Pozemok meštiansky dom bytový dom. Funkcie nákupu a registrácie mestského domu

Strednou možnosťou medzi bytom a súkromným domom je mestský dom. Ak sú ostatné veci rovnaké, ceny sekcií v blokovaných domoch sú relatívne lojálne, zvyčajne sa ľahšie udržiavajú ako chaty a nemajú všetky nevýhody bežných bytov. Zákonných prvkov, na ktoré by ste si pri výbere komplexu radových domov mali dať pozor, je však viac než dosť.

Nemôže to byť vyššie ako tri poschodia a viac ako desať sekcií?

Mestský dom, pri zmienkach o ktorom sa hneď predstaví niekoľko domov spojených bočnými stenami, je skôr marketingový ako legálny koncept. Nájsť ho v ruskej legislatíve je nielen ťažké, ale vo všeobecnosti nereálne: v čistej forme sa nevyskytuje. A jeho sémantické synonymum, zablokovaný rozvoj, je prítomné len nepriamo, napríklad v územnom pláne, v § 49, ako popis typu stavieb, ktorých projektové vyhlásenie nevyžaduje štátnu expertízu.

Podľa odseku 2 tohto článku sa skúška nevyžaduje, ak sa plánuje výstavba „obytných budov s najviac tromi poschodiami, ktoré pozostávajú z niekoľkých blokov, ktorých počet nepresahuje desať a každý z nich je určený pre jeden rodina, má spoločnú stenu (spoločné steny) bez otvorov so susedným blokom alebo susednými blokmi, nachádza sa na samostatnom pozemku a má prístup do spoločného priestoru (blokové bytové domy).

Znamená to, že radové domy by nemali mať viac ako tri podlažia a počet sekcií by nemal presiahnuť tucet? Vôbec nie. Viac je možné, ale s povinnou skúškou, ktorú vývojári veľmi neradi vykonávajú: vyžaduje si to čas (podľa zákona - tri mesiace) a ďalšie peniaze. Preto sa vo väčšine mestských sídiel snažia nezapájať do zvyšovania počtu sekcií a ich podlaží.

Je časť v mestskom dome byt alebo samostatný dom?

Čo sú teda radové domy - bytové domy „položené na bok“ alebo niekoľko samostatných domov „pripojených“ k sebe? Ešte 26. augusta 2010 sa totiž realitný odbor Ministerstva hospodárskeho rozvoja pokúsil ukončiť tento spor návrhom klasifikovať blokovanú výstavbu ako viacbytovú. Ako argument práve pre tento prístup sme si zobrali vetu z výnosu vlády Ruskej federácie z 28. januára 2006 s dlhým názvom „O schválení Nariadení o uznaní priestorov za bytové priestory, bytové priestory nevhodné na bývanie a bytový dom ako nebezpečný a podlieha demolácii alebo rekonštrukcii.“ Hovorí, že „bytový dom je súbor dvoch alebo viacerých bytov, ktoré majú samostatný prístup buď na pozemok susediaci s obytným domom alebo do spoločných priestorov v takom dome“, čo úplne vystihuje podstatu viladomov.

Ak by bola takáto koncepcia jednoznačne zakotvená v legislatíve, problém formalizácie transakcie by automaticky zanikol. Mestské domy by sa stavali a predávali len v súlade so zákonmi, ktoré sú relevantné pre akékoľvek „viacbytové domy“: buď spoločnou účasťou na výstavbe (214-FZ), alebo ako družstvo (215-FZ). To sa však ešte nestalo a každá časť v mestskom dome sa stále môže ukázať ako byt aj samostatný dom. Navyše v druhom prípade môže byť kupujúcemu ponúknuté vyhotovenie zmlúv rôzneho druhu, typických pre tento typ nehnuteľnosti, vrátane zmluvy o výstavbe. Ale s akou legálnou možnosťou pre radové domy (súbor bytov alebo súbor jednotlivých domov) sa konkrétny kupujúci stretne, závisí od viacerých parametrov. Napríklad na stav a účel pozemku, špecifiká výstavby a spôsob kladenia komunikácií, ako aj na miestnu legislatívu a postavenie samotného developera.

