Zemljište gradska kuća stambena zgrada. Značajke kupnje i registracije gradske kuće

Srednja opcija između stana i privatne kuće je gradska kuća. Uz sve ostale uvjete, cijene dijelova u blokovima relativno su lojalne, obično ih je lakše održavati od vikendica i nemaju sve nedostatke običnih stanova. Međutim, postoji više nego dovoljno pravnih značajki na koje biste trebali obratiti pozornost pri odabiru kompleksa gradskih kuća.

Zar ne može biti viša od tri kata i više od deset odjeljaka?

Gradska kuća, čiji spomen odmah zamišlja nekoliko kuća međusobno povezanih bočnim zidovima, više je marketinški koncept nego pravni. Pronaći ga u ruskom zakonodavstvu nije samo teško, već općenito nerealno: ne pojavljuje se u svom čistom obliku. A njegov semantički sinonim, zastoj u razvoju, prisutan je samo neizravno, primjerice u Urbanističkom zakoniku, u članku 49., kao opis vrste građevina za čiju projektnu deklaraciju nije potrebna državna ekspertiza.

Prema stavku 2. ovog članka ispitivanje nije potrebno ako se planira graditi „stambene zgrade s najviše tri etaže, koje se sastoje od više blokova, čiji broj nije veći od deset i od kojih je svaki namijenjen za jednu. obitelji, ima zajednički zid (zajedničke zidove) bez otvora sa susjednim blokom ili susjednim blokovima, nalazi se na zasebnoj čestici zemljišta i ima pristup zajedničkom prostoru (blokirane stambene zgrade).”

Znači li to da gradske kuće ne smiju imati više od tri kata, a broj odjeljaka ne smije biti veći od desetak? Nikako. Više je moguće, ali uz obvezni pregled, koji programeri baš ne vole provoditi: potrebno je vrijeme (po zakonu - tri mjeseca) i dodatni novac. Stoga se u većini naselja gradskih kuća pokušavaju ne miješati u povećanje broja odjeljaka i njihove etaže.

Je li dio u gradskoj kući stan ili zasebna kuća?

Dakle, što su gradske kuće - stambene zgrade "položene na bok", ili nekoliko pojedinačnih kuća "pričvršćenih" jedna za drugu? Naime, još 26. kolovoza 2010. Odjel za nekretnine Ministarstva gospodarskog razvitka pokušao je stati na kraj ovom sporu predloživši da se blokirani objekt klasificira kao višestambeni. Kao argument za upravo ovaj pristup, uzeli smo frazu iz uredbe Vlade Ruske Federacije od 28. siječnja 2006. s dugim naslovom „O odobrenju Pravilnika o priznavanju prostora kao stambenog prostora, stambenog prostora neprikladnog za stanovanje i stambenu zgradu nesigurnom i podložnom rušenju ili rekonstrukciji.” Kaže da je “stambena zgrada skup od dva ili više stanova koji imaju neovisni pristup ili na zemljišnu česticu uz stambenu zgradu ili na zajedničke prostorije u takvoj zgradi”, što u potpunosti opisuje bit gradskih kuća.

Ako bi takav koncept bio nedvosmisleno ugrađen u zakonodavstvo, problem formalizacije transakcije automatski bi nestao. Kuće u nizu bi se gradile i prodavale samo u skladu sa zakonima koji su relevantni za sve “višestambene zgrade”: bilo zajedničkim sudjelovanjem u izgradnji (214-FZ), bilo kao zadruga (215-FZ). Međutim, to se još nije dogodilo, a svaki dio u gradskoj kući još uvijek može biti i stan i pojedinačna kuća. Štoviše, u drugom slučaju kupcu se može ponuditi sklapanje ugovora raznih vrsta, tipičnih za ovu vrstu nekretnina, uključujući i ugovor o građenju. No s kakvom će se pravnom opcijom za gradske kuće (skup stanova ili skup pojedinačnih kuća) određeni kupac susresti ovisi o nekoliko parametara. Na primjer, o statusu i namjeni zemljišta, specifičnostima izgradnje i načinu polaganja komunikacija, kao io lokalnom zakonodavstvu i položaju samog developera.

