupując jednak dom na dzierżawionym gruncie, kupujący powinien zdawać sobie sprawę z ryzyka związanego z tym, że po zakończeniu dzierżawy nie będzie miał już praw do gruntu, a dom może zostać na mocy decyzji sądu rozebrany, jeżeli właściciel działki ma inne plany zagospodarowania działki.

DNP

Jeśli chodzi o budowę kamienic na terenach DNP, jest to projekt prawnie niejednoznaczny i różni prawnicy mają na ten temat odmienne zdanie. Jeżeli jednak nie uzyska się pozwolenia na budowę, wówczas obiekt nie będzie mógł przejść legalnego egzaminu i nie zostanie uznany za budynek mieszkalny, co oznacza, że ​​nie będzie możliwości zarejestrowania się w takiej kamienicy.

Wnioski redakcyjne

Spróbujmy podsumować wstępne wyniki. Nie doszliśmy jeszcze do jednoznacznej decyzji, na jakim terenie można budować kamienice. W jednym przypadku kamienica podszywa się pod dom indywidualny, w drugim – współwłasność nieznanego budynku. W przypadku budowy kamienic na gruntach rolnych pod budowę daczy opinie prawników są różne. Oczywistym jest, że obecnie istnieje pewna luka w przepisach regulujących budowę kamienic. Jest zbyt wcześnie, aby zakończyć tę kwestię, dlatego na pewno postaramy się zrozumieć tę trudną sytuację w najbliższej przyszłości.

Opcje projektowania kamienic (quadhouseów) i gruntów pod budynkiem jako własność właścicieli praw autorskich

Rejestracja państwowa nieruchomości, w tym kamienicy, jest jedynym potwierdzeniem prawa do niej. Własność kamienicy można kwestionować jedynie w sądzie. Rejestracja własności czterodomu lub domku następuje dopiero po zakupie lub wybudowaniu nieruchomości. Pomimo faktu, że obowiązujące ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej nie klasyfikuje kamienic jako indywidualnych nieruchomości mieszkalnych (takie obiekty są klasyfikowane jako mieszkania w budynkach blokowych), wiele decyduje stan prawny gruntu znajdującego się bezpośrednio pod kamienicą .

Opcje projektowania działki pod kamienicę

Obecnie, zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, możliwe są tylko trzy opcje rejestracji gruntów pod kamienicą:

1. Deweloper bezpośrednio po zakupie nieruchomości tego typu może zaproponować zarejestrowanie działki obok kamienicy jako odrębnej własności. Swoją drogą dla samego dewelopera korzystne jest to, że kupujący mogą od razu zarejestrować zarówno nieruchomość, jak i działkę jako własność indywidualną. Przecież ta opcja znacznie upraszcza procedurę dalszej sprzedaży kamienicy nowym właścicielom.
2. Teren może zostać zarejestrowany jako współwłasność wszystkich mieszkańców mieszkających w tym samym kompleksie budynków. W tym przypadku warunki posiadania mieszkania w kamienicy znacznie się pogarszają, ponieważ podatek od nieruchomości gruntowej naliczany jest nie jednemu, ale kilku uprawnionym jednocześnie.
3. Działka znajdująca się w pobliżu zakupionej kamienicy wystawiona jest w dzierżawę długoterminową. Opcja ta jest oferowana mieszkańcom w sytuacji, gdy deweloper nie jest rentowny lub nie może uzyskać własności działki, na której powstaje kompleks. Na przykład, jeśli działka należy do Moskwy, a nie do regionu, dość trudno jest zarejestrować własność indywidualną lub współwłasność. Są też działki, których czynsz jest tani, ale nie są zarejestrowane jako nieruchomości. W takich przypadkach jedyną opcją jest zaaranżowanie długoterminowej dzierżawy działki.