Aké sú vlastnosti mestského domu navrhnutého ako byt?

Ak pozemok, na ktorom sa stavajú radové domy, patrí k pozemkom sídlisk a je určený na nízkopodlažnú výstavbu (LHC), dom bude považovaný za viacbytový a každá časť bude podľa toho riešená ako samostatný byt so samostatným vchodom. . Zároveň bude samotná budova podliehať rovnakým požiadavkám na konštrukčné špecifiká a inžinierstvo, ako sú uvedené v SP 54.13330.2011 „Obytné viacbytové domy“ (toto je v súčasnosti používaný typ SNiP 31-01-2003). Podobné požiadavky platia aj pre sociálnu infraštruktúru, ako aj maximálnu vzdialenosť od nej. A ak je dedina takýchto mestských domov tiež postavená v súlade s 214-FZ, bude mať nevyhnutne svoje vlastné vyhlásenie o projekte, ktoré bude obsahovať úplný popis a dátum dokončenia práce a uvedie všetko ostatné, čo sa na jej území postaví. . A to nie je vôbec zbytočné, pretože nádherné ilustrácie projektu, ktoré vývojári používajú na zdobenie webových stránok svojich mestských komunít a obchodných kancelárií, nemajú právnu silu a vôbec sa nevyžaduje, aby sa realizovali. Ale to, čo je uvedené vo vyhlásení projektu, musí byť postavené určite.

Mestský dom ako samostatný dom: drahší alebo lacnejší?

Ak má lokalita štatút individuálnej bytovej výstavby (individuálna bytová výstavba), možno na nej, ako je zrejmé už z názvu, stavať len jednotlivé domy, aj keď sú navzájom spojené stenami. Čo sa hovorí v stavebných normách SP 55.13330.2011 „Jednobytové obytné domy“, ktoré sú aktualizovanou verziou predtým platného SNiP 31.02.2001. Preto v zmluve s kupujúcim bude časť takéhoto meštianskeho domu označená ako samostatný dom (resp. ako bloková časť, čo je v praxi menej obvyklé z dôvodu nezrovnalostí v legislatíve a rôznorodosti jej výkladu miestnym zápisom). orgány).

Ale sú tu nejaké nuansy. Ako je uvedené v už spomínanom stavebnom poriadku, susedné bloky by v tomto prípade nemali mať spoločné priestory, ako je to povolené vo vzťahu k mestským domom-bytom, ktoré sú postavené na pozemkoch Ministerstva rozvoja bývania.

Nemali by mať napríklad spoločné podkrovia či pivnice, cez ktoré je technicky aj ekonomicky výhodné realizovať inžinierske siete spoločné pre celý dom a ktoré umožňujú generálnu hydroizoláciu celej stavby naraz. To znamená, že všetka technika v každej sekcii bloku musí byť inštalovaná samostatne a zastrešenie každej časti určenej pre jednu rodinu musí byť nezávislé od ostatných. To vedie k tomu, že náklady na výstavbu sa okamžite zvýšia (samotné komunikácie zdražia asi o 10%), čo znamená, že ceny budú vyššie. Nečudo, že developeri sa prakticky neriadia literou zákona a na pozemkoch určených na individuálnu bytovú výstavbu stavajú podľa rovnakého princípu ako na pozemkoch určených na individuálnu bytovú výstavbu.

Druhá nuansa súvisí s minimálnou prípustnou veľkosťou pozemku, na ktorom je povolené postaviť individuálny dom. Každá lokalita má svoje vlastné (spravidla minimum spadá do rozsahu 1,5–6 akrov), čo je uvedené v miestnych pravidlách využívania pôdy a všeobecnom pláne. To znamená ako pozemok, kde priamo stojí bloková časť, tak aj pozemok okolo nej. Ak je pozemkov menej, nastanú veľké problémy s prihlásením domu. Čo však robí takéto viladomy atraktívne, sú ich pozemky: na rozdiel od tých, ktoré sú postavené na pozemkoch MHS ako byty, sú tieto pozemky vždy evidované ako súkromný majetok.

