Land town house apartment building. Mga tampok ng pagbili at pagpaparehistro ng isang townhouse

Ang isang intermediate na opsyon sa pagitan ng isang apartment at isang pribadong bahay ay isang townhouse. Ang lahat ng iba pang mga bagay ay pantay, ang mga presyo para sa mga seksyon sa mga naka-block na bahay ay medyo tapat; kadalasan ay mas madaling mapanatili ang mga ito kaysa sa mga cottage, at wala silang lahat ng mga kawalan ng mga ordinaryong apartment. Gayunpaman, mayroong higit sa sapat na mga legal na tampok na dapat mong bigyang pansin kapag pumipili ng isang complex ng mga townhouse.

Hindi ba pwedeng mas mataas sa tatlong palapag at higit sa sampung seksyon?

Ang isang townhouse, ang pagbanggit kung saan ay agad na nag-iisip ng ilang mga bahay na konektado sa bawat isa sa tabi ng mga dingding, ay higit pa sa isang konsepto sa marketing kaysa sa isang legal. Ang paghahanap nito sa batas ng Russia ay hindi lamang mahirap, ngunit sa pangkalahatan ay hindi makatotohanan: hindi ito nangyayari sa dalisay nitong anyo. At ang semantikong kasingkahulugan nito, na-block na pag-unlad, ay naroroon lamang nang hindi direkta, halimbawa sa Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan, sa Artikulo 49, bilang isang paglalarawan ng uri ng mga gusali, ang deklarasyon ng disenyo na hindi nangangailangan ng kadalubhasaan ng estado.

Ayon sa talata 2 ng artikulong ito, ang pagsusuri ay hindi kinakailangan kung ito ay binalak na magtayo ng "mga gusali ng tirahan na hindi hihigit sa tatlong palapag, na binubuo ng ilang mga bloke, ang bilang nito ay hindi lalampas sa sampu at ang bawat isa ay inilaan para sa isa. pamilya, ay may isang karaniwang pader (mga karaniwang pader) na walang mga bukas na may kalapit na bloke o mga kalapit na bloke, na matatagpuan sa isang hiwalay na kapirasong lupa at may access sa isang karaniwang lugar (nakaharang na mga gusali ng tirahan).

Nangangahulugan ba ito na ang mga townhouse ay dapat lamang magkaroon ng hindi hihigit sa tatlong palapag, at ang bilang ng mga seksyon ay hindi dapat lumampas sa isang dosena? Hindi talaga. Higit pa ang posible, ngunit may isang ipinag-uutos na pagsusuri, na kung saan ang mga developer ay hindi masyadong mahilig sa pagsasagawa: nangangailangan ng oras (ayon sa batas - tatlong buwan) at karagdagang pera. Samakatuwid, sa karamihan ng mga settlement ng townhouse, sinisikap nilang huwag makisali sa pagtaas ng bilang ng mga seksyon at kanilang bilang ng mga palapag.

Ang isang seksyon ba sa isang townhouse ay isang apartment o isang hiwalay na bahay?

Kaya ano ang mga townhouse - mga gusali ng apartment na "inilagay sa kanilang gilid", o ilang mga indibidwal na bahay na "nakalakip" sa bawat isa? Sa totoo lang, noong Agosto 26, 2010, sinubukan ng departamento ng real estate ng Ministry of Economic Development na wakasan ang hindi pagkakaunawaan na ito sa pamamagitan ng pagmumungkahi na uriin ang na-block na pag-unlad bilang multi-apartment. Bilang isang argumento para sa tiyak na diskarteng ito, kumuha kami ng isang parirala mula sa utos ng Pamahalaan ng Russian Federation na may petsang Enero 28, 2006 na may mahabang pamagat na "Sa pag-apruba ng Mga Regulasyon sa pagkilala sa mga lugar bilang mga lugar ng tirahan, mga lugar ng tirahan na hindi angkop para sa tirahan at isang apartment building bilang hindi ligtas at napapailalim sa demolisyon o muling pagtatayo.” Sinasabi nito na "ang apartment building ay isang set ng dalawa o higit pang apartment na may independiyenteng access alinman sa isang land plot na katabi ng isang gusali ng tirahan o sa mga karaniwang lugar sa naturang gusali," na ganap na naglalarawan sa esensya ng mga townhouse.

Kung ang ganitong konsepto ay malinaw na nakasaad sa batas, ang problema sa pagpormal ng transaksyon ay awtomatikong mawawala. Ang mga townhouse ay itatayo at ibebenta lamang ayon sa mga batas na nauugnay para sa anumang "mga gusaling multi-apartment": alinman sa pamamagitan ng magkabahaging pakikilahok sa pagtatayo (214-FZ), o bilang isang kooperatiba (215-FZ). Gayunpaman, hindi pa ito nangyayari, at ang bawat seksyon sa isang townhouse ay maaari pa ring maging parehong apartment at isang indibidwal na bahay. Bukod dito, sa pangalawang kaso, ang mamimili ay maaaring mag-alok upang gumuhit ng mga kontrata ng iba't ibang uri, tipikal para sa ganitong uri ng real estate, kabilang ang isang kontrata sa pagtatayo. Ngunit anong uri ng legal na opsyon para sa mga townhouse (isang set ng mga apartment o isang set ng mga indibidwal na bahay) ang makakaharap ng isang partikular na mamimili ay depende sa ilang mga parameter. Halimbawa, sa katayuan at layunin ng lupain, ang mga detalye ng konstruksiyon at ang paraan ng pagtula ng mga komunikasyon, pati na rin sa lokal na batas at ang posisyon ng developer mismo.