Koje su karakteristike gradske kuće dizajnirane kao apartman?

Ako mjesto na kojem se grade gradske kuće pripada zemljištu naselja i predviđeno je za nisku gradnju (LHC), kuća će se smatrati višestambenom te će se svaki dio prema tome projektirati kao zaseban stan sa zasebnim ulazom. . Istodobno, sama će zgrada podlijegati istim zahtjevima za građevinske specifičnosti i inženjering kao što je navedeno u SP 54.13330.2011 „Stambene višestambene zgrade” (ovo je trenutno korišteni tip SNiP 31-01-2003). Slični zahtjevi vrijede i za društvenu infrastrukturu, kao i maksimalnu udaljenost od nje. A ako je naselje takvih gradskih kuća također izgrađeno u skladu s 214-FZ, ono će nužno imati vlastitu projektnu deklaraciju, koja će dati puni opis i datum završetka radova, te navesti sve ostalo što će se graditi na njegovom teritoriju . I to uopće nije suvišno, jer prekrasne ilustracije projekta koje programeri koriste za ukrašavanje web stranica svojih gradskih kuća i prodajnih ureda nemaju pravnu snagu i uopće ih nije potrebno implementirati. Ali ono što je navedeno u projektnoj deklaraciji mora se sigurno izgraditi.

Gradska kuća kao individualna kuća: skuplja ili jeftinija?

Ako zemljište ima status individualne stambene izgradnje (individualna stanogradnja), na njemu se, kao što je jasno iz naziva, mogu graditi samo pojedinačne kuće, čak i ako su međusobno povezane zidovima. Ono što je rečeno u građevinskim standardima SP 55.13330.2011 „Stambene kuće s jednim stanom“, koji su ažurirana verzija prethodno važećeg SNiP-a 31.02.2001. Stoga će u ugovoru s kupcem dio takve gradske kuće biti označen kao pojedinačna kuća (ili kao blok dio, što je rjeđe u praksi zbog razlika u zakonodavstvu i različitosti njegovog tumačenja lokalnom registracijom vlasti).

Ali ovdje postoje neke nijanse. Kao što je navedeno u već spomenutim građevinskim propisima, susjedni blokovi u ovom slučaju ne bi trebali imati zajedničke prostorije, kao što je dopušteno u odnosu na gradske kuće-stanove koji su izgrađeni na zemljištu Ministarstva stambenog razvoja.

Na primjer, ne bi smjeli imati zajedničke tavane ili podrume, kroz koje je i tehnički i ekonomski povoljno izvoditi komunalije zajedničke za cijelu kuću i koji omogućuju generalnu hidroizolaciju cijele zgrade odjednom. To jest, sav inženjering u svakom bloku mora biti instaliran zasebno, a krovište svakog dijela namijenjenog jednoj obitelji mora biti neovisno o ostalima. To dovodi do činjenice da se troškovi izgradnje odmah povećavaju (samo komunikacije će poskupjeti za oko 10%), što znači da će cijene postati veće. Ne čudi da graditelji praktički ne slijede slovo zakona i na parcelama namijenjenim individualnoj stambenoj izgradnji grade po istom principu kao i na zemljištu namijenjenom individualnoj stambenoj izgradnji.

Druga nijansa odnosi se na minimalnu dopuštenu veličinu parcele na kojoj je dopuštena gradnja individualne kuće. Svaki lokalitet ima svoje (u pravilu, minimum je u rasponu od 1,5-6 hektara), što je naznačeno u lokalnim pravilima korištenja zemljišta i općem planu. To znači i zemljište na kojem se blok dionica nalazi neposredno i zemljište oko njega. Ako bude manje zemlje bit će velikih problema s uknjižbom kuće. No, ono što takve gradske kuće čini atraktivnim je njihovo zemljište: za razliku od onih izgrađenih na zemljištu MHS-a kao stanova, te su čestice uvijek uknjižene kao privatno vlasništvo.