Ktoré mestské domy je nebezpečné kupovať?

Ak mestské domy, ktoré sa stavajú na pozemkoch sídiel určených na individuálnu výstavbu (IHC), prinajmenšom, ale stále zapadajú do právneho rámca, tak tie, ktoré sa stavajú na poľnohospodárskych pozemkoch, vyčlenených napríklad na chaty, sú už za hranicami dobra a zla. A nejde ani tak o to, že je to jednoznačne zakázané a takéto nehnuteľnosti nemožno evidovať. Práve naopak: stále je tu všetko jednoduchšie ako na pozemkoch individuálnej bytovej výstavby. Koniec koncov, budovy postavené na pozemkoch dacha nevyžadujú povolenie na explantáciu a môžu byť zaregistrované v rámci „amnestie dacha“.

Alebo skôr, je to stále možné: platnosť vyprší 1. marca 2018. Je pravda, že to platí iba pre jednotlivé obytné budovy, ktoré nie sú postavené na dacha, ale pre všetky ostatné typy nehnuteľností, ktoré spadajú pod zjednodušenú registráciu práv, úrady ešte neoznámili „hodinu H“. Niektoré represívne opatrenia však boli oznámené a čiastočne implementované. Povedzme, že pred dvoma rokmi, keď sa v moskovskom regióne objavila „čierna listina“ viac ako stovky nelegálne postavených nehnuteľností, zahŕňala nielen nízkopodlažné budovy, ale aj mestské domy. Boli „obvinení“ práve z toho, že boli postavené na pozemkoch na nesprávny účel. A niektorí ich dokonca preukázateľne zbúrali, aby ostatných odradilo ísť rovnakou cestou. Asi pred rokom orgány Moskovskej oblasti vypracovali balík zmien v zákonníku o krajine, podľa ktorého môžu byť pozemky s nesprávnym využitím vlastníkovi zabavené. Čo sa týka už spomínanej „dachovej amnestie“, plánujú úplne prestať rozširovať zjednodušenú registračnú schému na novostavby.

Zatiaľ sú však takéto akcie skôr jednorazovou ukážkou sily než systematickými akciami na „utiahnutie skrutiek“. Realita je iná. Pri objektoch postavených na pozemkoch chaty sa vôbec nevyžaduje prideľovanie kapacity pre inžinierske komunikácie, najmä v objemoch, ktoré sú potrebné pre domy určené na trvalé bývanie (stavené na pozemkoch individuálnej bytovej výstavby a malej bytovej výstavby). Z akých zdrojov budú developeri takýchto mestských domov kupcom poskytovať elektrinu, plyn, vodu a či to vôbec urobia, nie je jasné. Mimochodom, hlavnou sťažnosťou oklamaných kupujúcich vidieckych nehnuteľností je práve to, že ich domy neboli nikdy spojené s komunikáciou. Chýbajúca sociálna infraštruktúra, ktorá na poľnohospodárskych pozemkoch štandardne nemá byť, sa v tomto kontexte javí ako maličkosť. Táto maličkosť však poriadne skomplikuje bývanie. No, kto to potrebuje?

Pozemky mestského domu – koho sú to?

Právne bezúhonný mestský dom je taký, ktorý sa stavia na pozemkoch Ministerstva rozvoja bývania v zmysle 214-FZ a je to nízkopodlažný bytový dom, kde má každý vlastník vlastný vchod. Ale pozemok vedľa každej sekcie je iný príbeh. Koho je to majetok: osobný majetok každého vlastníka alebo kolektívny majetok, ako je to zvykom v mestských bytových domoch? Pre developera je jednoduchšie a lacnejšie urobiť z neho kolektívne vlastníctvo, pretože si to nevyžaduje žiadne ďalšie investície. Ďalšia vec je, že sa to nemusí páčiť kupujúcim, pretože pri kúpe mestského domu očakávajú, že dostanú pozemok na individuálne užívanie, na ktorom môžu tráviť čas v izolácii a kam susedia bez ich vedomia nevstúpia.