Ano ang mga tampok ng isang townhouse na dinisenyo bilang isang apartment?

Kung ang lugar kung saan itinatayo ang mga townhouse ay kabilang sa mga lupain ng mga pamayanan at inilaan para sa mababang gusali (LHC), ang bahay ay ituturing na multi-apartment at ang bawat seksyon ay idinisenyo bilang isang hiwalay na apartment na may indibidwal na pasukan. . Kasabay nito, ang gusali mismo ay sasailalim sa parehong mga kinakailangan para sa mga detalye ng konstruksiyon at engineering tulad ng tinukoy sa SP 54.13330.2011 "Mga gusali ng residential na multi-apartment" (ito ang kasalukuyang ginagamit na uri ng SNiP 31-01-2003). Ang mga katulad na kinakailangan ay nalalapat sa panlipunang imprastraktura, pati na rin ang maximum na distansya mula dito. At kung ang isang nayon ng naturang mga townhouse ay itinayo din alinsunod sa 214-FZ, ito ay kinakailangang magkaroon ng sarili nitong deklarasyon ng proyekto, na magbibigay ng buong paglalarawan at petsa ng pagtatapos ng trabaho, at ilista ang lahat ng iba pang itatayo sa teritoryo nito. . At ito ay hindi sa lahat ng kalabisan, dahil ang magagandang mga paglalarawan ng proyekto na ginagamit ng mga developer upang palamutihan ang mga website ng kanilang mga townhouse na komunidad at mga tanggapan ng pagbebenta ay walang legal na puwersa at hindi kinakailangang ipatupad. Ngunit kung ano ang tinukoy sa deklarasyon ng proyekto ay dapat na binuo para sigurado.

Townhouse bilang isang indibidwal na tahanan: mas mahal o mas mura?

Kung ang site ay may katayuan ng indibidwal na pagtatayo ng pabahay (indibidwal na pagtatayo ng pabahay), dito, tulad ng malinaw sa pangalan, tanging ang mga indibidwal na bahay ay maaaring itayo dito, kahit na sila ay konektado sa bawat isa sa pamamagitan ng mga pader. Ano ang sinabi sa mga pamantayan ng konstruksiyon SP 55.13330.2011 "Mga bahay na tirahan sa isang apartment", na isang na-update na bersyon ng dating wastong SNiP 02/31/2001. Samakatuwid, sa kontrata sa mamimili, ang isang seksyon ng naturang townhouse ay itatalaga bilang isang indibidwal na bahay (o bilang isang block section, na hindi gaanong karaniwan sa pagsasanay dahil sa mga pagkakaiba sa batas at pagkakaiba-iba ng interpretasyon nito sa pamamagitan ng lokal na pagpaparehistro. awtoridad).

Ngunit mayroong ilang mga nuances dito. Tulad ng nakasaad sa nabanggit na mga regulasyon sa gusali, ang mga kalapit na bloke sa kasong ito ay hindi dapat magkaroon ng mga karaniwang lugar, gaya ng pinapayagan na may kaugnayan sa mga townhouse-apartment na itinayo sa mga lupain ng Ministry of Housing Development.

Halimbawa, hindi sila dapat magkaroon ng mga karaniwang attics o basement, kung saan ito ay parehong teknikal at matipid na kapaki-pakinabang upang magsagawa ng mga utility na karaniwan sa buong bahay at na nagpapahintulot sa pangkalahatang waterproofing ng buong gusali nang sabay-sabay. Iyon ay, ang lahat ng engineering sa bawat bloke na seksyon ay dapat na naka-install nang hiwalay at ang bubong ng bawat bahagi na inilaan para sa isang pamilya ay dapat gawin na independyente sa iba. Ito ay humahantong sa katotohanan na ang mga gastos sa konstruksiyon ay agad na tumaas (ang mga komunikasyon lamang ay tataas ang presyo ng humigit-kumulang 10%), na nangangahulugan na ang mga presyo ay tataas. Hindi nakakagulat na ang mga developer ay halos hindi sumusunod sa liham ng batas at, sa mga plot na inilaan para sa indibidwal na pagtatayo ng pabahay, ay nagtatayo ayon sa parehong prinsipyo tulad ng sa lupa na inilaan para sa indibidwal na pagtatayo ng pabahay.

Ang pangalawang nuance ay nauugnay sa pinakamababang pinahihintulutang laki ng balangkas kung saan pinapayagan itong magtayo ng isang indibidwal na bahay. Ang bawat lokalidad ay may sariling (bilang panuntunan, ang pinakamababa ay nasa saklaw na 1.5–6 ektarya), na ipinahiwatig sa mga lokal na tuntunin sa paggamit ng lupa at sa pangkalahatang plano. Nangangahulugan ito ng parehong lupain kung saan direktang nakatayo ang block section at ang lupa sa paligid nito. Kung kakaunti ang lupa, magkakaroon ng malaking problema sa pagpaparehistro ng bahay. Gayunpaman, ang nakakaakit sa mga nasabing townhouse ay ang kanilang lupain: hindi tulad ng mga itinayo sa mga lupain ng MHS bilang mga apartment, ang mga plot na ito ay palaging nakarehistro bilang pribadong pag-aari.