Koje je gradske kuće opasno kupovati?

Ako se gradske kuće koje se grade na zemljištima naselja namijenjenih individualnoj gradnji (IHC) u najmanju ruku, ali još uvijek uklapaju u zakonski okvir, onda su one koje se grade na poljoprivrednim zemljištima, dodijeljenim na primjer za dače, već izvan granica dobra i zla. A stvar nije ni u tome da je to jasno zabranjeno i da se takve nekretnine ne mogu uknjižiti. Upravo suprotno: ovdje je još uvijek sve jednostavnije nego na zemljištima individualne stambene izgradnje. Uostalom, zgrade podignute na dacha zemljištima ne zahtijevaju dozvolu za stavljanje u eksplantaciju, a mogu se registrirati pod "dacha amnestijom".

Ili bolje rečeno, još uvijek je moguće: istječe 1. ožujka 2018. Istina, to se odnosi samo na pojedinačne stambene zgrade, koje nisu izgrađene na dacha zemljištima, ali za sve druge vrste nekretnina koje potpadaju pod pojednostavljenu registraciju prava, "sat H" vlasti još nisu objavile. Ipak, neke kaznene mjere su najavljene i djelomično provedene. Recimo, prije dvije godine, kada se u moskovskoj regiji pojavila "crna lista" s više od stotinu nezakonito izgrađenih nekretnina, na njoj su bile ne samo niske zgrade, već i gradske kuće. “Optuženi” su upravo zbog činjenice da su izgrađeni na zemljištima za pogrešnu namjenu. A neki su ih i demonstrirano rušili, kako bi drugi bili obeshrabreni da krenu istim putem. Prije otprilike godinu dana, vlasti Moskovske regije izradile su paket izmjena i dopuna Zemljišnog kodeksa, prema kojima se zemljište s nepravilnim korištenjem može oduzeti od vlasnika. Što se tiče već spomenute "amnestije dacha", planiraju potpuno prestati proširivati ​​pojednostavljenu shemu registracije na novoizgrađene kuće.

Međutim, za sada su takve akcije više nalik na jednokratnu demonstraciju sile, a ne na sustavne akcije "zatezanja vijaka". Stvarnost je drugačija. Za objekte izgrađene na zemljištu dacha uopće nije potrebno dodijeliti kapacitet za inženjerske komunikacije, posebno u volumenima koji su potrebni za kuće namijenjene stalnom boravku (one izgrađene na zemljištima individualne stambene izgradnje i male stambene izgradnje). Nejasno je iz kojih će izvora developeri takvih gradskih kuća kupcima osigurati struju, plin, vodu i hoće li to uopće učiniti. Inače, glavna zamjerka prevarenih kupaca seoskih nekretnina je upravo to što njihove kuće nikada nisu bile spojene na komunikacije. U tom kontekstu, nedostatak socijalne infrastrukture, koje standardno ne bi trebalo biti na poljoprivrednim zemljištima, čini se kao sitnica. Međutim, ova će sitnica uvelike zakomplicirati život. Pa, kome to treba?

Parcele gradskih kuća – čije su?

Pravno besprijekorna gradska kuća je ona koja se gradi na zemljištu Ministarstva stambenog razvoja u skladu s 214-FZ i niska je stambena zgrada, gdje svaki vlasnik ima vlastiti ulaz. Ali zemljište uz svaki dio je druga priča. Čije je to vlasništvo: osobno vlasništvo svakog vlasnika ili zajedničko vlasništvo, kako je to uobičajeno u urbanim stambenim zgradama? Lakše je i jeftinije za investitora da to postane kolektivno vlasništvo, jer to neće zahtijevati nikakva dodatna ulaganja. Druga stvar je da se to kupcima možda neće svidjeti, jer kada kupuju gradsku kuću, očekuju da će dobiti komad zemlje za individualnu upotrebu, na kojem mogu provoditi vrijeme u izolaciji i gdje susjedi neće ulaziti bez njihovog znanja.