Na vyriešenie tohto problému môžete v tých obciach, kde je pozemok v spoločnom vlastníctve, aj v čase uzavretia DDU vyzvať každého klienta, aby podpísal dohodu o postupe a vlastnostiach užívania spoločného majetku. A v ňom okrem iného uviesť prednostné právo na užívanie tej časti pozemku, ktorá susedí s konkrétnym úsekom, ako aj možnosť alebo nemožnosť postaviť na tomto území, povedzme, altánky, vysádzať záhony a pod. . Inými slovami, dať mu prakticky rovnaké práva ako vlastníkovi jednotlivej parcely, s výnimkou práva predať pozemok.

Radové domy sú jedným z najobľúbenejších formátov prímestského bývania. Zároveň je však jedným z najproblematickejších. Pri ich výstavbe treba dodržať množstvo prísnych podmienok. V opačnom prípade nebude vlastníctvo zapísané a dom môže byť zbúraný.

Len za dva roky sa na predmestí Petrohradu vytvoril trh s mestskými domami – dnes prebieha predaj asi 60 projektov. Ide o viac ako päťtisíc blokových sekcií. Zároveň je zvláštne, že v súčasnej legislatíve pojem „mestský dom“ vôbec neexistuje. Vynára sa otázka: čo to vlastne kupujeme?

Mestský dom alebo byt?
Kódex územného plánovania Ruskej federácie obsahuje pojem „zablokovaná obytná budova“. Ide o objekt vysoký maximálne tri podlažia pozostávajúci z niekoľkých sekcií (nie viac ako 10), z ktorých každá je určená pre jednu rodinu. Steny medzi blokmi by nemali mať okná ani dvere. A z každého bloku je potrebné mať východ na verejný priestor. Toto je „oficiálna definícia“ mestského domu.

Právny stav pozemku je veľmi dôležitý. Podľa Pozemkového zákonníka Ruskej federácie sú všetky pozemky rozdelené do kategórií, ako aj typov povoleného použitia. Existuje niekoľko kategórií – nás zaujímajú len dve: pozemky sídiel a poľnohospodárske účely. Keďže mestské domy sú bývanie, musia byť preto postavené na pozemkoch osád a typ povoleného použitia môže znieť ako „bytová výstavba“, „nízkopodlažná výstavba“ alebo „blokované obytné budovy“.

Mestský dom postavený na takomto pozemku je v podstate bytový dom. A v liste vlastníctva bude bloková časť označená ako „byt“. V tomto prípade je pozemok pod mestským domom evidovaný ako spoločné spoluvlastníctvo. „S prihliadnutím na posledné spresnenia legislatívy právo spoločného podielového vlastníctva k pozemku vzniká od okamihu prvého zápisu práva na bytové priestory v zariadení. V tomto prípade musí byť pozemok vytvorený (zapísaný v katastrálnom registri - BN),“ vysvetľuje Sofya Sokolova, právnička v Real Estate and Investment Practice „Kachkin and Partners“.

Keďže právne bezchybný mestský dom je bytový dom, len blokovaného typu, developer musí konať v rámci zákona 214-FZ „O účasti na spoločnej výstavbe...“, a najmä mať stavebné povolenie. V opačnom prípade je objekt nepovolenou stavbou a môže byť zbúraný.

Nie je individuálna bytová výstavba rozsudkom smrti?
Čo ak pozemok, na ktorom sa stavia mestský dom, patrí do obytnej zóny, ale jeho povolené využitie je „individuálna bytová výstavba“? V médiách sa často píše, že...

V poslednej dobe sme často v správach videli, ako buldozéry búrajú úplne nové, novopostavené mestské domy. Stáva sa to napríklad v chatových komunitách v Moskve, Tule a Kazani.