Opcje rejestracji prawnej kamienicy

1. Kamienica jako dom indywidualny. W takim przypadku deweloper musi przestrzegać ograniczeń określonych w „Zasadach zagospodarowania przestrzennego i zagospodarowania przestrzennego” - każda część kamienicy musi mieć działkę o powierzchni co najmniej 6 akrów. Ponadto rejestracja kamienicy jako domu indywidualnego wiąże się z ograniczeniami dotyczącymi przyszłego projektu nieruchomości - budynek nie może mieć wspólnej piwnicy ani poddasza, a nawet sieci użyteczności publicznej muszą być instalowane w każdej części mieszkania osobno. Kupując kamienicę-dom indywidualny, kupujący otrzymuje od razu dwa dokumenty - osobno dla domu i osobno dla działki. A każda część takiego budynku otrzymuje swój indywidualny adres.
2. Mieszkanie w kamienicy. W tym przypadku kompleks jest zarejestrowany zgodnie z dokumentami jako zwykły apartamentowiec, w którym każde mieszkanie ma osobne wejście z ulicy. Dlatego na działce dołączonej do domu obowiązują te same zasady, co na terytorium w pobliżu zwykłego wielopiętrowego budynku. Działka przy każdej części nie może przekraczać 0,6 ha i stanowi wspólną własność wszystkich rodzin zamieszkujących dom.

Istnieje również całkowicie nieudolna możliwość zarejestrowania własności czterodomu i kamienicy. Dlatego wielu deweloperów oferuje zakup udziałów w nieruchomości (kamienica, quad). Opcja ta pociąga za sobą wiele problemów związanych z własnością, użytkowaniem i zbyciem takiego majątku. Drugą błędną opcją projektowania czterodomu i innych podobnych budynków jest projektowanie mieszkań w domu na działce pierwotnie nieprzeznaczonej pod takie budynki, na przykład gdy budynek mieszkalny znajduje się na działce przeznaczonej pod budowę indywidualnego budynku mieszkalnego lub ogrodnictwo.

Dokumenty do rejestracji przeniesienia własności kamienicy

1. Wniosek o rejestrację przeniesienia własności nieruchomości.
2. Wyciąg z rejestru domu (jednolity dokument mieszkaniowy)
3. Paszport obywatela Federacji Rosyjskiej.
4. Pokwitowanie potwierdzające fakt uiszczenia opłaty (opłata państwowa za państwową rejestrację nieruchomości).
5. Umowa będąca głównym potwierdzeniem przeniesienia własności przedmiotu.
6. Akt przyjęcia i przeniesienia nieruchomości.
7. Paszport katastralny (dokument dodatkowy).
8. W przypadku składania dokumentów przez osobę upoważnioną – pełnomocnictwo do reprezentacji interesów.
9. Jeżeli sprzedający był w związku małżeńskim w momencie nabycia własności kamienicy, zgoda małżonka na dokończenie transakcji sprzedaży nieruchomości.

Należy zachować ostrożność przy zakupie tego typu nieruchomości. W niektórych przypadkach nabyta kamienica będzie niemożliwa do sprzedaży w przyszłości i/lub mogą pojawić się problemy z władzami lokalnymi, ponieważ jeśli własność nieruchomości nie zostanie zarejestrowana zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, może być wymagane doprowadzić dokumenty do zgodności na podstawie pisemnego zlecenia, co będzie się wiązać z dodatkowymi wydatkami i stratą czasu i wysiłku.

Nadeszła wreszcie godzina, w której wybrałeś odpowiednią kamienicę i zdecydowałeś się ją kupić. A co z rejestracją działki pod tą kamienicą?

Mogą być trzy opcje:

- Po pierwsze, po zakupie kamienicy, deweloper zapewnia możliwość zarejestrowania działki jako własności prywatnej.

- Po drugie - działka jest zarejestrowana jako współwłasność wszystkich mieszkańców kompleksu.

- Trzecia opcja polega na oddaniu działki w dzierżawę długoterminową.

Dlaczego w ogóle pojawiają się opcje?

Deweloperowi, co dziwne, zawsze zależy na zarejestrowaniu działki jako własności prywatnej. Ułatwia to przeprowadzanie transakcji kupna i sprzedaży kamienic. Ale ta opcja nie zawsze jest możliwa z wielu powodów.

Przede wszystkim należy zauważyć, że coś takiego jak kamienica po prostu nie istnieje w rosyjskim ustawodawstwie. Deweloper może je odpowiednio sprzedać albo jako mieszkania w niskiej zabudowie, albo jako części mieszkalne w budynku blokowym.

W pierwszym przypadku kamienice w budowie są początkowo sprzedawane zgodnie z ustawą federalną 214 „O udziale we wspólnej budowie”. W tym przypadku działka jest zarejestrowana jako wspólna własność właścicieli mieszkań.