Da biste riješili ovaj problem, u onim selima gdje je zemljište u zajedničkom vlasništvu, čak iu trenutku sklapanja DDU-a, možete pozvati svakog klijenta da potpiše ugovor o postupku i značajkama korištenja zajedničke imovine. I u njemu, između ostalog, naznačite pravo prvenstva korištenja onog dijela mjesta koji se nalazi uz određeni dio, kao i mogućnost ili nemogućnost podizanja, recimo, sjenica, sadnje cvjetnih gredica itd. . Drugim riječima, dati mu praktički ista prava kao i vlasniku pojedinačne parcele, osim prava na prodaju zemljišta.

Gradske kuće jedan su od najpopularnijih formata prigradskog stanovanja. Ali je i jedan od najproblematičnijih. Tijekom njihove izgradnje potrebno je poštivati ​​niz strogih uvjeta. U suprotnom, vlasništvo se neće uknjižiti, a kuća može biti srušena.

U samo dvije godine u predgrađu Sankt Peterburga formiralo se tržište gradskih kuća - danas se prodaje oko 60 projekata. Ovo je više od pet tisuća blokova. U isto vrijeme, zanimljivo, u sadašnjem zakonodavstvu koncept "gradske kuće" uopće ne postoji. Postavlja se pitanje: što zapravo kupujemo?

Kuća u nizu ili stan?
Zakon o urbanizmu Ruske Federacije sadrži koncept "blokirane stambene zgrade". Ovo je objekt ne viši od tri kata, koji se sastoji od nekoliko odjeljaka (ne više od 10), od kojih je svaki namijenjen jednoj obitelji. Zidovi između blokova ne bi trebali imati prozore ili vrata. A iz svakog bloka je potrebno imati izlaz na javnu površinu. Ovo je "službena definicija" gradske kuće.

Pravni status zemljišne čestice je od velike važnosti. Prema Zakonu o zemljištu Ruske Federacije, sve su parcele podijeljene u kategorije, kao i vrste dopuštene uporabe. Postoji nekoliko kategorija - nas zanimaju samo dvije: zemljišta naselja i poljoprivredne namjene. Budući da su gradske kuće stanovanje, one se, prema tome, moraju graditi na zemljištima naselja, a vrsta dopuštene uporabe može zvučati kao "stambena izgradnja", "niskogradnja" ili "blokirane stambene zgrade".

Gradska kuća izgrađena na takvom zemljištu u biti je stambena zgrada. A u vlasničkom listu dio bloka bit će označen kao “stan”. U ovom slučaju, parcela ispod gradske kuće upisana je kao zajedničko zajedničko vlasništvo. “Uzimajući u obzir najnovija pojašnjenja zakonodavstva, pravo zajedničkog zajedničkog vlasništva zemljišne čestice nastaje od trenutka prve registracije prava na stambeni prostor u objektu. U tom slučaju parcela mora biti formirana (upisana u katastarski registar - BN)”, objašnjava Sofya Sokolova, odvjetnica u Odjelu za nekretnine i investicije “Kachkin and Partners”.

Budući da je pravno besprijekorna gradska kuća stambena zgrada, samo blokiranog tipa, programer mora djelovati u okviru Zakona 214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji ...“, a posebno imati građevinsku dozvolu. U protivnom, objekt je neovlaštena gradnja i može se srušiti.

Nije li individualna stanogradnja smrtna presuda?
Što ako zemljište na kojem se gradi gradska kuća pripada stambenom području, ali je njegova dopuštena namjena „individualna stanogradnja“? Vrlo često mediji pišu da...

U posljednje vrijeme često u vijestima viđamo kako buldožeri ruše potpuno nove, tek sagrađene gradske kuće. To se događa, na primjer, u vikend zajednicama u Moskvi, Tuli i Kazanu.