V našom regióne zatiaľ k žiadnemu incidentu nedošlo, no kupujúci majú dôvod na obavy. Je nepravdepodobné, že by niekto chcel zaplatiť niekoľko miliónov rubľov a žiť s neustálou myšlienkou, že váš dom môže byť kedykoľvek zbúraný.
Naša redakcia sa snažila zistiť, ako môže mať kupujúci zaručený pokoj pre svoju nehnuteľnosť. A položila niekoľko kľúčových otázok:

• Akú sadu dokumentov by mal mať vývojár?
• Na akých pozemkoch je 100% legálne stavať mestské domy?

S touto otázkou sme sa obrátili na známu developerskú spoločnosť. Naši redaktori dostali odpoveď od právnikov spoločnosti:

Dnes v praxi existuje niekoľko možností na zákonnú registráciu mestského domu:

Mestský dom - samostatný dom.

Presne touto cestou sa pri realizácii vydala spoločnosť START Development.

Mestský dom musí byť v tomto prípade postavený na pozemkoch sídiel určených na zástavbu individuálnych rodinných domov - samostatne stojacich (t. j. chaty) aj dvojdomov (t. j. mezonety a viladomy). V tomto prípade je veľkosť pozemku pod jednou časťou mestského domu obmedzená "Pravidlá využívania pôdy a rozvoja" .

Napríklad „Zlaté kľúče“ sa stavajú na pozemkoch sídiel určených „na integrovanú zástavbu za účelom bytovej výstavby“ a z Pravidiel územného plánovania vyplýva, že na tomto území je možné stavať samostatné a dvojdomy. domy na pozemkoch s rozlohou jeden a pol akra.

Ak PZZ uvádza, že jednotlivé domy na akomkoľvek mieste by mali byť postavené na pozemkoch s rozlohou najmenej 6 árov, nebráni to výstavbe mestských domov - hlavné je, že pre každú časť mestského domu by mal byť pozemok o výmere min. 6 akrov vo veľkosti. Problémy vznikajú, keď na týchto 6 akroch (plocha určená na výstavbu jeden individuálny dom) stavajú rad radových domov z niekoľkých sekcií. V tomto prípade sa perspektíva buldozéra stane celkom reálnou.

Je potrebné vziať do úvahy, že projektovanie mestského domu ako samostatného domu ukladá určité obmedzenia na projekt výstavby. Takže v tomto prípade by radové domy nemali mať spoločnú pivnicu a/alebo spoločné podkrovie a inžinierske siete by mali byť inštalované v každej sekcii samostatne, aby tam neboli spoločné potrubia (SP 55.13330.2011 Jednobytové obytné domy. Aktualizovaná verzia SNiP 31.02.2001).

Kupujúci radového domu-samostatného domu dostane 2 listy vlastníctva - samostatne k domu a k pozemku. Každý mestský dom má pridelenú vlastnú policajnú adresu.

Meštiansky dom - byt.

Línia radových domov je v tomto prípade riešená ako bežný bytový dom, v ktorom má každý byt samostatný vchod. V súlade s tým pre pozemok, dokumenty, formulár zmluvy atď. Platia všetky rovnaké pravidlá ako pre bežný bytový dom. Pozemok pod mestským domom môže byť veľmi malý (0,5 akrov) a je v spoločnom vlastníctve všetkých vlastníkov mestských domov v rade.

Obe tieto možnosti sú právne rovnocenné a majú svoje vlastnosti, výhody a nevýhody pre developera aj kupujúceho. V tomto prípade je potrebné v každom prípade získať stavebné povolenie, ako na každý bytový dom na trvalý pobyt (na rozdiel od bytových domov v DNP, na ktoré nie je potrebné vybavovať stavebné povolenie).

V oboch prípadoch je možná varianta prenájmu pozemku – to nemôže byť prekážkou uzavretia obchodu. Pri kúpe domu na prenajatom pozemku by si však mal byť kupujúci vedomý rizík spojených s tým, že po skončení nájmu nebude mať k pozemku práva a dom môže byť súdnym rozhodnutím zbúraný, ak vlastník pozemku má iné plány využitia pozemku.