Aling mga townhouse ang delikadong bilhin?

Kung ang mga townhouse na itinatayo sa mga lupain ng mga pamayanan na inilaan para sa indibidwal na konstruksyon (IHC), hindi bababa sa, ngunit umaangkop pa rin sa legal na balangkas, kung gayon ang mga itinatayo sa mga lupang pang-agrikultura, na inilaan halimbawa para sa mga dacha, ay mayroon na. lampas sa hangganan ng mabuti at masama. At ang punto ay hindi kahit na ito ay malinaw na ipinagbabawal at ang naturang real estate ay hindi maaaring irehistro. Medyo kabaligtaran: ang lahat ay mas simple pa rin dito kaysa sa mga indibidwal na lupain ng pagtatayo ng pabahay. Pagkatapos ng lahat, ang mga gusali na itinayo sa mga lupain ng dacha ay hindi nangangailangan ng pahintulot na ilagay sa pagpapaliwanag, at maaari silang mairehistro sa ilalim ng "dacha amnesty".

O sa halip, posible pa rin ito: mag-e-expire ito sa Marso 1, 2018. Totoo, nalalapat lamang ito sa mga indibidwal na gusali ng tirahan, na hindi itinayo sa mga lupain ng dacha, ngunit para sa lahat ng iba pang uri ng real estate na nasa ilalim ng pinasimple na pagpaparehistro ng mga karapatan, ang "oras H" ay hindi pa inihayag ng mga awtoridad. Gayunpaman, ang ilang mga hakbang sa pagpaparusa ay inihayag at bahagyang ipinatupad. Sabihin nating, dalawang taon na ang nakalilipas, nang lumitaw ang isang "itim na listahan" ng higit sa isang daang iligal na itinayo sa rehiyon ng Moscow, kasama nito hindi lamang ang mga mababang gusali, kundi pati na rin ang mga townhouse. Sila ay "inakusahan" ng tiyak na katotohanan na sila ay itinayo sa mga lupain para sa maling layunin. At ang ilan ay ibinabagsak pa nga ang mga ito nang may pakitang-tao, upang ang iba ay panghinaan ng loob na pumunta sa parehong paraan. Mga isang taon na ang nakalilipas, ang mga awtoridad sa rehiyon ng Moscow ay bumuo ng isang pakete ng mga susog sa Land Code, ayon sa kung saan ang mga lupain na may hindi wastong paggamit ay maaaring makuha mula sa may-ari. Tungkol naman sa nabanggit na "dacha amnesty," plano nilang ihinto ang pagpapalawig ng pinasimpleng pamamaraan ng pagpaparehistro sa mga bagong gawang bahay nang buo.

Gayunpaman, sa ngayon, ang mga naturang aksyon ay mas katulad ng isang beses na pagpapakita ng puwersa sa halip na mga sistematikong aksyon upang "maghigpit ng mga turnilyo." Iba ang realidad. Para sa mga bagay na itinayo sa mga lupain ng dacha, ang kapasidad para sa mga komunikasyon sa engineering ay hindi kinakailangang ilaan sa lahat, lalo na sa mga volume na kinakailangan para sa mga bahay na inilaan para sa permanenteng paninirahan (mga itinayo sa mga lupain ng indibidwal na pagtatayo ng pabahay at maliit na konstruksyon ng pabahay). Mula sa kung anong mga mapagkukunan ang mga developer ng naturang townhouse ay magbibigay sa mga mamimili ng kuryente, gas, tubig, at kung gagawin nila ito ay hindi malinaw. Sa pamamagitan ng paraan, ang pangunahing reklamo ng mga nalinlang na mamimili ng real estate ng bansa ay tiyak na ang kanilang mga bahay ay hindi kailanman konektado sa mga komunikasyon. Laban sa background na ito, ang kakulangan ng panlipunang imprastraktura, na kung saan ay hindi dapat na sa mga lupang pang-agrikultura sa pamamagitan ng default, ay tila isang maliit na bagay. Gayunpaman, ang maliit na bagay na ito ay lubos na magpapalubha sa pamumuhay. Well, sino ang nangangailangan nito?

Mga plot ng townhouse – kanino sila?

Ang isang walang kamali-mali na townhouse ay isa na itinatayo sa mga lupain ng Ministry of Housing Development alinsunod sa 214-FZ at ito ay isang mababang gusali na apartment, kung saan ang bawat may-ari ay may sariling pasukan. Ngunit ang lupa sa tabi ng bawat seksyon ay ibang kuwento. Kaninong ari-arian ito: ang personal na ari-arian ng bawat may-ari o kolektibong ari-arian, gaya ng nakaugalian sa mga gusali ng apartment sa lunsod? Mas madali at mas mura para sa developer na gawin itong collective property, dahil hindi ito mangangailangan ng anumang karagdagang pamumuhunan. Ang isa pang bagay ay maaaring hindi ito gusto ng mga mamimili, dahil kapag bumili ng isang townhouse, inaasahan nilang makatanggap ng isang piraso ng lupa para sa indibidwal na paggamit, kung saan maaari silang gumugol ng oras sa paghihiwalay at kung saan ang mga kapitbahay ay hindi papasok nang hindi nila nalalaman.