U našim krajevima za sada nije bilo incidenata, ali kupci imaju razloga za zabrinutost. Malo je vjerojatno da netko želi platiti nekoliko milijuna rubalja i živjeti sa stalnom mišlju da bi vaš dom mogao biti srušen svakog trenutka.
Naše uredništvo pokušalo je doznati kako kupcu zajamčiti mir za svoju nekretninu. I postavila je nekoliko ključnih pitanja:

• Koji set dokumenata treba imati programer?
• Na kojim je zemljištima 100% legalna gradnja kuća u nizu?

S ovim smo se pitanjem obratili jednoj poznatoj razvojnoj tvrtki. Naše uredništvo dobilo je odgovor odvjetnika tvrtke:

Danas u praksi postoji nekoliko mogućnosti za pravnu registraciju gradske kuće:

Kuća u nizu - individualna kuća.

Upravo tim putem krenula je tvrtka START Development prilikom implementacije.

U tom slučaju, gradska kuća mora biti izgrađena na zemljištu naselja namijenjenom za razvoj individualnih kuća - kako samostojećih (tj. Vikendica), tako i dvojnih (tj. Dvoetaža i gradskih kuća). U ovom slučaju, veličina zemljišne parcele ispod jednog dijela gradske kuće je ograničena "Pravila korištenja i uređenja zemljišta" .

Na primjer, „Zlatni ključevi“ grade se na zemljištu naselja namijenjenom „cjelovitom razvoju u svrhu stambene izgradnje“, a Pravilnik o korištenju i uređenju zemljišta ukazuje da je na tom području moguće graditi pojedinačne i dvojne kuće na parcelama od jednog i pol jutra.

Ako PZZ kaže da se pojedinačne kuće na bilo kojem mjestu trebaju graditi na parcelama od najmanje 6 jutara, to ne sprječava izgradnju kuća u nizu - glavno je da svaki dio gradske kuće treba imati okućnicu od najmanje 6 jutara. u veličini. Problemi nastaju kada na tih 6 jutara (područje predviđeno za izgradnju jedan individualna kuća) grade niz kuća u nizu iz nekoliko dijelova. U ovom slučaju, izgledi za buldožer postaju sasvim stvarni.

Mora se uzeti u obzir da projektiranje gradske kuće kao individualnog doma nameće određena ograničenja građevinskom projektu. Dakle, u ovom slučaju, gradske kuće ne bi trebale imati zajednički podrum i/ili zajednički tavan, a komunalne mreže trebale bi biti instalirane u svakom dijelu zasebno tako da nema zajedničkih cijevi (SP 55.13330.2011 Stambene zgrade s jednim stanom. Ažurirana verzija SNiP-a 31.02.2001).

Kupac gradske kuće-individualne kuće dobit će 2 vlasnička lista - zasebno za kuću i za parcelu. Svakoj kući u gradu dodijeljena je vlastita policijska adresa.

Kuća u nizu - stan.

U ovom slučaju niz gradskih kuća zamišljen je kao redovita stambena zgrada u kojoj svaki stan ima zaseban ulaz. Sukladno tome, za zemljišnu parcelu, dokumente, obrazac ugovora itd. Vrijede sva ista pravila kao i za običnu stambenu zgradu. Parcela ispod gradske kuće može biti vrlo mala (0,5 hektara) i zajedničko je vlasništvo svih vlasnika gradske kuće u nizu.

Obje ove opcije su pravno jednake i imaju svoje karakteristike, prednosti i nedostatke i za investitora i za kupca. U tom slučaju se u svakom slučaju mora ishoditi građevinska dozvola kao i za svaku stambenu zgradu za trajno stanovanje (za razliku od stambenih zgrada u DNP-u za koje nije potrebna građevinska dozvola).

U oba slučaja moguća je opcija najma zemljišta – to ne može biti prepreka za sklapanje posla. Međutim, kada kupuje kuću na zakupljenom zemljištu, kupac treba biti svjestan rizika povezanih s činjenicom da nakon isteka najma neće imati prava na zemljište te da se kuća može srušiti sudskom odlukom ako vlasnik dijela parcele ima druge planove korištenja parcele.