DNP

Čo sa týka výstavby radových domov na pozemkoch DNP, ide o právne nejednoznačnú schému a rôzni právnici majú na ňu rôzne názory. Ak sa však nezíska stavebné povolenie, objekt nebude môcť legálne prejsť skúškou a nebude uznaný ako obytná budova, čo znamená, že sa v takomto mestskom dome nebude dať zaregistrovať.

Redakčný záver

Skúsme zhrnúť predbežné výsledky. O tom, na akom pozemku je možné stavať viladomy, sme ešte nedospeli k jednoznačnému záveru. V jednom prípade je mestský dom maskovaný ako samostatný dom, v druhom prípade je spoločné vlastníctvo neznámej budovy. V prípade výstavby mestských domov na poľnohospodárskej pôde pre dacha sa názory právnikov rôznia. Je zrejmé, že v súčasnosti existuje určitá medzera v legislatíve upravujúcej výstavbu mestských domov. Je príliš skoro na ukončenie tohto problému, takže v blízkej budúcnosti sa určite pokúsime pochopiť túto zložitú situáciu.

Možnosti projektovania radových domov (štvordomov) a pozemkov pod budovou ako vlastníctvo držiteľov autorských práv

Jediným potvrdením zákonného nároku naň je štátna registrácia nehnuteľnosti vrátane mestského domu. Vlastníctvo mestského domu je možné napadnúť len na súde. K zápisu vlastníctva štvordomu alebo chaty dochádza až po kúpe alebo výstavbe nehnuteľnosti. Napriek tomu, že súčasná legislatíva Ruskej federácie neklasifikuje viladomy ako samostatné rezidenčné nehnuteľnosti (takéto objekty sú klasifikované ako byty v panelových domoch), rozhoduje právny stav pozemku, ktorý sa nachádza priamo pod mestským domom. veľa.

Možnosti návrhu pozemku pre mestský dom

V súčasnosti sú podľa súčasných právnych predpisov Ruskej federácie možné iba tri možnosti registrácie pozemku pod mestským domom:

1. Ihneď po kúpe nehnuteľnosti tohto typu môže developer ponúknuť registráciu pozemku v blízkosti mestského domu ako samostatného vlastníctva. Mimochodom, pre samotného developera je výhodné, že kupujúci si môžu nehnuteľnosť aj pozemok okamžite zapísať ako samostatný majetok. Táto možnosť totiž výrazne zjednodušuje postup pri ďalšom predaji mestského domu novým majiteľom.
2. Táto lokalita môže byť zaregistrovaná ako zdieľané vlastníctvo všetkých obyvateľov, ktorí žijú v tom istom komplexe budov. V tomto prípade sa podmienky na vlastníctvo bytu v mestskom dome výrazne zhoršujú, pretože daň z pozemkového majetku sa nevymeriava jednému, ale niekoľkým nositeľom práv naraz.
3. Pozemok, ktorý sa nachádza v blízkosti kúpeného meštianskeho domu, je určený do dlhodobého prenájmu. Táto možnosť sa ponúka obyvateľom, ak developer nie je ziskový alebo nemôže získať vlastníctvo pozemku, na ktorom je komplex postavený. Napríklad, ak pozemok patrí Moskve a nie regiónu, je dosť ťažké zaregistrovať individuálne alebo spoločné vlastníctvo. A sú aj parcely, ktorých prenájom je lacný, no nie sú evidované ako majetok. V týchto prípadoch je jedinou možnosťou dohodnúť si dlhodobý prenájom pozemku.