Upang malutas ang problemang ito, sa mga nayon kung saan ang lupa ay sama-samang pagmamay-ari, kahit na sa oras ng pagtatapos ng DDU, maaari mong anyayahan ang bawat kliyente na pumirma sa isang kasunduan sa pamamaraan at mga tampok ng paggamit ng karaniwang ari-arian. At sa loob nito, bukod sa iba pang mga bagay, ipahiwatig ang karapatang priyoridad na gamitin ang bahaging iyon ng site na katabi ng isang partikular na seksyon, pati na rin ang posibilidad o imposibilidad ng pagtayo, halimbawa, mga gazebos, pagtatanim ng mga kama ng bulaklak, atbp. sa teritoryong ito. . Sa madaling salita, bigyan siya ng halos parehong mga karapatan bilang may-ari ng isang indibidwal na plot, maliban sa karapatang ibenta ang lupa.

Ang mga townhouse ay isa sa mga pinakasikat na format ng suburban housing. Ngunit ito rin ay isa sa mga pinaka-problema. Sa panahon ng kanilang pagtatayo, ang isang bilang ng mga mahigpit na kondisyon ay dapat sundin. Kung hindi, hindi mairerehistro ang pagmamay-ari, at maaaring gibain ang bahay.

Sa loob lamang ng dalawang taon, nabuo ang isang pamilihan para sa mga townhouse sa mga suburb ng St. Petersburg - ngayon ay nagpapatuloy ang mga benta sa halos 60 proyekto. Ito ay higit sa limang libong bloke na seksyon. Kasabay nito, nakakagulat, sa kasalukuyang batas ang konsepto ng "townhouse" ay hindi umiiral sa lahat. Ang tanong ay lumitaw: ano ang talagang binibili natin?

Townhouse o apartment?
Ang Town Planning Code ng Russian Federation ay naglalaman ng konsepto ng "blocked residential building". Ito ay isang bagay na hindi hihigit sa tatlong palapag ang taas, na binubuo ng ilang mga seksyon (hindi hihigit sa 10), ang bawat isa ay inilaan para sa isang pamilya. Ang mga dingding sa pagitan ng mga bloke ay hindi dapat magkaroon ng mga bintana o pintuan. At kinakailangang magkaroon ng exit mula sa bawat bloke patungo sa pampublikong lugar. Ito ang "opisyal na kahulugan" ng isang townhouse.

Malaki ang kahalagahan ng legal na katayuan ng land plot. Ayon sa Land Code ng Russian Federation, ang lahat ng mga plot ay nahahati sa mga kategorya, pati na rin ang mga uri ng pinahihintulutang paggamit. Mayroong ilang mga kategorya - kami ay interesado lamang sa dalawa: mga lupain ng mga pamayanan at mga layuning pang-agrikultura. Dahil ang mga townhouse ay pabahay, sila, nang naaayon, ay dapat na itayo sa mga lupain ng mga pamayanan, at ang uri ng pinahihintulutang paggamit ay maaaring tunog tulad ng "konstruksyon ng pabahay", "mababang gusali" o "mga nakaharang na gusali ng tirahan".

Ang isang townhouse na itinayo sa naturang lupa ay mahalagang isang gusali ng apartment. At sa sertipiko ng pagmamay-ari ang block section ay itatalaga bilang "apartment". Sa kasong ito, ang plot sa ilalim ng townhouse ay nakarehistro bilang common shared ownership. "Isinasaalang-alang ang pinakabagong mga paglilinaw ng batas, ang karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng isang land plot ay nagmula sa sandali ng unang pagpaparehistro ng karapatan sa tirahan sa pasilidad. Sa kasong ito, dapat mabuo ang balangkas (nakarehistro sa cadastral register - BN)," paliwanag ni Sofya Sokolova, abogado sa Real Estate and Investment Practice "Kachkin and Partners".

Dahil ang isang legal na walang kamali-mali na townhouse ay isang gusaling apartment, sa uri lamang na naka-block, ang developer ay dapat kumilos sa loob ng balangkas ng Batas 214-FZ "Sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon...", at sa partikular ay mayroong permit sa pagtatayo. Kung hindi, ang bagay ay isang hindi awtorisadong konstruksyon at maaaring gibain.

Hindi ba sentensiya ng kamatayan ang pagtatayo ng indibidwal na pabahay?
Paano kung ang lupang pinagtatayuan ng townhouse ay pag-aari ng isang residential area, ngunit ang pinahihintulutang paggamit nito ay "indibidwal na pagtatayo ng pabahay"? Kadalasan ang media ay nagsusulat na...

Kamakailan lamang, madalas nating nakikita sa mga balita kung paano ang mga bulldozer ay nagde-demolish ng mga bagong-bagong townhouse. Nangyayari ito, halimbawa, sa mga komunidad ng kubo sa Moscow, Tula at Kazan.