DNP

Što se tiče izgradnje gradskih kuća na zemljištu DNP-a, ovo je pravno dvosmislena shema, a različiti pravnici imaju različita mišljenja o tome. Ali ako se građevinska dozvola ne dobije, tada objekt neće moći legalno proći ispitivanje i neće biti priznat kao stambena zgrada, što znači da se neće moći upisati u takvu gradsku kuću.

Urednički zaključak

Pokušajmo sumirati preliminarne rezultate. Još nismo došli do jasnog zaključka na kakvom je zemljištu moguće graditi kuće u nizu. U jednom slučaju, gradska kuća je maskirana kao pojedinačna kuća, u drugom - zajedničko vlasništvo nad nepoznatom zgradom. U slučaju izgradnje gradskih kuća na poljoprivrednom zemljištu za izgradnju vikendica, mišljenja pravnika se razlikuju. Očito je da trenutno postoji određena praznina u zakonodavstvu koje regulira izgradnju kuća u nizu. Prerano je stati na kraj ovom pitanju, pa ćemo svakako pokušati razumjeti ovu tešku situaciju u bliskoj budućnosti.

Mogućnosti projektiranja gradskih kuća (quadhouses) i zemljišta ispod zgrade kao vlasništvo nositelja autorskih prava

Državna registracija nekretnine, uključujući gradsku kuću, jedina je potvrda zakonskog prava na nju. Vlasništvo nad gradskom kućom može se osporiti samo na sudu. Upis vlasništva nad kudom ili vikendicom događa se tek nakon kupnje ili izgradnje nekretnine. Unatoč činjenici da trenutno zakonodavstvo Ruske Federacije ne klasificira gradske kuće kao individualne stambene nekretnine (takvi objekti su klasificirani kao stanovi u blokovskim zgradama), pravni status zemljišta koje se nalazi neposredno ispod gradske kuće puno odlučuje .

Mogućnosti za projektiranje parcele za gradsku kuću

Danas, prema važećem zakonodavstvu Ruske Federacije, moguće su samo tri opcije za registraciju zemljišta pod gradskom kućom:

1. Odmah nakon kupnje nekretnine ove vrste, programer može ponuditi registraciju zemljišne parcele u blizini gradske kuće kao individualnog vlasništva. Usput, korisno je za samog programera da kupci mogu odmah registrirati i nekretninu i zemljišnu parcelu kao individualnu imovinu. Uostalom, ova opcija značajno pojednostavljuje postupak daljnje prodaje gradske kuće novim vlasnicima.
2. Zemljište se može uknjižiti kao zajedničko vlasništvo svih stanara koji žive u istom kompleksu zgrada. U ovom slučaju, uvjeti za posjedovanje stana u gradskoj kući značajno se pogoršavaju, budući da se porez na zemljišnu imovinu ne procjenjuje jednom, već nekoliko nositelja prava odjednom.
3. Zemljište, koje se nalazi u blizini kupljene gradske kuće, izdaje se u dugoročni zakup. Ova se opcija nudi stanovnicima ako investitor nije profitabilan ili ne može dobiti vlasništvo nad zemljištem na kojem je izgrađen kompleks. Na primjer, ako zemljišna parcela pripada Moskvi, a ne regiji, prilično je teško registrirati pojedinačno ili zajedničko vlasništvo. A ima i parcela čiji je najam jeftin, ali nisu uknjižene kao vlasništvo. U tim slučajevima jedina opcija je dogovoriti dugoročni najam zemljišne parcele.