Ale druga opcja zapewnia możliwość zarejestrowania działki jako własności indywidualnej.

Jednak w niektórych przypadkach deweloper po prostu nie może pozyskać gruntu pod zabudowę szeregową lub jest to dla niego nieopłacalne. Na przykład, gdy grunt trafił do dewelopera za tani czynsz od agencji rządowej. Ponadto, jeśli wieś znajduje się na terytorium należącym do Moskwy, a nie do regionu, dość trudno jest zarejestrować ją jako nieruchomość, a deweloper nie wyraża na to zgody. Albo mówimy o ziemi nad brzegiem rzeki lub jeziora - malowniczej, ciekawej, ale w żadnym wypadku nie można jej zarejestrować jako własności. W tym przypadku będziemy rozmawiać wyłącznie o czynszu.

Własność ziemi. Czy wszystko jest takie dobre?

Koszt kamienic sprzedawanych przez dewelopera jest z reguły w przybliżeniu taki sam, zarówno w przypadku współwłasności, jak i indywidualnej własności działek. Tylko w niektórych przypadkach deweloper pobiera odrębną opłatę za działkę przy rejestracji jej jako indywidualnej własności kupującego.

Jednak w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny lub późniejszego uzyskania kredytu zabezpieczonego kamienicą, której działka jest współwłasnością, mogą pojawić się trudności techniczne. Trudniej będzie uzyskać kredyt hipoteczny, a szacowana kwota może być niższa w przypadku zaciągnięcia kredytu. A kiedy będziesz musiał sprzedać swoją kamienicę, będziesz musiał uzyskać pozwolenie od innych właścicieli gruntów zgodnie z art. 250 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Niemożliwe będzie również ogrodzenie działki bez zgody sąsiadów.

Indywidualna własność działki jest pod tym względem bardziej interesująca. Jednak ze względu na niedoskonałości naszego ustawodawstwa mogą pojawić się problemy w przypadkach, gdy kamienica (i odpowiednio grunt pod nią) stanie się przedmiotem sporu. W takiej sytuacji w toku postępowania może się zdarzyć, że kamienica nie będzie już uznawana za część mieszkalną, lecz za mieszkanie w apartamentowcu. Konsekwencją może być unieważnienie umowy nabycia gruntu i utrata indywidualnej własności gruntu.

Ogólnie rzecz biorąc, posiadanie działki pod kamienicą zapewnia kupującemu większe bezpieczeństwo. Jest to najbardziej preferowana opcja . Wystarczy dokładnie monitorować czystość prawną transakcji, aby wyeliminować ewentualne problemy w przyszłości.

Wynajem. Czy wszystko jest takie złe?

Nieruchomość z pewnością jest dobra. Ale wynajem ma też swoje zalety.

Znacznie tańsze są kamienice z działkami przeznaczonymi na wynajem długoterminowy. Nie trzeba się też zbytnio obawiać przymusowej zmiany przeznaczenia wynajętej działki sąsiadującej z kamienicą. Bo zgodnie z obowiązującymi normami każde gospodarstwo domowe musi posiadać niezbędną ilość ziemi do eksploatacji i konserwacji.

Jednak na tym zalety się kończą. Ponieważ w większości przypadków prześledzenie wszystkich etapów transakcji od bezpośredniego właściciela gruntu do dewelopera oferującego Ci grunt do wynajęcia jest prawie niemożliwe. Oznacza to, że legalność pobytu i obecność samej kamienicy na konkretnej działce może budzić wątpliwości.

Co więcej, problemy mogą pojawić się nawet nie w wyniku czyichkolwiek machinacji, ale po prostu z powodu błędów w licznych umowach przeniesienia praw.

Problem może ujawnić się także przy próbie sprzedaży kamienicy. Przecież w tym celu trzeba będzie uzgodnić umowę z właścicielem gruntu. I tu jest możliwe, że choć bezpośrednim dzierżawcą jest np. PGR nr XX, to grunt jest własnością federalną. Trudno sobie nawet wyobrazić, ile nerwów, czasu i pieniędzy będzie kosztować zatwierdzenie w tym przypadku.

Facebook

Świergot

W kontakcie z

Koledzy z klasy

Google+