Walang mga insidente sa ating rehiyon sa ngayon, ngunit may dahilan ang mga mamimili upang maalarma. Hindi malamang na sinuman ang gustong magbayad ng ilang milyong rubles at mamuhay nang may palaging pag-iisip na ang iyong tahanan ay maaaring gibain anumang sandali.
Sinubukan ng aming mga editor na alamin kung paano matitiyak ng isang mamimili ang kapayapaan ng isip para sa kanyang ari-arian. At nagbigay siya ng ilang mahahalagang tanong:

• Anong hanay ng mga dokumento ang dapat mayroon ang developer?
• Sa anong mga lupain 100% legal ang pagtatayo ng mga townhouse?

Bumaling kami sa isang kilalang kumpanya ng pag-unlad na may ganitong tanong. Natanggap ng aming mga editor ang sagot mula sa mga abogado ng kumpanya:

Ngayon sa pagsasanay mayroong maraming mga pagpipilian para sa legal na pagpaparehistro ng isang townhouse:

Townhouse - indibidwal na bahay.

Ito mismo ang landas na tinahak ng kumpanya ng START Development noong ipinatupad.

Sa kasong ito, ang townhouse ay dapat na itayo sa mga lupain ng mga pamayanan na nilayon para sa pagpapaunlad ng mga indibidwal na bahay - parehong hiwalay (i.e. mga cottage) at semi-detached (i.e. mga duplex at townhouse). Sa kasong ito, limitado ang sukat ng land plot sa ilalim ng isang seksyon ng townhouse "Mga tuntunin ng paggamit at pag-unlad ng lupa" .

Halimbawa, ang "Mga Gintong Susi" ay itinatayo sa mga lupain ng mga pamayanan na nilayon "para sa pinagsama-samang pag-unlad para sa layunin ng pagtatayo ng pabahay," at ipinapahiwatig ng Mga Panuntunan sa Paggamit at Pag-unlad ng Lupa na sa teritoryong ito posible na magtayo ng indibidwal at semi-detached. mga bahay sa mga plot ng isa at kalahating ektarya.

Kung ang PZZ ay nagsasaad na ang mga indibidwal na bahay sa anumang site ay dapat itayo sa mga plot na hindi bababa sa 6 na ektarya, hindi nito pinipigilan ang pagtatayo ng mga townhouse - ang pangunahing bagay ay para sa bawat seksyon ng townhouse dapat mayroong isang plot ng bahay na hindi bababa sa. 6 na ektarya ang laki. Ang mga problema ay lumitaw kapag nasa 6 na ektarya na ito (ang lugar na inilaan para sa pagtatayo isa indibidwal na bahay) ay nagtatayo ng isang linya ng mga townhouse mula sa ilang mga seksyon. Sa kasong ito, ang pag-asam ng isang bulldozer ay nagiging tunay.

Dapat itong isaalang-alang na ang pagdidisenyo ng isang townhouse bilang isang indibidwal na tahanan ay nagpapataw ng ilang mga paghihigpit sa proyekto ng pagtatayo. Kaya, sa kasong ito, ang mga townhouse ay hindi dapat magkaroon ng isang karaniwang basement at/o isang karaniwang attic, at ang mga network ng utility ay dapat na naka-install sa bawat seksyon nang hiwalay upang walang mga karaniwang tubo (SP 55.13330.2011 Single-apartment residential buildings. Updated version ng SNiP 02/31/2001).

Ang bumibili ng townhouse-indibidwal na bahay ay makakatanggap ng 2 sertipiko ng pagmamay-ari - hiwalay para sa bahay at para sa plot. Ang bawat townhouse ay itinalaga ng sarili nitong address ng pulis.

Townhouse - apartment.

Sa kasong ito, ang linya ng mga townhouse ay idinisenyo bilang isang regular na gusali ng apartment, kung saan ang bawat apartment ay may hiwalay na pasukan. Alinsunod dito, para sa land plot, mga dokumento, form ng kontrata, atbp. Ang lahat ng parehong mga patakaran ay nalalapat tulad ng para sa isang regular na gusali ng apartment. Ang kapirasong lupa sa ilalim ng isang townhouse ay maaaring napakaliit (0.5 ektarya) at ito ang ibinahaging pagmamay-ari ng lahat ng may-ari ng townhouse sa linya.

Pareho sa mga opsyong ito ay legal na pantay-pantay at may sariling katangian, pakinabang at disadvantage para sa developer at mamimili. Sa kasong ito, ang isang permit sa gusali ay dapat makuha sa anumang kaso, tulad ng para sa anumang gusali ng tirahan para sa permanenteng paninirahan (hindi katulad ng mga gusali ng tirahan sa DNP, kung saan hindi kinakailangan na kumuha ng permit sa gusali).

Sa parehong mga kaso, ang opsyon ng pag-upa ng lupa ay posible - hindi ito maaaring maging hadlang sa pagtatapos ng isang deal. Gayunpaman, kapag bumili ng bahay sa inuupahang lupa, dapat malaman ng mamimili ang mga panganib na nauugnay sa katotohanan na pagkatapos ng pagtatapos ng pag-upa, wala siyang karapatan sa lupa at ang bahay ay maaaring gibain sa pamamagitan ng desisyon ng korte kung ang may-ari. ng balangkas ay may iba pang mga plano para sa paggamit ng balangkas.