Mogućnosti za pravnu registraciju gradske kuće

1. Kuća u nizu kao samostalna kuća. U tom slučaju, investitor se mora pridržavati ograničenja utvrđenih "Pravilima o korištenju i razvoju zemljišta" - svaki dio gradske kuće mora imati parcelu veličine najmanje 6 hektara. Osim toga, registracija gradske kuće kao individualnog doma podrazumijeva ograničenja u pogledu budućeg projekta nekretnine - zgrada ne smije imati zajednički podrum ili potkrovlje, pa čak i komunalne mreže moraju biti instalirane u svakom dijelu-stanu zasebno. Prilikom kupnje gradske kuće - individualne kuće, kupac dobiva dva dokumenta odjednom - zasebno za kuću i zasebno za zemljište. I svaki dio takve zgrade dobiva svoju individualnu adresu.
2. Stan u gradskoj kući. U ovom slučaju, kompleks je prema dokumentima registriran kao obična stambena zgrada, u kojoj svaki stan ima poseban ulaz s ulice. Dakle, ista pravila vrijede za zemljište koje je povezano s kućom kao i za područje u blizini obične višekatnice. Parcela u blizini svakog dijela ne može biti veća od 0,6 hektara i zajedničko je zajedničko ili zajedničko vlasništvo svih obitelji koje žive u kući.

Postoji i potpuno nesposobna opcija za uknjižbu vlasništva nad četverokutnom i gradskom kućom. Dakle, mnogi programeri nude kupnju udjela u nekretninama (townhouse, quad-house). Ova opcija za sobom povlači mnoge probleme za vlasništvo, korištenje i raspolaganje takvom imovinom. Druga pogrešna opcija za projektiranje quad-house i drugih sličnih zgrada je projektiranje stanova u kući na zemljištu koje izvorno nije namijenjeno takvim zgradama, na primjer, kada se stambena zgrada nalazi na zemljištu namijenjenom za izgradnju individualne stambene zgrade. ili vrtlarstvo.

Dokumenti za upis prijenosa vlasništva gradske kuće

1. Zahtjev za upis prijenosa vlasništva nekretnine.
2. Izvadak iz kućne knjige (jedinstvena stambena isprava)
3. Putovnica državljanina Ruske Federacije.
4. Potvrda koja potvrđuje činjenicu plaćanja naknade (državna pristojba za državnu registraciju nekretnine).
5. Ugovor, koji je glavna potvrda prijenosa vlasništva nad objektom.
6. Akt prijema i prijenosa nekretnine.
7. Katastarska putovnica (dodatni dokument).
8. Ako dokumente podnosi ovlaštena osoba - punomoć za zastupanje interesa.
9. Ako je prodavatelj bio u braku kada je stekao vlasništvo nad gradskom kućom, pristanak supružnika za dovršenje transakcije za prodaju nekretnine.

Budite oprezni pri kupnji ove vrste nekretnina. U nekim slučajevima, kupljenu gradsku kuću neće biti moguće prodati u budućnosti i/ili mogu nastati problemi s lokalnim vlastima, budući da ako vlasništvo nad nekretninom nije registrirano u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije, možda ćete morati uskladiti dokumente prema pisanom nalogu, što će dovesti do dodatnih troškova i gubitka vremena i truda.

Napokon je došao trenutak kada ste odabrali odgovarajuću gradsku kuću i odlučili je kupiti. Ali što je s registracijom zemljišne čestice ispod ove gradske kuće?

Mogu postojati tri opcije:

- Prvo, nakon što kupite gradsku kuću, programer pruža priliku da se zemljište registrira kao individualno vlasništvo.

- Drugo - zemljište je registrirano kao zajedničko vlasništvo svih stanovnika kompleksa.

- Treća opcija je da se zemljište daje u dugoročni zakup.

Zašto se uopće pojavljuju opcije?

Investitor je, začudo, uvijek zainteresiran za uknjižbu zemljišne parcele kao individualnog vlasništva. To olakšava obavljanje transakcija za kupnju i prodaju kuća u nizu. Ali ova opcija nije uvijek moguća iz više razloga.

Prije svega, treba napomenuti da takva stvar kao gradska kuća jednostavno ne postoji u ruskom zakonodavstvu. Investitor ih prema tome može prodati ili kao stanove u niskoj zgradi ili kao stambene dijelove u zgradi bloka.

U prvom slučaju, gradske kuće u izgradnji u početku se prodaju u skladu sa Saveznim zakonom 214 "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji". U ovom slučaju, zemljište se upisuje kao zajedničko vlasništvo vlasnika stanova.