Možnosti právnej registrácie mestského domu

1. Mestský dom ako samostatný dom. V tomto prípade musí developer dodržiavať obmedzenia stanovené v „Pravidlách využívania a rozvoja pôdy“ - každá časť mestského domu musí mať pozemok s rozlohou najmenej 6 akrov. Navyše, registrácia mestského domu ako samostatného domu so sebou prináša obmedzenia týkajúce sa budúceho realitného projektu – budova nesmie mať spoločnú pivnicu ani podkrovie a dokonca aj inžinierske siete musia byť zavedené v každej sekcii-byte samostatne. Pri kúpe mestského domu-individuálneho domu dostane kupujúci dva dokumenty naraz - zvlášť pre dom a zvlášť pre pozemok. A každá časť takejto budovy dostane svoju vlastnú individuálnu adresu.
2. Meštiansky byt. V tomto prípade je areál evidovaný podľa dokladov ako obyčajný bytový dom, v ktorom má každý byt samostatný vchod z ulice. Pre pozemok prislúchajúci k domu preto platia rovnaké pravidlá ako pre územie pri bežnej viacpodlažnej budove. Pozemok v blízkosti každej časti nemôže presiahnuť 0,6 akrov a je spoločným spoločným alebo spoločným majetkom všetkých rodín žijúcich v dome.

Existuje tiež úplne nekompetentná možnosť registrácie vlastníctva štvordomu a meštianskeho domu. Mnoho developerov teda ponúka kúpu podielu na nehnuteľnosti (radový dom, štvordom). Táto možnosť so sebou nesie veľa problémov pre vlastníctvo, používanie a nakladanie s takýmto majetkom. Druhou nesprávnou možnosťou pri navrhovaní štvordomu a iných podobných stavieb je navrhovanie bytov v dome na pozemku, ktorý na takéto stavby pôvodne nebol určený, napríklad ak sa bytový dom nachádza na pozemku určenom na výstavbu samostatného bytového domu. alebo záhradníctvo.

Dokumenty na registráciu prevodu vlastníctva mestského domu

1. Žiadosť o zápis prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
2. Výpis z domovej knihy (jednotný doklad o bývaní)
3. Pas občana Ruskej federácie.
4. Potvrdenie o zaplatení poplatku (štátny poplatok za štátnu registráciu nehnuteľnosti).
5. Dohoda, ktorá je hlavným potvrdením prevodu vlastníctva objektu.
6. Akt prevzatia a prevodu nehnuteľnosti.
7. Katastrálny pas (dodatočný dokument).
8. Ak doklady predkladá oprávnená osoba - splnomocnenie na zastupovanie záujmov.
9. Ak bol predávajúci pri nadobudnutí vlastníctva mestského domu ženatý, súhlas manžela s dokončením transakcie na predaj nehnuteľnosti.

Pri kúpe tohto typu nehnuteľnosti buďte opatrní. V niektorých prípadoch nebude možné nadobudnutý mestský dom v budúcnosti predať a/alebo môžu nastať problémy s miestnymi úradmi, pretože ak vlastníctvo nehnuteľnosti nie je zaregistrované v súlade s platnou legislatívou Ruskej federácie, môže sa od vás vyžadovať uviesť dokumenty do súladu s písomnou objednávkou, čo bude znamenať dodatočné náklady a stratí veľa času a úsilia.

Konečne nadišla hodina, kedy ste si vybrali vhodný mestský dom a rozhodli sa ho kúpiť. Ako je to však so zápisom pozemku pod týmto mestským domom?

Môžu existovať tri možnosti:

- Po prvé, po zakúpení mestského domu developer poskytuje možnosť zaregistrovať pozemok ako samostatný majetok.

- Po druhé - pozemok je evidovaný ako podielové vlastníctvo všetkých obyvateľov komplexu.

- Treťou možnosťou je poskytnutie pozemku do dlhodobého prenájmu.

Prečo možnosti vôbec vznikajú?

Napodiv, developer má vždy záujem o to, aby bol pozemok zapísaný ako samostatný majetok. To uľahčuje vykonávanie transakcií pri nákupe a predaji mestských domov. Táto možnosť však nie je vždy možná z niekoľkých dôvodov.

V prvom rade treba poznamenať, že taká vec ako mestský dom v ruskej legislatíve jednoducho neexistuje. Developer ich teda môže predať buď ako byty v nízkopodlažnej budove, alebo ako obytné časti v panelovej zástavbe.

V prvom prípade sa rozostavané mestské domy pôvodne predávajú v súlade s federálnym zákonom 214 „O účasti na spoločnej výstavbe“. V tomto prípade je pozemok evidovaný ako spoločný spoločný majetok vlastníkov bytov.