DNP

Tungkol naman sa pagtatayo ng mga townhouse sa mga lupain ng DNP, ito ay isang legal na hindi maliwanag na pamamaraan, at ang iba't ibang mga abogado ay may iba't ibang opinyon tungkol dito. Ngunit kung hindi nakuha ang isang permit sa gusali, kung gayon ang bagay ay hindi makakapasa sa legal na pagsusuri at hindi makikilala bilang isang gusali ng tirahan, na nangangahulugang hindi posible na magrehistro sa naturang townhouse.

Konklusyon sa Editoryal

Subukan nating buod ng mga paunang resulta. Hindi pa tayo nakakakuha ng malinaw na konklusyon tungkol sa kung anong uri ng lupa ang posibleng pagtatayuan ng mga townhouse. Sa isang kaso, ang isang townhouse ay disguised bilang isang indibidwal na bahay, sa isa pa - nakabahaging pagmamay-ari ng isang hindi kilalang gusali. Sa kaso ng pagtatayo ng mga townhouse sa lupang pang-agrikultura para sa pagtatayo ng dacha, iba-iba ang mga opinyon ng mga abogado. Malinaw na sa kasalukuyan ay may tiyak na agwat sa batas na kumokontrol sa pagtatayo ng mga townhouse. Masyado pang maaga para wakasan ang isyung ito, kaya tiyak na susubukan naming maunawaan ang mahirap na sitwasyong ito sa malapit na hinaharap.

Mga opsyon para sa pagdidisenyo ng mga townhouse (quadhouse) at lupa sa ilalim ng gusali bilang pag-aari ng mga may hawak ng copyright

Ang pagpaparehistro ng estado ng isang real estate property, kabilang ang isang townhouse, ay ang tanging kumpirmasyon ng legal na karapatan dito. Ang pagmamay-ari ng isang townhouse ay maaari lamang hamunin sa korte. Ang pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng isang quad-house o cottage ay nangyayari lamang pagkatapos ng pagbili o pagtatayo ng isang ari-arian. Sa kabila ng katotohanan na ang kasalukuyang batas ng Russian Federation ay hindi nag-uuri ng mga townhouse bilang indibidwal na residential real estate (ang mga naturang bagay ay inuri bilang mga apartment sa mga block-type na gusali), ang legal na katayuan ng lupain na matatagpuan direkta sa ilalim ng townhouse ay nagpapasya ng maraming .

Mga opsyon para sa pagdidisenyo ng isang kapirasong lupa para sa isang townhouse

Ngayon, ayon sa kasalukuyang batas ng Russian Federation, tatlong pagpipilian lamang ang posible para sa pagpaparehistro ng lupa sa ilalim ng isang townhouse:

1. Kaagad pagkatapos bumili ng ganitong uri ng real estate, maaaring mag-alok ang developer na irehistro ang land plot malapit sa townhouse bilang indibidwal na ari-arian. Sa pamamagitan ng paraan, ito ay kapaki-pakinabang para sa developer mismo na ang mga mamimili ay maaaring agad na irehistro ang parehong ari-arian at ang land plot bilang indibidwal na ari-arian. Pagkatapos ng lahat, ang pagpipiliang ito ay makabuluhang pinapasimple ang pamamaraan para sa karagdagang pagbebenta ng isang townhouse sa mga bagong may-ari.
2. Maaaring irehistro ang site bilang ibinahaging pagmamay-ari ng lahat ng residenteng nakatira sa parehong building complex. Sa kasong ito, ang mga kondisyon para sa pagmamay-ari ng isang apartment sa isang townhouse ay lumala nang malaki, dahil ang buwis sa pag-aari ng lupa ay tinasa hindi sa isa, ngunit sa ilang mga may hawak ng karapatan nang sabay-sabay.
3. Ang land plot, na matatagpuan malapit sa biniling townhouse, ay ibinibigay para sa pangmatagalang pag-upa. Ang opsyong ito ay inaalok sa mga residente kung ang developer ay hindi kumikita o hindi makakuha ng pagmamay-ari ng lupang pinagtatayuan ng complex. Halimbawa, kung ang isang kapirasong lupa ay kabilang sa Moscow at hindi sa rehiyon, medyo mahirap irehistro ang indibidwal o ibinahaging pagmamay-ari. At mayroon ding mga plot na mura ang upa, ngunit hindi ito rehistrado bilang ari-arian. Sa mga kasong ito, ang tanging pagpipilian ay upang ayusin ang isang pangmatagalang pag-upa ng isang land plot.