Ali druga opcija pruža mogućnost registracije zemljišne parcele kao individualnog vlasništva.

Međutim, u nekim slučajevima, programer jednostavno ne može dobiti zemljište za gradsko naselje ili mu to nije isplativo. Na primjer, kada je zemljište otišlo investitoru za jeftinu najamninu od vladine agencije. Također, ako se selo nalazi na teritoriju koji pripada Moskvi, a ne regiji, prilično ga je teško registrirati kao vlasništvo, a programer se s tim ne slaže. Ili je riječ o zemljištu na obali rijeke ili jezera - slikovito, zanimljivo, ali u svakom slučaju ne može se uknjižiti kao vlasništvo. U ovom slučaju ćemo govoriti isključivo o najmu.

Vlasništvo nad zemljištem. Je li sve tako dobro?

Trošak gradskih kuća kada ih proda programer, u pravilu je približno isti, kako sa zajedničkim vlasništvom tako i sa pojedinačnim vlasništvom zemljišnih čestica. Samo u nekim slučajevima programer naplaćuje posebnu naknadu za zemljišnu česticu kada je registrira kao pojedinačno vlasništvo kupca.

Međutim, prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku ili naknadnog dobivanja kredita osiguranog gradskom kućom, čije je zemljište u zajedničkom vlasništvu, mogu se pojaviti tehničke poteškoće. Teže ćete dobiti hipoteku, a procijenjeni iznos može biti manji kada podignete kredit. A kada trebate prodati svoju gradsku kuću, morat ćete dobiti dopuštenje od drugih vlasnika zemljišta u skladu s člankom 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Također će biti nemoguće ograditi svoju parcelu bez dopuštenja susjeda.

Individualno vlasništvo zemljišne čestice je zanimljivije u tom pogledu. Ali zbog nesavršenosti našeg zakonodavstva, problemi mogu nastati s njim u slučajevima kada gradska kuća (i, sukladno tome, zemljište ispod nje) postane predmetom parnice. U tom slučaju, tijekom postupka, moguće je da gradska kuća više neće biti priznata kao stambeni dio, već kao stan u stambenoj zgradi. Kao rezultat toga, ugovor o kupnji zemljišta može biti poništen i izgubit će se pojedinačno vlasništvo nad njim.

Općenito, vlasništvo nad zemljištem ispod gradske kuće kupcu pruža veću sigurnost. Ovo je najpoželjnija opcija . Samo trebate pažljivo pratiti pravnu čistoću transakcije kako biste uklonili moguće probleme u budućnosti.

Najam. Zar je sve tako loše?

Imanje je svakako dobro. Ali najam ima i svojih prednosti.

Gradske kuće s zemljištem za dugoročni najam znatno su jeftinije. Također se ne treba previše bojati prisilne prenamjene iznajmljene parcele uz gradsku kuću. Jer, prema sadašnjim standardima, svako kućanstvo mora imati potrebnu količinu zemljišta za rad i održavanje.

Međutim, tu prednosti prestaju. Budući da je u većini slučajeva gotovo nemoguće pratiti sve faze transakcije od izravnog vlasnika zemljišta do investitora koji vam nudi zemljište u najam. To znači da zakonitost vašeg boravka i prisutnost same gradske kuće na određenoj parceli može biti upitna.

Štoviše, problemi mogu nastati čak i ne kao rezultat nečijih makinacija, već jednostavno zbog pogrešaka u brojnim ugovorima o prijenosu prava.

Problem se također može manifestirati kada pokušavate prodati kuću u nizu. Uostalom, za to će posao morati biti dogovoren s vlasnikom zemljišta. I ovdje je moguće da iako je izravni zakupodavac, na primjer, Državna farma br. XX, zemljište je u federalnom vlasništvu. Teško je i zamisliti koliko će živaca, vremena i novca koštati odobrenje u ovom slučaju.

Facebook

Cvrkut

U kontaktu s

Kolege

Google+