Druhá možnosť však poskytuje možnosť zaregistrovať pozemok ako samostatný majetok.

V niektorých prípadoch však developer jednoducho nemôže získať pozemok pre dedinu s mestským domom alebo to pre neho nie je výhodné. Napríklad, keď pozemok išiel developerovi za lacný prenájom od vládnej agentúry. Tiež, ak sa dedina nachádza na území patriacom Moskve, a nie regiónu, je dosť ťažké ju zaregistrovať ako majetok a developer s tým nesúhlasí. Alebo hovoríme o pozemkoch na brehu rieky či jazera – malebné, zaujímavé, no v žiadnom prípade ich nemožno zapísať do vlastníctva. V tomto prípade sa budeme baviť výlučne o prenájme.

Vlastníctvo pôdy. Je všetko také dobré?

Náklady na radové domy pri predaji developerom sú spravidla približne rovnaké, a to tak v spoločnom vlastníctve, ako aj pri individuálnom vlastníctve pozemkov. Len v niektorých prípadoch si developer účtuje samostatný poplatok za pozemok pri jeho registrácii ako samostatného majetku kupujúceho.

Pri žiadosti o hypotéku alebo následnom získaní úveru zabezpečeného mestským domom, ktorého pozemok je v podielovom vlastníctve, však môžu nastať technické ťažkosti. Získať hypotéku bude náročnejšie a pri čerpaní úveru môže byť odhadnutá suma nižšia. A keď potrebujete predať svoj mestský dom, budete musieť získať povolenie od iných vlastníkov pôdy v súlade s článkom 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Taktiež nebude možné oplotiť svoj pozemok bez povolenia susedov.

V tomto smere je zaujímavejšie individuálne vlastníctvo pozemku. No pre nedokonalosť našej legislatívy s ňou môžu nastať problémy v prípadoch, keď sa mestský dom (a teda aj pozemok pod ním) stane predmetom súdneho sporu. V tomto prípade je v priebehu konania možné, že mestský dom už nebude uznaný ako obytná časť, ale ako byt v bytovom dome. V dôsledku toho môže byť zmluva o kúpe pozemku neplatná a môže dôjsť k strate individuálneho vlastníctva k nemu.

Vo všeobecnosti vlastníctvo pozemku pod mestským domom poskytuje kupujúcemu väčšiu istotu. Toto je najvýhodnejšia možnosť . Len je potrebné starostlivo sledovať právnu čistotu transakcie, aby ste v budúcnosti eliminovali možné problémy.

Nájomné. Je všetko také zlé?

Majetok je určite dobrý. Prenájom má ale aj svoje výhody.

Mestské domy s pozemkami na dlhodobý prenájom sú výrazne lacnejšie. Netreba sa tiež príliš báť núteného preradenia prenajatého pozemku susediaceho s mestským domom. Pretože podľa súčasných noriem musí mať každá domácnosť potrebné množstvo pôdy na prevádzku a údržbu.

Tu však výhody končia. Keďže vo väčšine prípadov je takmer nemožné vystopovať všetky fázy transakcie od priameho vlastníka pozemku až po developera, ktorý vám pozemok ponúka na prenájom. To znamená, že legálnosť vášho pobytu a prítomnosť samotného mestského domu na konkrétnom pozemku môže byť otázna.

Problémy navyše nemusia vzniknúť ani v dôsledku machinácií kohokoľvek, ale jednoducho z dôvodu chýb v mnohých zmluvách o prevode práv.

Problém sa môže prejaviť aj pri pokuse o predaj mestského domu. Koniec koncov, obchod bude musieť byť dohodnutý s vlastníkom pozemku. A tu je možné, že aj keď je priamym prenajímateľom napríklad Štátny statok č.XX, pozemky sú vo federálnom vlastníctve. Je ťažké si dokonca predstaviť, koľko nervov, času a peňazí bude v tomto prípade stáť schválenie.

Facebook

Twitter

V kontakte s

Spolužiaci

Google+