Mga opsyon para sa legal na pagpaparehistro ng isang townhouse

1. Townhouse bilang isang indibidwal na tahanan. Sa kasong ito, dapat sumunod ang developer sa mga paghihigpit na itinakda ng "Mga Panuntunan sa Paggamit ng Lupa at Pag-unlad" - ang bawat seksyon ng isang townhouse ay dapat may plot na hindi bababa sa 6 na ektarya ang laki. Bilang karagdagan, ang pagpaparehistro ng isang townhouse bilang isang indibidwal na tahanan ay nangangailangan ng mga paghihigpit tungkol sa hinaharap na proyekto ng real estate - ang gusali ay hindi pinapayagan na magkaroon ng isang karaniwang basement o attic, at kahit na ang mga utility network ay dapat na naka-install sa bawat seksyon-apartment nang hiwalay. Kapag bumili ng townhouse-indibidwal na bahay, ang bumibili ay tumatanggap ng dalawang dokumento nang sabay-sabay - hiwalay para sa bahay at hiwalay para sa land plot. At ang bawat seksyon ng naturang gusali ay tumatanggap ng sarili nitong indibidwal na address.
2. Apartment ng townhouse. Sa kasong ito, ang complex ay nakarehistro ayon sa mga dokumento bilang isang ordinaryong gusali ng apartment, kung saan ang bawat apartment ay may hiwalay na pasukan mula sa kalye. Samakatuwid, ang parehong mga patakaran ay nalalapat sa land plot na naka-attach sa bahay bilang sa teritoryo malapit sa isang ordinaryong multi-storey na gusali. Ang plot na malapit sa bawat seksyon ay hindi maaaring lumampas sa 0.6 ektarya at ito ang karaniwang pinagsamang pag-aari ng lahat ng pamilyang nakatira sa bahay.

Mayroon ding ganap na walang kakayahan na opsyon para sa pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng isang quad-house at townhouse. Kaya, maraming developer ang nag-aalok na bumili ng bahagi sa real estate (townhouse, quad-house). Ang opsyong ito ay nangangailangan ng maraming problema para sa pagmamay-ari, paggamit at pagtatapon ng naturang ari-arian. Ang pangalawang maling opsyon para sa pagdidisenyo ng quad-house at iba pang katulad na mga gusali ay ang pagdidisenyo ng mga apartment sa isang bahay sa lupang hindi orihinal na inilaan para sa naturang mga gusali, halimbawa, kapag ang isang apartment building ay matatagpuan sa lupang inilaan para sa pagtatayo ng isang indibidwal na gusali ng tirahan. o paghahalaman.

Mga dokumento para sa pagpaparehistro ng paglipat ng pagmamay-ari ng isang townhouse

1. Aplikasyon para sa pagpaparehistro ng paglipat ng pagmamay-ari ng real estate.
2. Extract mula sa rehistro ng bahay (iisang dokumento ng pabahay)
3. Pasaporte ng isang mamamayan ng Russian Federation.
4. Isang resibo na nagpapatunay sa katotohanan ng pagbabayad ng bayad (bayad ng estado para sa pagpaparehistro ng estado ng isang ari-arian ng real estate).
5. Isang kasunduan, na siyang pangunahing kumpirmasyon ng paglilipat ng pagmamay-ari ng bagay.
6. Ang pagkilos ng pagtanggap at paglipat ng real estate.
7. Cadastral passport (karagdagang dokumento).
8. Kung ang mga dokumento ay isinumite ng isang awtorisadong tao - isang kapangyarihan ng abogado para sa representasyon ng mga interes.
9. Kung ang nagbebenta ay kasal nang magkaroon ng pagmamay-ari ng townhouse, ang pahintulot ng asawa na kumpletuhin ang transaksyon para sa pagbebenta ng ari-arian.

Mag-ingat sa pagbili ng ganitong uri ng real estate. Sa ilang mga kaso, ang nakuhang townhouse ay magiging imposibleng ibenta sa hinaharap at/o maaaring magkaroon ng mga problema sa mga lokal na awtoridad, dahil kung ang pagmamay-ari ng real estate ay hindi nakarehistro alinsunod sa kasalukuyang batas ng Russian Federation, maaaring kailanganin ka upang dalhin ang mga dokumento sa pagsunod sa isang nakasulat na utos, na mangangailangan ng mga karagdagang gastos at mag-aaksaya ng maraming oras at pagsisikap.

Sa wakas ay dumating na ang oras na nakapili ka ng angkop na townhouse at nagpasyang bilhin ito. Ngunit paano naman ang pagpaparehistro ng lupa sa ilalim ng townhouse na ito?

Maaaring mayroong tatlong pagpipilian:

- Una, pagkatapos mong bumili ng townhouse, ang developer ay nagbibigay ng pagkakataon na irehistro ang land plot bilang indibidwal na ari-arian.

- Pangalawa - ang land plot ay nakarehistro bilang shared ownership ng lahat ng residente ng complex.

- Ang ikatlong opsyon ay ang land plot ay ibinigay para sa pangmatagalang pag-upa.

Bakit lumitaw ang mga pagpipilian?

Ang developer, kakaiba, ay palaging interesado sa pagpaparehistro ng land plot bilang indibidwal na ari-arian. Ginagawa nitong mas madali ang pagsasagawa ng mga transaksyon para sa pagbili at pagbebenta ng mga townhouse. Ngunit ang pagpipiliang ito ay hindi palaging posible dahil sa maraming mga kadahilanan.

Una sa lahat, dapat tandaan na ang isang bagay bilang isang townhouse ay hindi umiiral sa batas ng Russia. Maaaring ibenta ng developer ang mga ito bilang mga apartment sa isang mababang gusali, o bilang mga seksyon ng tirahan sa isang block-building na gusali.

Sa unang kaso, ang mga townhouse na nasa ilalim ng konstruksiyon ay unang ibinebenta alinsunod sa Federal Law 214 "Sa pakikilahok sa shared construction." Sa kasong ito, ang land plot ay nakarehistro bilang common shared property ng mga may-ari ng apartment.

Ngunit ang pangalawang opsyon ay nagbibigay ng pagkakataon na magrehistro ng isang land plot bilang indibidwal na ari-arian.

Gayunpaman, sa ilang mga kaso, ang developer ay hindi makakakuha ng lupa para sa isang townhouse village o hindi ito kumikita para sa kanya. Halimbawa, kapag ang lupa ay napunta sa developer para sa isang murang upa mula sa isang ahensya ng gobyerno. Gayundin, kung ang nayon ay matatagpuan sa teritoryo na kabilang sa Moscow, at hindi sa rehiyon, medyo mahirap irehistro ito bilang ari-arian, at ang developer ay hindi sumasang-ayon dito. O pinag-uusapan natin ang tungkol sa lupain sa pampang ng isang ilog o lawa - kaakit-akit, kawili-wili, ngunit sa anumang kaso hindi ito mairehistro bilang ari-arian. Sa kasong ito, pag-uusapan natin ang tungkol sa upa.

Pagmamay-ari ng lupa. Napakaganda ba ng lahat?

Ang halaga ng mga townhouse kapag ibinebenta ng isang developer, bilang panuntunan, ay humigit-kumulang pareho, parehong may nakabahaging pagmamay-ari at may indibidwal na pagmamay-ari ng mga land plot. Sa ilang mga kaso lamang na naniningil ang developer ng hiwalay na bayad para sa isang land plot kapag nirerehistro ito bilang indibidwal na ari-arian ng bumibili.

Gayunpaman, kapag nag-aaplay para sa isang mortgage o kasunod na pagkuha ng pautang na sinigurado ng isang townhouse, ang lupain na kung saan ay nasa ibinahaging pagmamay-ari, maaaring magkaroon ng mga teknikal na problema. Mas magiging mahirap na kumuha ng mortgage, at ang tinatayang halaga ay maaaring mas mababa kapag nag-loan ka. At kapag kailangan mong ibenta ang iyong townhouse, kakailanganin mong kumuha ng pahintulot mula sa ibang mga may-ari ng lupa alinsunod sa Artikulo 250 ng Civil Code ng Russian Federation. Imposible rin na bakod ang iyong plot nang walang pahintulot mula sa iyong mga kapitbahay.

Ang indibidwal na pagmamay-ari ng isang land plot ay mas kawili-wili sa bagay na ito. Ngunit dahil sa mga di-kasakdalan ng ating batas, maaaring lumitaw ang mga problema sa mga kaso kung saan ang isang townhouse (at, nang naaayon, ang lupa sa ilalim nito) ay nagiging paksa ng paglilitis. Sa kasong ito, sa panahon ng paglilitis, posible na ang townhouse ay hindi na makikilala bilang isang seksyon ng tirahan, ngunit bilang isang apartment sa isang gusali ng apartment. Bilang resulta, ang kasunduan sa pagbili ng lupa ay maaaring mawalan ng bisa at ang indibidwal na pagmamay-ari nito ay mawawala.

Sa pangkalahatan, ang pagmamay-ari ng isang kapirasong lupa sa ilalim ng isang townhouse ay nagbibigay sa bumibili ng higit na seguridad. Ito ang pinakagustong opsyon . Kailangan mo lamang na maingat na subaybayan ang legal na kadalisayan ng transaksyon upang maalis ang mga posibleng problema sa hinaharap.

upa. Ganun na ba kalala ang lahat?

Siguradong maganda ang ari-arian. Ngunit ang pag-upa ay mayroon ding mga pakinabang.

Ang mga townhouse na may mga land plot para sa pangmatagalang pag-upa ay makabuluhang mas mura. Hindi rin kailangang masyadong matakot sa sapilitang repurposing ng isang inuupahang plot na katabi ng isang townhouse. Dahil, ayon sa kasalukuyang mga pamantayan, ang bawat sambahayan ay dapat magkaroon ng kinakailangang halaga ng lupa para sa operasyon at pagpapanatili.

Gayunpaman, dito nagtatapos ang mga pakinabang. Dahil sa karamihan ng mga kaso halos imposibleng masubaybayan ang lahat ng mga yugto ng transaksyon mula sa direktang may-ari ng lupa hanggang sa developer na nag-aalok sa iyo ng lupain para sa upa. Nangangahulugan ito na ang legalidad ng iyong pananatili at ang presensya ng townhouse mismo sa isang partikular na kapirasong lupa ay maaaring kaduda-dudang.

Bukod dito, ang mga problema ay maaaring lumitaw hindi kahit na bilang isang resulta ng mga pakana ng sinuman, ngunit dahil lamang sa mga pagkakamali sa maraming mga kontrata para sa paglilipat ng mga karapatan.

Ang problema ay maaari ring magpakita mismo kapag sinusubukang magbenta ng townhouse. Pagkatapos ng lahat, para dito ang deal ay kailangang sumang-ayon sa may-ari ng lupa. At dito posible na kahit na ang direktang nagpapaupa ay, halimbawa, State Farm No. XX, ang lupa ay nasa pederal na pagmamay-ari. Mahirap isipin kung gaano karaming nerbiyos, oras at pag-apruba ng pera ang magagastos sa kasong ito.

Facebook

Twitter

Sa pakikipag-ugnayan sa

Mga kaklase

Google+